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Il costo del servizio di portierato deve essere suddiviso tra tutti i condomini che ne usufruiscono sulla base dei millesimi di proprietà

I locali commerciali che godano del servizio di portierato sono tenuti a partecipare alla spesa in proporzione ai millesimi di proprietà.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il condominio Alfa si compone di venti unità immobiliari.

Cinque di queste sono dei locali commerciali aventi ingresso diretto dalla pubblica via. La compagine è dotata di un servizio di portierato.

Quali condomini e secondo quali criteri partecipano alla spesa per tale servizio?

La domanda, frequente e dalla soluzione ormai pacifica, ha trovato spesso risposta in sede giurisprudenziale.

Merita attenzione, per chiarezza di esposizione e ricorrenza della fattispecie risolta una sentenza resa qualche anno addietro dal Tribunale di Roma, più nello specifico il riferimento è alla sentenza n. 13684, reso dal Tribunale capitolino il 22 giugno 2011.

Spese portierato, criteri regolamentari e legali, quali si applicano?

Prima di entrare nello specifico esame della vicenda vale la pena svolgere alcune considerazioni di carattere generale.

Servizio di portierato, costituzione e soppressione

Molti condomini sono dotati di servizio di portierato in quanto l'originario costruttore ha provveduto a istituirlo e disciplinarlo mediante il regolamento condominiale contrattuale, che ha avuto cura di far firmare a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari al momento della cessione delle medesime.

Qualora l'esigenza di dotarsi della figura in esame sorgesse successivamente, la relativa deliberazione, questo almeno è il parere di dottrina e giurisprudenza, non ha carattere innovativo.

Dismissione del servizio di portineria e diverso utilizzo dell'alloggio

In tal senso è stato affermato che "non costituisce innovazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1120 c.c., l'istituzione del servizio di portierato in uno stabile altamente signorile e con locali già idonei all'espletamento di tale servizio; di conseguenza, la relativa delibera assembleare può essere assunta a maggioranza semplice" (Trib. Torino 16 marzo 1981).

Rammentiamo che il servizio di portierato viene esplicato attraverso l'assunzione di una persona con contratto di lavoro a tempo pieno o parziale, determinato o indeterminato. Nulla vieta, infatti, che il servizio in esame possa essere considerato necessario dall'assemblea solamente nell'arco di uno specifico e particolare periodo dell'anno.

Come per l'assunzione anche la soppressione del servizio è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice degli interventi all'assemblea.

Tanto chiarito è utile domandarsi: nel frattempo chi paga il costo del servizio. Di questa fattispecie, lo ribadiamo, s'è occupato il Tribunale di Roma con la citata sentenza n. 13684 del 22 giugno 2011.

Servizio di portierato, il costo ed il riparto della spesa trai condòmini

Nel caso di specie una società, proprietaria d'un locale commerciale ubicato al piano terra con accesso diretto dalla pubblica via, impugnava una deliberazione assembleare che le attribuiva, sulla base dei millesimi di proprietà, una quota parte delle spese necessaria per garantire il servizio di portierato.

Portiere in condominio, le sentenze in materia

Il condominio si costituiva in giudizio opponendosi alla domanda.

Il Tribunale l'ha ritenuta infondata in quanto, si legge in sentenza, . le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia e la vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123 primo comma c.c., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini (in tal senso Cass. 13.2.86 n. 962).

Inoltre in tema di condominio negli edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ed indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare, quali negozi (in tal senso Cass. 30.5.90 n. 5081)".

Quanto alle ipotesi di esclusione dal pagamento, nel corso della causa, si era accertato che i locali della società impugnante godevano del servizio di portierato e che, quindi, non v'era motivo di escluderli dalla partecipazione alle spese.

In sostanza, è possibile affermare che: i locali commerciali per i quali risulti escludibile l'irrilevanza del servizio di portierato sono tenuti a partecipare alla spesa in proporzione ai millesimi di proprietà ad essi riferibili.

Sul principio della ripartizione delle spese sulla scorta dei millesimi di proprietà, più recentemente e autorevolmente è tornata anche la Suprema Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di affermare che . costituisce principio consolidato che in tema di condominio negli edifici, l'attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (Cass. 12298/2003). (Cass. 25 giugno 2020 n. 12659).

Ricordiamo infine che quello di portierato non è un servizio rinunciabile, cioè non è possibile sottrarsi alla spesa non usufruendone, come accade per il riscaldamento centralizzato e che nel caso di particolari servizi, si pensi alla pulizia delle scale, il relativo costo (indennità o parte dello stipendio) dev'essere comunque ripartito tra tutti i condòmini interessati sulla scorta del criterio in concreto applicato a quel costo (es. art. 1124 c.c. per la pulizia scale, per quella teoria che considera applicabile integralmente il criterio sotteso alla norma indicata).

Ripartizione spese compenso portiere, partecipa anche il condòmino che ha ingresso autonomo

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