Le tabelle millesimali considerano ogni elemento facente parte delle unità immobiliari in proprietà esclusiva: il giardino, sia pur con delle specificazioni, non fa eccezione.
Prendiamo spunto dal quesito di un nostro lettore che ci consente di trattare il tema dell'ampliamento del giardino e tabelle millesimali.
Questa la domanda: "Buongiorno. Il mio vicino sta pensando di comprare da un confinante un pezzo di terreno che apparteneva alla proprietà di un altro condominio per annetterlo ad un suo giardino. Può farlo? Ed in caso tale acquisto inciderebbe sui millesimi?"
Partiamo dal primo aspetto, ossia la possibilità di acquistare. Probabilmente il nostro lettore ha in mente quella copiosa giurisprudenza di legittimità che impedisce l'apertura di varchi nei muri confinanti tra condomini per evitare la creazione di servitù a carico dell'edificio.
Divieto che vale anche se il proprietario che opera tale modifica è proprietario delle due unità immobiliari da mettere in comunicazione (in tal senso tra le tante, Cass. 15 maggio 2014 n. 10606).
In sintesi, possiamo rispondere in questo modo: se a seguito dell'apertura si apre un varco, quel varco costituirebbe una servitù vietata, salvo il consenso di tutti i condòmini.
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Di contro, se all'acquisto non seguisse nessuna annessione, non vi sarebbe nulla da dire: quel terreno acquistato sarebbe un cespite autonomo non rientrante nel condominio. Il caso che riguarda il nostro lettore, allora, deve prevedere l'abbattimento di un muro (in proprietà esclusiva, o se comune con il consenso di tutti i condòmini) e l'ampliamento del giardino.
Si tratta, dunque, di occuparsi del primo caso, ovvero di quest'ultimo, perché in queste ipotesi (lecite) può esservi un riflesso sulle tabelle millesimali.
Tabelle millesimali: definizione, funzione ed approvazione
Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale per il funzionamento del condominio: esse esprimono un rapporto di valore tra proprietà esclusive e parti comuni, per convenzione indicato in millesimi, che serve ai fini del funzionamento dell'assemblea e per la ripartizione delle spese.
Le Sezioni Unite nel 2010, dopo un ultraventennale conflitto giurisprudenziale, affermarono che la loro approvazione può avvenire a maggioranza se i criteri di calcolo sono conformi a quelli legali (si tratta di parametri tecnici comunemente accolti, ma mai tradotti in un atto avente forza di legge): posizione di fatto accolta nel codice civile, sia pur implicitamente, a seguito della riforma delle norme che disciplinano il condominio negli edifici.
Tabelle millesimali, i giardini vanno considerati nel loro calcolo
La Cassazione ha avuto modo di affermare che "ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile" (Cass. 1 luglio 2004 n. 12018, Rivista Giuridica dell'Edilizia, 2005). Il principio così espresso è stato ribadito nel 2007 (Cass civ., sez. II, 27/07/2007, n. 16644) e nel 2017 (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2017, n. 21043).
Le norme tecniche di riferimento, nonché la prassi che invale tra i tecnici redattori, prevedono ai fini della considerazione del giardino nel calcolo dei millesimi uno specifico coefficiente riduttore.
I coefficienti di riduzione sono indicati dalla circolare n. 12480/1966 contenente norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.
La circolare è, di fatto, assurta a parametro legale di riferimento ai fini del calcolo delle tabelle. Funzione dei citati coefficienti è quella di consentire di tenere nella giusta considerazione tutte le superfici considerate ai fini del calcolo delle tabelle millesimali. Il coefficiente di riduzione riguardante il giardino è oscilla tra 0,15 - 0,10. Dell'applicazione dell'uno o dell'altro decide il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali.
Portiamo un esempio: se il giardino misura 50 m² considerata la sua conformazione e utilizzabilità complessiva il redattore delle tabelle discrezionalmente può decidere di applicare il coefficiente 0,13. Il giardino conterà per 6,5 metri quadri ai fini del calcolo delle tabelle (50x0,13).
Revisione tabelle: è possibile dopo l'approvazione?
Ampliamento giardino e revisione delle tabelle millesimali
Ai sensi dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza "in conseguenza [...], di incremento di superfici [...], è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".
L'ampliamento del giardino, dunque, rappresenta un incremento di superficie che può portare alla revisione delle tabelle millesimali, su istanza di qualunque condòmino e con costi a carico del responsabile della variazione.
Nel caso di specie, dunque, ad ampliamento (legittimamente) avvenuto si potrà verificare se ed in che modo l'aumento di superficie sia in grado di incidere sui valori millesimali e quindi se si debba attivare, in caso di richiesta in tal senso, alla procedura deliberativa di rettifica delle tabelle millesimali avvenuto si potrà verificare se ed in che modo l'aumento di superficie sia in grado di incidere sui valori millesimali e quindi se si debba attivare, in caso di richiesta in tal senso, alla procedura deliberativa di rettifica delle tabelle millesimali.
