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L'assunzione del portiere: le indicazioni dell'assemblea di condominio ed il ruolo dell'amministratore
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L'assunzione del portiere: le indicazioni dell'assemblea di condominio ed il ruolo dell'amministratore

L'assunzione del portiere, la forma del contratto e competenza ad individuare la persona da assumere

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea di condominio, con la maggioranza favorevole degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio, può validamente deliberare l'istituzione del servizio di portierato.

Quest'affermazione, nel silenzio del codice, trae la propria legittimazione dalle pronunce giurisprudenziali che, latu sensu , riconducono tale decisione nell'alveo dei c.d. atti di straordinaria amministrazione (in tal senso cfr. Trib. Napoli 21 marzo 2000).

Sicuramente, o almeno così c'ha detto il Tribunale di Torino, tale decisione non rappresenta un'innovazione.

=> Che cos'è un'innovazione e quando può essere realizzata. I divieti imposti dal codice e le deroghe previste dalla legislazione speciale

Si legge in una sentenza resa nel lontano 1981 che "non costituisce innovazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1120 c.c., l'istituzione del servizio di portierato in uno stabile altamente signorile e con locali già idonei all'espletamento di tale servizio; di conseguenza, la relativa delibera assembleare può essere assunta a maggioranza semplice" (Trib. Torino 16 marzo 1981, in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, 445).

In sostanza, convocata un'assemblea (ordinaria o straordinaria è indifferente), i condomini, con le maggioranze sopra indicate, potranno legittimamente decidere di assumere un portiere. Se per maggioranza semplice intendiamo quella di un "terzo dei millesimi", ci permettiamo di obiettare, visto il costo non certo secondario che ha l'assunzione di un portiere a tempo pieno, ma anche semplicemente a tempo parziale.

Del pari e per completezza è utile specificare che la scelta di dismettere il servizio, come dice la Cassazione, "non investe gli elementi strutturali e formali della cosa comune, e che, pertanto, può essere validamente approvata dalla maggioranza dei condomini, né la validità dell'approvazione a maggioranza è esclusa dal fatto che, in precedenza, l'istituzione del servizio di portierato sia stata decisa ad unanimità dell'assemblea condominiale" (così Cass. 8 giugno 1966 n. 1507, in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, 432).

Torniamo alla scelta del lavoratore.

Scelta del portiere, i quesiti

Chiarito ciò è utile domandarsi:

a) chi sceglie la persona cui affidare il servizio?

b) con quali modalità?

=> La gestione del portiere in condominio

Quanto al primo dei due quesiti la risposta è duplice. Ciò vuol dire che la scelta potrà essere fatta direttamente dai condomini riuniti in assemblea, o nel caso di delega, all'amministratore di condominio.

Scelta del portiere, le soluzioni

Che cosa accade se l'assemblea delibera l'istituzione del servizio ma, tralascia, ogni indicazione di sorta in merito ai passaggi successivi (per l'appunto la scelta del portiere)?

Al riguardo è utile rammentare che l'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130, primo comma n.1 , c.c. deve "eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini".

Si pensi, per fare un esempio analogo a quello di cui si sta trattando, alla decisione dell'assise di far seguire interventi di manutenzione del verde condominiale per due volte l'anno, pur senza indicare espressamente l'impresa affidataria.

In questi casi, il mandatario dei condomini, sulla base del potere summenzionato, ben potrebbe contattare una ditta specializzata nel settore della cura del verde ed affidargli la prestazione dell'opera così come deliberata dall'assemblea.

Il suo dovrebbe essere considerato un provvedimento preso ai sensi dell'art. 1133 c.c. come tale impugnabile davanti all'assemblea o all'Autorità Giudiziaria nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

In sostanza sebbene l'amministratore abbia un dovere d'agire che si traduce in un potere di scelta ampiamente discrezionale, ciò non vuol dire che tale discrezionalità sia assoluta visto e considerato che l'operato del professionista è sempre sottoponibile al vaglio dei suoi mandanti (l'assemblea può non approvare quanto fatto dall'amministratore per ragione di merito e di opportunità) e del potere giudiziario (per sole questioni di legittimità del provvedimento).

Passaggio di consegne, ammanchi di cassa e mancato versamento dei contributi previdenziali.

Tanto detto, è evidente come non si possa non concludere che nel caso in cui l'assemblea non abbia indicato chi debba essere assunto, né tanto meno si sia riservata di farlo in una futura occasione, l'amministratore del condominio sia legittimato, in virtù dei poteri conferitigli dalla legge ai fini della esecuzione della delibera, a scegliere egli stesso il portiere ed a concludere l'accordo stipulando il contratto.

Scelta del portiere da parte dell'amministratore, la durata del contratto

Acclarato che l'amministratore, alle condizioni indicate, possa scegliere il portiere, c'è da domandarsi quale possa essere la durata del contratto.

A tempo determinato?

A tempo indeterminato?

La questione non è di facile soluzione. In giurisprudenza si ritiene, a fasi alterne, che l'amministratore abbia e non abbia il potere di firmare contratti pluriennali (favorevole Tribunale di Arezzo 14 febbraio 2012; contra, Tribunale di Napoli 1 febbraio 2013).

La ragione sta nella legittimazione ad impegnare il condominio per una durata di tempo esorbitante dal proprio mandato. In effetti gli effetti del contratto ricadano sui condòmini e non direttamente sull'amministratore.

Il Condominio ha il pieno diritto di recuperare immediatamente il bene

Il portiere è dipendente dei condòmini, non dell'amministratore. Risulterebbe quanto meno opinabile concedere ad un rappresentante che non ne abbia espresso mandato la possibilità di assumere una persona a tempo indeterminato a carico del mandante.

Scelta del portiere da parte dell'amministratore, la firma del contratto

In ogni caso la firma del contratto, di chiunque sia la competenza ad individuare la persona d'assumere, spetta all'amministratore quale legale rappresentante dei condomini in relazione alle parti comuni dello stabile.

Quanto alle modalità di selezione del lavoratore v'è ben poco da dire, ossia, salvo diversa indicazione del regolamento di condominio, non v'è alcun obbligo di indire una selezioni pubblica essendo tutto rimesso all'autonomia privata.

Ecco cosa verificare al fine di valutare la sussistenza di un rapporto di portierato

Cerca: assemblea portiere amministratore

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Andrea L
Andrea L mercoledì 21 novembre 2018 alle ore 16:21

Buongiorno, per l'assunzione di un nuovo portiere a causa del pensionamento dell'attuale, in assemblea straordinaria in seconda convocazione basta la maggioranza di 1/3 delle teste del condominio che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi come da 1136?

RICCARDO
RICCARDO martedì 03 dicembre 2019 alle ore 18:49

BUONA SERA VOLEVO PORLE UN QUESITO. IN MERITO ALL'ASSUNZIONE DI UN NUOVO PORTIERE.
IN SEDE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE E' STATO DECISO DI FORMARE UNA COMMISSIONE VOLONTARIA(UN ESPONENTE PER OGNI SCALA)CHE AVEVA IL COMPITO DI VISIONARE E SCREMARE LE VARIE CANDIDATURE ARRIVATE.
PREMETTO CHE IN SEDE DI ASSEMBLEA NON ERANO STATI DECISI I REQUISITI CHE DOVEVA AVERE IL FUTURO PORTIERE, CHE HA DETTA DELL'AMMINISTRATORE SAREBBERO STATI POI DECISI IN SEGUITO.
IERI, SI E' RIUNITA QUESTA COMMISSIONE CHE HA DECISO DI PROPORRE 4 CV, IN BASE NON SI SA A QUALI CRITERI DI SCELTA.
E' POSSIBILE OPPORSI A QUESTA DECISIONE VISTO CHE I CANDIDATI SONO STATI SCELTI IN LIBERO ARBITRIO SENZA ESSERE STATI VAGLIATI DAI CONDOMINI?
E SE FOSSE POSSIBILE OPPORSI, IN CHE MODO DEVO FARLO?
ATTENDO SUE

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