Il portiere di un edificio in condominio è quella persona che viene assunta dai condòmini (dal condominio in persona dell'amministratore) per svolgere mansioni a servizio dei condòmini, o meglio a servizio dei condòmini in relazione alle parti comuni.
Le mansioni del portiere non sono fisse, ma variano in ragione del contratto che le parti firmano: v'è il portiere con sole funzioni di guardiania, quello addetto anche alle pulizie dello stabile, al ritiro della corrispondenza, ecc.
Il contratto nazionale collettivo di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati stipulato tra CONFEDILIZIA, FILCAMS-CGIL, FISASCAT/CISL e UILTuCS-UIL e che viene rinnovato, implementato e modificato periodicamente (essendo stipulato solitamente a cadenza biennale) prevede le seguenti mansioni:
« - portieri che prestano la loro opera per la vigilanza e le altre mansioni accessorie degli stabili, senza alloggio;
- portieri che prestano la loro opera per la vigilanza, la custodia e le altre mansioni accessorie degli stabili, fruendo di alloggio
- portieri che prestano la loro opera per la vigilanza, la pulizia e le altre mansioni accessorie degli stabili, senza alloggio;
- portieri che prestano la loro opera per la vigilanza, la custodia, la pulizia e le altre mansioni accessorie degli stabili, fruendo di alloggio;
- portieri che prestano la loro opera nei complessi immobiliari, per la sorveglianza e la pulizia di locali condominiali destinati al parcheggio di autovetture dei condomini (senza alloggio);
- portieri senza alloggio, addetti alla vigilanza con mezzi telematici (sistemi di videosorveglianza, sistemi elettronici di controllo a distanza, ecc.), di particolare complessità e ampiezza, intendendosi per tali quelli dotati di almeno 6 schermi video;
- portieri che fruiscono di alloggio, addetti alla vigilanza con mezzi telematici (sistemi di videosorveglianza, sistemi elettronici di controllo a distanza, ecc.), di particolare complessità e ampiezza, intendendosi per tali quelli dotati di almeno 6 schermi video;
- portieri senza alloggio, ai quali, dietro specifico incarico conferito per iscritto, venga affidato il compito aggiuntivo e continuativo di assistente operativo per il coordinamento di altri lavoratori del complesso immobiliare:
- portieri che fruiscono di alloggio, ai quali, dietro specifico incarico conferito per iscritto, venga affidato il compito aggiuntivo e continuativo di assistente operativo per il coordinamento di altri lavoratori del complesso immobiliare.»
Solitamente il servizio di portierato è coevo alla costruzione dell'edificio, anche se non mancano ipotesi nelle quali il servizio in esame viene istituito successivamente.
Così come può essere istituito, allo stesso modo il servizio di portierato può essere soppresso. Come l'istituzione, salvo il caso di previsione contenuta in un regolamento condominiale contrattuale (sul quale caso resta comunque aperta la valutazione della natura della clausola), è decisa dall'assemblea, così anche per la soppressione del suddetto servizio bisogna porre in capo all'adunanza dei condomini tale competenza.
Quorum deliberativi per la soppressione del servizio di portierato
Qual è la maggioranza necessaria per prendere una simile decisione?
Al riguardo la Cassazione è stata molto chiara nell'affermare che «qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138 comma 3» (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708 in Giust. civ. Mass. 1995, 716).
Una precisazione si rende necessaria anche a chiarimento del cenno al regolamento contrattuale fatto all'inizio.
S'è detto in principio che la decisione sull'istituzione del servizio è di competenza dell'assemblea ma che può essere contenuta anche in un regolamento d'origine negoziale. Come per la soppressione di questo servizio comune attivato a seguito di decisione assembleare, anche per quella contenuta nel regolamento contrattuale le maggioranze sono sempre le stesse.
In tal senso, infatti, la Cassazione ha avuto modo di specificare, in più occasioni, che per la revisione dello statuto del condominio di natura contrattuale bisogna fare sempre riferimento alla singola clausola e non all'atto globalmente considerato (tra le tante Cass. SS.UU. n. 943/99 ).
Quindi poiché il servizio di portierato attiene a vicende condominiali e non riguarda i diritti dei singoli, non v'è motivo per dubitare che pure in queste circostanze la decisione possa essere presa con le maggioranze indicate dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.
Da queste considerazioni si può trarre una conclusione: è l'assemblea e non l'amministratore l'organismo condominiale cui spetta la competenza a decidere
Qual è l'iter da seguire per il licenziamento del portiere?
La legge, qualunque sia la causa del licenziamento, salvo il caso di licenziamento in tronco per gravi motivi (es. fatti illeciti), prevede che la cessazione del rapporto di lavoro debba essere preceduta da un preavviso.
Per quanto riguarda il servizio di portierato il contratto nazionale collettivo di lavoro, stipulato tra CONFEDILIZIA, FILCAMS-CGIL, FISASCAT/CISL e UILTuCS-UIL, prevede che:
«In caso di eliminazione del servizio di portierato, il datore di lavoro è tenuto, nei confronti del portiere con profili professionali A1), A2), A3), A4), A5), A6), A7), A8) e A9), a dare un preavviso di mesi 12 (sostitutivo del preavviso di cui al precedente art. 118), da comunicarsi per iscritto.
Il lavoratore che usufruisce dell'alloggio di servizio dovrà riconsegnare al datore di lavoro l'alloggio allo scadere del termine di preavviso» (art. 119 C.C.N.L.).
Sebbene sia cosa nota che i contratti collettivi stipulati da associazioni private (come sono i sindacati o quelle di categoria dei datori di lavoro) sono applicabili obbligatoriamente solamente a quei lavoratori che vi aderiscono, la giurisprudenza è costante nel farvi riferimento per quegli altri contratti non specificamente soggetti a quella regolamentazione generale.
Spetterà all'amministratore, infine, quale legale rappresentante dei condomini, gestire la cessazione del rapporto contrattuale con il portiere (preavviso, ecc.).
Licenziamento del portiere e soppressione del servizio di portierato
Sebbene possano apparire fatti sovrapponibili, il licenziamento del portiere è cosa distinta dalla soppressione del servizio di portierato: la seconda presuppone il primo, ma non è necessariamente vero il contrario.
Si può licenziare il portiere, ma non sopprimere il servizio di portierato, assumendone un altro.
Il contratto nazionale collettivo di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati disciplina altresì la risoluzione del rapporto di lavoro (si badi non la soppressione del servizio) in relazione alle varie mansioni svolte dai portieri, come sopra elencate.
Evidentemente non è così quando si decide sulla soppressione del servizio, cioè non solamente per la recisione del vincolo contrattuale con quella persona, ma proprio per la eliminazione di un servizio comune.
Ecco cosa verificare al fine di valutare la sussistenza di un rapporto di portierato
