L’art. 1117 c.c. indica tra le parti dell’edificio che devono considerarsi, salvo diverso accordo, di proprietà comune i locali destinati alla portineria ed all’alloggio del portiere.
La giurisprudenza, in merito a queste parti d’edificio, ha specificato che esse “ sono, a differenza dei beni descritti ai n.ri 1 e 3 del citato art.1117 c.c., suscettibili di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità.
Pertanto, occorre accertare nei singoli casi se l'atto, che li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass. n. 4435/2001; 5167/1986)”(così Cass. 25 marzo 2005 n. 6474).
Come dire: è ben possibile che i locali portineria siano parti di proprietà esclusiva con vincolo di destinazione d’uso a favore del portiere.
Possibile ma, sicuramente, poco probabile: quel bene immobile, in tal caso, avrebbe un basso valore di mercato data la presenza del vincolo di cui ci parla.
Ciò chiarito affrontiamo l’ipotesi più comune, ossia quella che vede nei locali destinati al servizio di portineria ed all’alloggio del portiere dei beni comuni. In questi casi, quali sono i poteri dell’amministratore con riferimento alla loro gestione e conservazione? La risposta è semplice: come per tutte le altre parti comuni l’amministratore, nel limite delle proprie attribuzioni (es. art. 1130 c.c.), è legittimato ad agire, per via giudiziale e stragiudiziale, al fine di compiere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti quella parte comune dell’edificio. Alcuni esempi chiariranno le idee.
L’assemblea delibera la sospensione del servizio di portierato e licenzia il portiere che, però, non lascia l’unità immobiliare assegnatagli in ragione del servizio fino ad allora svolto.
L’amministratore, d’ufficio, ha il potere di agire per il rilascio dell' alloggio detenuto senza titolo dal portiere licenziato. (cfr. Cass. 2 ottobre 1985 n. 4780).
Sempre in tema di locale portineria a seguito di dismissione del servizio, “ il dovere dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 c.c., di controllare e disciplinare il godimento di locali comuni (nella specie, locali destinati ad alloggio del portierato dopo la soppressione del servizio di portierato), implica, in mancanza di diverse disposizioni della assemblea, il diritto di detenere le chiavi dei suddetti locali, per assicurare l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità”. (così Cass. 23 luglio 1983 n. 5076 in Giust. civ. Mass. 1983, fasc. 7).
Indifferentemente dalla esistenza del servizio di cui stiamo parlando, infine, spetta all’amministratore (fermo restando il concorrente potere degli altri condomini) il potere di agire per l’eliminazione o la prevenzione di tutti rischi per quelle parti comuni dello stabile.
