Il portierato costituisce un istituto molto diffuso nelle grandi città, ed in specie a servizio dei più ampi complessi condominiali: il presidio dello stabile, garantito anche sovente dalla abitazione presso di esso, la ricezione della corrispondenza e delle notifiche, la cura e la pulizia delle parti comuni, la vigilanza degli accessi, rendono questo servizio, pur nato in altre epoche, ancora oggi decisamente utile e funzionale alla qualità dell'abitare nelle comunità condominiali.
Tra le vicende che riguardano il portierato, è da ritenersi di sicuro rilievo quella relativa alla destinazione, al godimento e - talora, come nel caso che di seguito qui affrontiamo - alla restituzione dell'alloggio del portiere, il quale - unitamente alla "portineria" - partecipa dei "locali destinati ai servizi in comune", come definiti dall'art. 1117 n. 2) c.c., fatta salva, naturalmente, come dispone la norma, una diversa previsione del "titolo", ovvero del regolamento condominiale di natura contrattuale (e dunque regolarmente trascritto nei Registri Immobiliari presso la Conservatoria) o del rogito notarile di acquisto.
L'alloggio del portiere, invero, costituisce sovente motivo di lite, per il rilevante valore che intrinsecamente possiede un appartamento sito nello stabile condominiale: la proprietà dell'alloggio, la possibilità di locarlo ed altresì di venderlo, e - come vedremo a breve - la restituzione dello stesso all'originario proprietario, possono formare motivo di contenzioso tra i condòmini o tra il condominio ed i terzi.
Alloggio del portiere, maggioranza o unanimità per la sua cessione?
In particolare, con una recente pronuncia, la Corte d'Appello di Roma, riformando la sentenza di primo grado del Tribunale capitolino, è intervenuta a decidere su una lite promossa dalla figlia ed erede dell'originario costruttore di un condominio romano, la quale reclamava la restituzione dell'immobile destinato, negli anni '60 del secolo scorso, all'epoca della costruzione dell'edificio, ad alloggio del portiere.
Affermava l'attrice come, in forza di regolamento condominiale regolarmente trascritto, si fosse riservata al costruttore, e con esso ai suoi aventi causa a qualsiasi titolo (e dunque, ivi inclusi gli eredi), la proprietà dell'alloggio del portiere, salvo l'uso a favore del condominio, concesso sino alla cessazione del servizio di portierato e comunque per un periodo decennale dalla formazione del regolamento stesso.
Poiché il condominio convenuto non fruiva del servizio di portierato, cessato da ormai molti anni, si richiedeva che lo stesso venisse restituito al legittimo proprietario, e per esso all'erede.
Alla pretesa attorea si opponeva il condominio, il quale si costituiva in giudizio, affermando che la cessazione del servizio di portierato doveva essere stabilita mediante apposita delibera condominiale, costituendo atto di straordinaria amministrazione e che pertanto non poteva dirsi così verificata la condizione prevista dal regolamento condominiale per la restituzione dell'immobile alla proprietà.
Portiere, come fare chiarezza sulla proprietà dell'alloggio
Se il Tribunale di Roma accoglieva le ragioni del condominio e rigettava la domanda attorea, la Corte d'Appello capitolina, analizzando la clausola contenuta nel regolamento contrattuale, riformando integralmente la sentenza di primo grado, accertava, invece, come tale clausola fosse costitutiva di un vero e proprio rapporto locativo, la cui sussistenza doveva dirsi cessata non solo per il decorso del periodo decennale ivi previsto, da ormai oltre quarant'anni, ma anche per l'acclarato venir meno del servizio di portierato, ormai da molti anni, pur in assenza di una espressa delibera che lo statuisse e dunque, per fatti concludenti.
Riconosce la Corte d'Appello che, se è vero che di norma la dismissione del servizio di portierato, comportando una modifica del regolamento condominiale, necessita di una espressa delibera assembleare, da adottarsi con le maggioranze previste dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (come richiamato dall'art. 1138 c.c.) - e dunque con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio - è altresì vero che nel caso preso in esame, il regolamento contrattuale che concedeva in locazione al condominio l'alloggio del portiere, non prevedeva una espressa delibera per l'accertamento del verificarsi della condizione risolutiva in esso prevista.
L'accertamento del verificarsi della predetta condizione, per fatti concludenti, consentiva dunque di decidere per cessazione del rapporto locativo che caratterizzava l'uso di tale bene e conseguentemente per la restituzione dell'alloggio del portiere al legittimo proprietario, e per esso alla sua erede.
