Il Tribunale di Imperia, con la sentenza nr. 61 del 29 gennaio 2024, ha affrontato il tema del cortile condominiale a cui è possibile accedere solo attraversando la proprietà esclusiva di un altro condomino. In un'ipotesi del genere, l'area può definirsi ugualmente comune? Approfondiamo l'argomento analizzando nel dettaglio la sentenza in questione.
Natura del cortile in condominio: fatto e decisione
Il condominio agiva contro alcuni proprietari rivendicando la proprietà comune del cortile.
Nello specifico, la compagine rappresentava come l'area cortilizia fosse stata illegittimamente preclusa dalla condotta dei condòmini residenti al pianterreno, i quali avevano chiuso - con catene e lucchetti - gli unici ingressi che consentivano di accedere al cortile.
Si costituivano in giudizio i convenuti rivendicando a propria volta la proprietà esclusiva dell'area: gli stessi, infatti, sarebbero stati titolari del cortile in virtù dell'atto di acquisto stipulato con il loro dante causa.
I convenuti evidenziavano, inoltre, come l'accesso al cortile potesse avvenire solamente attraversando le loro proprietà private, mediante due portefinestre.
Il Tribunale di Imperia, alla luce della documentazione prodotta e delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, ha accolto la domanda attorea accertando la natura condominiale del cortile.
Va innanzitutto ricordato che, in ragione dell'art. 1117 cod. civ., il cortile è parte comune del condominio, salvo diversa previsione del titolo.
Il titolo contrario di cui parla la legge, però, non può essere identificato con il rogito notarile con cui un'unità immobiliare viene trasferita da un proprietario a un altro, bensì con l'atto costitutivo del condominio e, quindi, col primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Nell'atto di divisione offerto in giudizio, l'area cortilizia oggetto di contenzioso non veniva affatto riservata in via esclusiva a nessuno dei condòmini; conseguentemente, quando in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà dell'edificio, operato con la citata divisione negoziale, la destinazione obbiettiva di un bene potenzialmente comune (come appunto un'area cortilizia) non è contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune e tale comunione «non può più venire meno per effetto del negozio con cui uno dei condomini intenda attribuire la proprietà del bene stesso a un terzo» (così Cass., n. 3867/86).
Secondo il giudice ligure, nemmeno rileva il fatto che al cortile si possa accedere soltanto attraversando le proprietà private dei condòmini convenuti: ciò che conta, infatti, è che il bene conservi le sue caratteristiche principali e svolga la propria funzione in favore dell'intero edificio.
Nel caso di specie il cortile, pur essendo accessibile solo attraversando la proprietà esclusiva di alcuni condòmini, conservava la sua funzione principale, che è quella di dare aria e luce al fabbricato.
Secondo la Suprema Corte, infatti, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 cod. civ. «non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova […] senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l'allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene» (Cass., n. 3310/19).
Cortile condominiale, le sentenze in materia
Cortile con accesso dalla proprietà esclusiva: considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Imperia si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Corte di Cassazione il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. «essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune» senza che la detta presunzione possa essere vinta dalla circostanza che «ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale» (Cass., n. 23316/2020).
È stato ancora affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di condominialità «occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Pertanto, se in occasione della prima vendita» - o di altro atto di trasferimento - «la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni» (Cass. n. 20693/18).
infatti, come già ricordato, il condominio si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza «il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita» o, comunque, il trasferimento «in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano» (Cass., n. 3257/2004).
Dunque, la presunzione di condominialità operata dall'art. 1117 cod. civ. non può essere vinta «con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali» (Cass., n. 3852/2020).
