Un anno fa avevamo avuto modo di commentare l'ordinanza n. 1445 emessa dalla Corte di Cassazione il 18 gennaio 2022, in merito ad una vicenda inerente gli spazi destinati ad aree di parcheggio a favore dei condomini ai sensi dell'art. 41 sexies della Legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. Legge Urbanistica), come modificato dall'art. 18 della Legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte).
Disciplina, quella delle aree destinate a parcheggio, rimaneggiata molte volte dal Legislatore nel corso degli ultimi 40 anni e che nella pronuncia che esamineremo oggi tocca solo in modo tangenziale la vicenda oggetto di sentenza.
Locale autorimessa non destinato a parcheggio comune ma utilizzato come abitazione da due condomini: fatto e decisione
Tizio e Caia avevano acquistato, dal fallimento della Alfa Srl, un locale autorimessa collocato al piano interrato di un edificio condominiale - la Alfa Srl era anche l'originaria costruttrice dell'edificio.
Tuttavia, il locale de quo, ci riporta la sentenza, era stato adibito dai condomini ad abitazione.
Tizio e Caia domandano il rilascio in loro favore, quali proprietari, nei confronti di tutti i condomini.
Il Tribunale di Spoleto rigetta tale richiesta, accogliendo invece la domanda riconvenzionale dei condomini volta all'accertamento della proprietà comune sul locale.
Tizio e Caia propongono appello, ma la Corte d'Appello di Perugia, con la sentenza n. 64 del 26 gennaio 2023, lo rigetta.
Art. 41 sexies oppure art. 1117 c.c.?
Tizio e Caia difendono le proprie ragioni affermando che essi erano titolati ad acquistare (ed il fallimento Alfa Srl a vendere) il locale autorimessa separatamente rispetto alle unità immobiliari collocate nel Condominio, in quanto l'edificio, costruito dopo il vigore della Legge n. 246/2005, modificativa dell'art. 41 sexies della Legge 1150/1967, aveva stabilito che i garage potessero circolare indipendentemente dall'unità abitativa cui erano prima connessi.
Tuttavia, sottolinea la Corte, nel caso presente il richiamo all'art. 41 sexies della Legge urbanistica non è conferente.
Rammentiamo al lettore, invitandolo a rileggere il nostro articolo del febbraio 2022, che la Legge Ponte (Legge n. 765/1967) ha introdotto nel nostro ordinamento il principio per cui, nella pianificazione urbanistica, vanno individuate necessariamente delle aree destinate al parcheggio pubblico e che, per quello che qui ci interessa, nella edificazione degli edifici privati, si devono realizzare superfici destinate al parcheggio, calcolate in base alla proporzione rispetto alla cubatura dell'intero edificio ed a favore di tutti i condomini - in particolare, l'art. 18 ha introdotto il criterio di 1 mq di parcheggio per ogni 20 mc di costruzione.
Questo tipo di legislazione ha fatto sorgere una limitazione legale della proprietà (dell'area da adibire a parcheggio), di natura pubblicistica, ma la giurisprudenza ha sempre interpretato queste norme nel senso che il costruttore dell'edificio può anche riservare per sé la proprietà dell'area da adibire a parcheggio oppure trasferirla a terzi, purché sia mantenuto il diritto di uso a favore dei condomini (proprietari delle unità immobiliari del fabbricato cui l'area è asservita).
La giurisprudenza ha anche riconosciuto, con costanza, il diritto all'integrazione del prezzo di vendita (a favore del venditore) ogniqualvolta gli atti di acquisto di unità appartenente ad un edificio soggetto alla legislazione del 1967 non includessero l'area adibita a parcheggio, proprio sull'assunto per cui l'oggetto del contratto di vendita comprendeva unicamente l'immobile e non anche l'area di parcheggio, così da essere necessario un riequilibrio contrattuale.
La Corte di cassazione, nell'ordinanza n. 1445/2022 sopra menzionata ed oggetto del precedente contributo, ha altresì osservato che il vincolo previsto dall'art. 41 sexies della Legge Urbanistica è subordinato alla condizione che l'area destinata a parcheggio esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione.
Pertanto, se il costruttore, in violazione al vincolo urbanistico, non ha previsto, ad origine, un'area fisica, adiacente o sottostante all'edificio, da destinare al parcheggio per i condomini del futuro complesso, gli stessi, una volta acquistata l'unità immobiliare priva dell'area di parcheggio non potranno domandare al Giudice di accertare il proprio diritto d'uso - non esistendo l'oggetto di tale diritto, ovvero l'area di parcheggio sulla quale posteggiare - bensì solamente di condannare il costruttore al risarcimento del danno.
Parcheggio in condominio e delibera di regolamentazione.
Se, invece, come accaduto nella fattispecie in esame dall'ordinanza menzionata, l'area è stata prevista dal progetto e inserita nel provvedimento abilitativo, nonché realizzata in conformità, ma poi se ne è disposto in maniera difforme, anche eventualmente trasformandola, il Giudice, cui alcuni solamente dei condomini chiedano l'accertamento del proprio diritto d'uso, correttamente calcola ed attribuisce loro la quota proporzionale dell'area spettante, in virtù dei calcoli derivanti dal criterio di cui all'art. 18 della Legge Ponte (1 mq per ogni 20 mc di costruzione) ed altrettanto correttamente non procede a preoccuparsi delle aree eventualmente destinate a parcheggio spettanti a tutti gli altri condomini non intervenuti nel giudizio.
Infatti, delle due l'una: o l'area era stata correttamente prevista in progetto e licenza e, pertanto, gli altri condomini, con loro domanda, potranno ottenere l'accertamento della porzione loro spettante; oppure l'area era stata malamente calcolata, così da non essere proporzionale a tutte le unità facenti parte dell'edificio, caso in cui chi viene escluso può solamente proporre la tutela risarcitoria.
La Corte precisa ulteriormente che, se l'area è stata prevista in progetto, ma poi è stata realizzata in maniera difforme, così da divenire altro - ad esempio, realizzandovi opere o manufatti, anziché lasciarla adibita e predisposta al parcheggio di vetture e veicoli -, anche in tale caso si potrà unicamente ottenere il risarcimento del danno, ma non il riconoscimento del diritto d'uso.
La Corte di cassazione ribadisce che, in virtù della normativa pubblicistica più volte citata, gli spazi destinati a parcheggio sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari e costituiscono parti comuni dell'edificio, a norma dell'art. 1117 c.c.
- quando appartengono in comunione ai singoli condomini
- quando sono oggetto di un diritto reale d'uso spettante a ciascun condomino (laddove i proprietari dell'area siano terzi o alcuni soltanto dei condomini)
- quando l'atto di acquisto dal costruttore ai primi acquirenti abbia ceduto a ciascuno di loro la comproprietà in comune con gli altri delle aree destinate a parcheggio, laddove il successivo acquisto di unità immobiliare e quota di comproprietà delle parti comuni attribuisca all'acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse ed il diritto paritetico di usufruire dell'area di parcheggio
In tale ultimo caso, non rileva l'eventuale insufficienza dell'area di parcheggio rispetto alle complessive esigenze del Condominio e in tal caso si potrà domandare un risarcimento del danno al costruttore.
Rispetto alle aree 'in eccedenza', cioè laddove l'area adibita a parcheggio superi la quota da riservare secondo il calcolo di cui all'art. 18 della Legge Ponte, esse, secondo la Corte, rimangono nella libera disponibilità del costruttore - venditore (o del suo avente - causa, cioè chi ha acquistato da costui).
Ci corre l'obbligo di segnalare che la disciplina esaminata dalla Corte di cassazione, benché sia quella applicabile ratione temporis al caso di specie, rimane valida rispetto alle questioni qui discusse, perché le modifiche intervenute a partire dal 1997 e sino al 2013 hanno maggiormente interessato la qualifica di pertinenzialità dello spazio auto o parcheggio e la possibilità (o meno) di trasferirlo insieme o separatamente rispetto all'unità immobiliare.
Venendo alla fattispecie esaminata dalla Corte perugina, come dicevamo sopra, la medesima non ritiene rilevante l'art. 41 sexies nel caso di Tizio e Caia, in quanto «l'art. 41 sexies, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Cass. n. 18796/2020)».
Nel caso di specie, la Alfa Srl, società costruttrice dell'edificio, poi fallita, aveva destinato il locale interrato all'uso di tutti i condomini sin dal progetto. Di ciò hanno fornito prova, nel corso di causa, i contratti preliminari prodotti dai condomini citati in giudizio, ove si dava atto della promessa di vendere gli appartamenti ed un posto auto ed una cantina al piano interrato e il capitolato d'appalto allegato ai preliminari, ove la descrizione delle opere non lasciava spazio a dubbi circa la destinazione del piano interrato ("verranno realizzati i locali cantina e posti macchina").
