Chi è legittimato ad agire contro terzi e/o contro gli stessi condomini per la tutela e l'eventuale ripristino dei luoghi destinati a parcheggio?
Questo e gli altri quesiti sono stati risolti in poche righe dalla Corte di Cassazione con la decisione del 10.09.2020 n.18796.
Quando si affronta la questione attinente ai parcheggi condominiali è bene far riferimento subito alla normativa che la riguarda.
Norme che regolano l'area condominiale adibita a parcheggio
Con la legge n° 765/1967 (la cosiddetta legge ponte perché fece da collegamento tra la legge urbanistica n. 1150/1942 e la legge n. 10/1977, cosiddetta Bucalossi) il legislatore, per la prima volta, prendendo atto della mutata realtà urbanistica e dell'enorme numero delle automobili in circolazione, intervenne prevedendo il principio della necessaria individuazione di aree destinate a parcheggio pubblico nella pianificazione urbanistica con la diretta conseguenza dell'obbligo per i costruttori di prevendere per i nuovi edifici appositi spazi riservati ai parcheggi delle auto.
Tuttavia, la normativa non imponeva all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione.
Secondo una nota circolare del Ministero dei lavori pubblici, l'obbligo di costruire tanti parcheggi quanti appartamenti, si applica solamente alle costruzioni iniziate dopo l'entrata in vigore della legge Ponte (e dunque dell'art. 41 sexies della legge urbanistica), ossia dopo l'1 settembre 1967.
Le costruzioni completate prima di tale data possono sono liberamente trasferibili anche separatamente dall'unità immobiliare collegata.
Le aree parcheggio in mancanza di espressa riserva di proprietà o di riferimento negli atti di trasferimento delle unità immobiliari devono essere considerate parti comuni dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c. (Cass. n. 730/2008; Cass. n. 23660/2016; Trib. Salerno n. 5036/2017).
L'art. 18 della legge Ponte ha inserito l'articolo 41-sexies alla legge urbanistica n. 1150/1942, a dettato del quale: "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione".
La norma, tuttavia, non era chiarissima, e questo diede vita ad una moltitudine di pronunce di legittimità, le quali disponevano che tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali c'è un vincolo di pertinenzialità inderogabile: i condomini vantano un diritto reale (proprietà, usufrutto o uso) e non personale, che consente loro di utilizzare i parcheggi.
In conclusione, se dopo la legge ponte la proprietà sui parcheggi viene riservata al costruttore oppure viene ceduta a terzi, il contratto è parzialmente nullo, nella parte in cui non prevede almeno il diritto reale d'uso a favore dei condomini.
L'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà dei parcheggi costruiti in eccesso rispetto alle unità immobiliari, purché ciò avvenga nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da precipuo atto d'obbligo.
Principio, quest'ultimo, valido sino al 2005 anno in cui la legge n. 246 ha escluso i vincoli pertinenziali e ha stabilito la libera trasferibilità dei parcheggi standard.
Disabile e diritto al parcheggio riservato in condominio
Un altro importante tassello nella normativa sui parcheggi arrivò con la legge Tognoli n. 122/1989 (all'art. 9), il legislatore aumentò la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni (portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione) disponendo in particolare: "I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici […] I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.
L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1° è soggetta ad autorizzazione gratuita".
Dunque troviamo: parcheggi privati con vincolo pertinenziale e parcheggi pubblici. I primi sono realizzati nel sottosuolo o al pianterreno di edifici privati (di proprietà individuale o condominiale) o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne di proprietà privata. I secondi sono realizzati su superfici pubbliche, o nel loro sottosuolo, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi pubblici.
L'art. 10 del D.L. n. 5/2012 interviene liberando il posto auto dal vincolo con l'immobile nello stesso stabile.
Il posto auto può essere alienato a soggetti che non abitino nello stesso immobile al servizio del quale è devoluto.
Deve però conservare la stessa destinazione a parcheggio dell'altra unità abitativa localizzata nel territorio dello stesso Comune.
Nulla la delibera che trasforma il cortile in parcheggio
In conclusione, con il nuovo art. 9, comma 5, è possibile alienare la proprietà del posto auto separatamente dall'appartamento o viceversa, purché l'area rimanga destinata a parcheggio e non muti il Comune nel quale ricade l'immobile cui il parcheggio è asservito.
Chi è legittimato ad agire in caso di controversie sulle aree destinate a parcheggio?
Fatta la doverosa premessa sulla normativa vigente in materia di aree destinate a parcheggio condominiale affrontiamo la legittimazione a stare in giudizio per la sua tutela.
Ebbene, dobbiamo distingue a questo punto se l'area c.d. condominiale destinata al parcheggio rientri tra le parti comuni ai sensi dell'art.1117 c.c. ovvero vi siano singoli atti di cessione degli spazi ai proprietari degli immobili.
Ed infatti, come abbiamo sopra precisato la Legge Ponte del 1967 introduce il vincolo di " pertinenzialità" cioè obbliga il costruttore a predisporre un parcheggio per ogni unità immobiliare costruita, diventando il posto auto una pertinenza dell'immobile ma non lo obbliga a trasferire singolarmente la proprietà dell'area.
Va da sé che nel caso in cui ci sia un atto di cessione si deve ritenere legittimato ad agire il singolo proprietario/condomino; nel caso in cui, invece, non vi è riserva di proprietà nel titolo originario di trasferimento del condominio o del singolo condomino si presume parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c e come tale l'amministratore autonomamente legittimato ai sensi dell'art. 1130 c.c. n. 4, c.c. deve ottemperare a tutti quegli atti " conservativi " della proprietà comune anche citando in giudizio chi modifica od altera la destinazione d'uso dell'area parcheggio condominiale.
Parcheggi condominiali le conclusioni della sentenza
La Corte di Cassazione con la decisione n.18796/20, dalla quale oggi si è preso spunto, ha delineato chiaramente il confine dettato dalla legge del 1967 sulla obbligatorietà del posto auto validando nel caso in esame la legittimazione dell'amministratore che aveva citato in giudizio i condomini che avevano, a suo dire, abusivamente modificato l'area destinata a parcheggio.
