L'uso del bene comune da parte dei singoli condòmini è spesso oggetto di liti. La norma regolatrice della materia è l'art. 1102 c.c. la quale consente al condòmino di servirsi della cosa comune "purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di frane parimenti uso secondo il loro diritto".
È principio ormai consolidato quello secondo cui per "pari uso" non debba intendersi un uso identico e contemporaneo potendo il singolo partecipante trarre dalla cosa comune una più intensa utilizzazione a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli latri.
Ne deriva che per stabilire se l'uso più intenso da parte di un condòmino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti e perciò sia da ritenere non consentito a norma dell'art. 1102 cod. civ., non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
L'apposizione di fioriere o di altri oggetti amovibili nel cortile comune da parte di un singolo comproprietario, ad esempio, può essere consentita rientrando nel diritto di ciascuno di ingentilire l'aspetto della corte condominiale ma assume carattere illecito nel momento in cui impedisce ad un altro condòmino di farne parimenti uso per accedere al proprio immobile anche con l'autovettura. Ciò, a prescindere dall'uso concreto dell'area comune dovendo aversi riguardo all'uso potenziale.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari (sent. n. 532/2019) che non solo ha ritenuto fondata la domanda di rimozione dei vasi e degli altri oggetti posti nel cortile comune determinanti un ostacolo al libero transito veicolare e pedonale ma ha anche respinto l'eccezione di usucapione del condòmino convenuto sull'assunto che il semplice posizionamento di oggetti amovibili non sia comportamento tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Apposizione di fioriere e oggetti amovibili nel cortile comune da parte di un comproprietario: l'azione volta a contestare le modalità d'uso dell'area comune e l'eccezione di usucapione. Fatto e decisione
Una condomina conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Nuoro un'altra condomina al fine di veder accertata la proprietà esclusiva di una porzione del cortile condominiale contigua all'ingresso della sua abitazione e la natura comune della restante parte, nonché al fine di ottenere la condanna della convenuta alla rimozione di tutti gli ostacoli (blocchetti di cemento e vasi di fiori) che ne impedivano il libero transito pedonale e veicolare, oltre alla rimozione di un serbatoio di gasolio posto sotto la scala esterna in violazione delle distanze di sicurezza.
La convenuta si costituiva in giudizio e non contestava che l'attrice fosse proprietaria esclusiva di una porzione del cortile, mentre negava la natura comune della restante parte nell'estensione indicata dall'attrice, eccependo di avere in ogni caso usucapito la porzione occupata con i blocchetti di cemento e i vasi di fiori, i quali peraltro non impedivano in alcun modo il transito pedonale, mentre contestava che sul cortile fosse consentito anche il transito con mezzi meccanici; infine assumeva di avere già spostato il serbatoio del gasolio a distanza di sicurezza.
Istruita la causa con documenti e prova testimoniale, il Tribunale così decideva:
- dichiarava inammissibile la domanda di accertamento della proprietà esclusiva della porzione di cortile in quanto non contestata dalla convenuta;
- riteneva fondata la domanda di accertamento della comproprietà della porzione residua;
- riteneva infondata l'eccezione di usucapione proposta dalla convenuta per non aver fornito la prova di un uso esclusivo della porzione del cortile, non potendosi riconoscere tale caratteristica al solo posizionamento di vasi di piante e ingombri in genere; comportamento che nella misura in cui ostacolava il libero transito dell'attrice con l'autovettura, integrava viceversa uso non consentito del cortile comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.;
- con conseguente fondatezza della domanda di rimozione degli ingombri sulla corte comune formulata dall'attrice;
- infine, dichiarava che era venuto meno l'interesse dell'attrice alla rimozione del serbatoio di gasolio nel frattempo spostato in diversa posizione.
Le spese di lite venivano compensate in misura della metà in ragione della reciproca parziale soccombenza e poste nella restante parte a carico della convenuta.
Avverso siffatta sentenza proponeva appello la condomina convenuta in primo grado, lamentandone l'erroneità: per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari del cortile comune; per non aver onerato l'attrice della prova diabolica circa la proprietà comune di una parte del cortile; per aver il Tribunale erroneamente applicato la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. trattandosi di cortile in parte comune ed in parte di proprietà esclusiva; per aver ritenuto infondata l'eccezione di usucapione dell'area occupata da vasi di fiori e blocchi di cemento; per aver ritenuto che l'apposizione dei blocchetti in cemento e dei vasi di fiori integrasse uso non consentito del bene comune sull'erroneo presupposto che sul cortile fosse ammesso anche il transito veicolare.
La Corte d'Appello di Cagliari ha ritenuto infondate tutte le censure e pertanto rigettato integralmente l'appello con conferma della sentenza di primo grado.
In particolare, la Corte territoriale ha escluso che ricorresse un'ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i condòmini trattandosi di azione riguardante le modalità d'uso del cortile comune (occupato dalla convenuta con vasi e blocchi di cemento), per il quale, tra l'altro, la convenuta non aveva proposto azione riconvenzionale di usucapione bensì soltanto eccezione di proprietà esclusiva volta a paralizzare la pretesa avversaria di rimozione degli ostacoli posti nella parte di cortile comune.
La Corte ha, inoltre, sottolineato che non vale ad escludere l'applicabilità della presunzione di condominialità del cortile comune di cui all'art. 1117 c.c. la circostanza della coesistenza di porzioni di cortile di proprietà comune con porzioni di proprietà esclusiva di alcuni condòmini.
Ha, poi, escluso che l'apposizione di fioriere e di oggetti amovibili in genere potesse integrare un possesso esclusivo del cortile comune da parte del comproprietario. Infine, la Corte ha ritenuto fondata la domanda di rimozione dei vasi e dei blocchi di cemento in considerazione dell'uso potenziale che ogni condòmino poteva fare del cortile comune indipendentemente dall'uso concreto del singolo.
In altre parole, il fatto che per qualche tempo l'attrice non avesse transitato con l'auto non significava che tale possibilità dovesse ritenersi venuta meno o che non fosse più consentita o ricompresa nella legittima destinazione del cortile comune.
Rimuovere una fioriera non è innovazione
Considerazioni conclusive
Allorquando un condòmino contesti l'uso che un altro partecipante fa di un'area comune (nella specie, cortile comune) in pregiudizio del suo pari diritto di usarne (nella specie, per il libero transito pedonale e veicolare), non ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti di tutti gli altri comproprietari trattandosi di azione riguardante le modalità d'uso della parte comune e non di un'azione reale (cioè volta ad apportare modifiche sul diritto dominicale di tutti comproprietari del cortile o a recuperarne il possesso nei confronti di un terzo occupante senza titolo).
Ciò, a maggior ragione, nell'ipotesi in cui la parte convenuta si limiti ad eccepire il proprio diritto di proprietaria esclusiva, senza peraltro formulare apposita domanda riconvenzionale di usucapione.
Sul punto l'orientamento della giurisprudenza di legittimità è chiaro e univoco nel sostenere che "in tema di condominio negli edifici, ove un condomino, convenuto da un altro condomino che vanti il diritto di usare una cosa comune (nella specie, impianto di ascensore), proponga un'eccezione riconvenzionale di proprietà esclusiva al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, non si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario dei restanti condomini, che si verificherebbe, invece, ove egli proponesse, ai sensi degli artt. 34 e 36 cod. proc. civ., una domanda riconvenzionale diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, con effetti di giudicato estesi a tutti i condomini" (Cass. sent. n. 4624/2013).
L'apposizione di vasi o altri oggetti amovibili nel cortile comune da parte di un comproprietario non integra un possesso esclusivo tale da escludere la permanenza del compossesso dei restanti comproprietari. E ciò in ragione sia della precarietà dell'apposizione di fioriere e oggetti amovibili in genere, che dell'ambiguità di un tale comportamento - quello di abbellire con piante e fiori gli spazi comuni - ordinariamente riconducibile all'interesse di tutti i condomini, dunque espressione di un atto di gestione della proprietà comune compiuto anche nell'altrui interesse.
In tal senso la giurisprudenza di legittimità è unanime nel ritenere che ai fini del possesso "ad usucapionem" da parte di un co-proprietario - co-possessore occorrono atti particolarmente qualificati, tali da manifestare inequivocabilmente "l'animus escludendi" a carico degli altri comunisti.
D'altra parte il possesso, acquisito "animo et corpore", ben può conservarsi "solo animo", quando non consti "l'animus dereliquendi" e la cosa sia restata nella virtuale disponibilità del (co) possessore. (Sent. n. 8120/2000).
Ai fini dell'usucapione, risulta necessaria "la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8152 del 2001).
Ne deriva che il semplice posizionamento di vasi di piante sul cortile comune finalizzati ad abbellire la corte nell'interesse di tutti i comproprietari non sia comportamento obiettivamente inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Quanto al posizionamento di vasi e di blocchetti in cemento (ed in generali di oggetti amovibili) nel cortile comune da parte del singolo comproprietario esso va ritenuto illegittimo nel momento in ci impedisce ad un altro comproprietario di farne parimenti uso, nella specie, di accedere al proprio immobile anche con l'autovettura passando per la corte comune.
Da qui l'ordine di rimozione di tutti gli ostacoli presenti nella fascia di cortile comune fino alla proprietà esclusiva del singolo comproprietario.
Nel ricostruire l'uso consentito di un bene comune al fine di valutare se un determinato e concreto utilizzo ne abbia travalicato i limiti dell'1102 c.c., deve aversi riguardo non tanto all'uso che il singolo concretamente ne fa ma a quello potenzialmente esercitabile, e ciò in ragione anche del principio d'imprescrittibilità del diritto di proprietà in conseguenza del non uso (cfr. ex multis, Cass. sent. n. 11268/1998).
