La clausola compromissoria contenuta nel regolamento di condominio, con la quale vengono deferite ad arbitri le controversie tra condomini relative all'interpretazione e alla esecuzione del regolamento condominiale, deve essere interpretata, in assenza di volontà contraria, nel senso che rientrano in detta competenza tutte le cause connesse con l'operatività del regolamento stesso.
La forma dell'arbitrato da adottare non è, tuttavia, unica o univoca, dovendosi distinguere l'arbitrato rituale da quello irrituale.
Le differenze tra arbitrato rituale e irrituale riguardano soprattutto l'efficacia del lodo (decisione finale): il lodo rituale ha la stessa efficacia di una sentenza e ha efficacia di titolo esecutivo; il lodo irrituale non può diventare direttamente titolo esecutivo, ma può essere utilizzato, ad esempio, per chiedere un decreto ingiuntivo o come prova documentale nel corso di un giudizio.
Si deve subito precisare che la clausola del regolamento condominiale che preveda, per i casi di contrasto tra condomini, l'obbligo di esperire un tentativo di "amichevole composizione" - presso l'associazione fra i proprietari dei fabbricati o altre associazioni similari - non integra invece una clausola compromissoria.
Impugnazione di delibera assembleare e clausola compromissoria
Recentemente è stato precisato che la clausola compromissoria contenuta in un regolamento di condominio, la quale stabilisce che siano definite dagli arbitri le controversie che riguardano la interpretazione e la qualificazione del regolamento che possano sorgere tra l'amministratore ed i singoli condomini, deve essere interpretata, in mancanza di volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa o comunque aventi causa petendi connesse con l'operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l'atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo (approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.) che contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (Cass. civ., sez. II 17/03/2022 n. 8698).
Del resto l'articolo 1137 c.c., secondo comma, nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell'assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la devoluzione della controversia agli arbitri, non sussistendo alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c. (Cass. civ., sez. VI, 22/10/2020, n. 28508).
Condominio: è valida la clausola compromissoria nel regolamento?
Clausola compromissoria e opposizione a decreto ingiuntivo
Una questione rilevante è quella dell'operatività della clausola compromissoria inserita nel regolamento condominiale nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo promosso condomino destinatario dell'ingiunzione di pagamento prevista dall'art. 63 disp. att. c.c.
La questione è stata recentemente affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 21329/23. La vicenda nasceva dall'opposizione proposta da una società condomina avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore condominiale, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., per la riscossione della quota di spese straordinarie da essa dovuta per l'esercizio del 2019. A sostegno dell'opposizione, in via preliminare, veniva eccepita la nullità del decreto ingiuntivo per difetto di competenza del giudice ordinario, in virtù della clausola arbitrale inserita nel regolamento condominiale.
Quest'ultima stabiliva quanto segue: "[n]el non creduto caso di divergenze e controversie che dovessero sorgere fra condomini in ordine alla interpretazione ed esecuzione delle norme del presente regolamento ed in genere per la amministrazione e godimento dello stabile in condominio, queste dovranno essere sottoposte, per la loro risoluzione, ad un arbitro amichevole compositore scelto d'accordo fra di essi. Mancando l'accordo delle parti per la scelta di un arbitro unico, le dette controversie o divergenze verranno sottoposte per conseguenti decisioni a tre arbitri da nominarsi uno per ciascuna parte ed il terzo dai due arbitri così nominati.
Mancando l'accordo dei due arbitri di parte per la nomina del terzo, questa è senz'altro e fin da ora deferita al Presidente del Collegio Ingegneri di Milano, su ricorso della parte più diligente".
Il Tribunale di Milano ha dichiarato nullo il decreto ingiuntivo, ravvisando la competenza arbitrale stabilita dal regolamento condominiale. Il condominio proponeva regolamento di competenza ex art. 42 c.p.c. innanzi alla Cassazione, sostenendo che la clausola arbitrale, peraltro espressamente riferita alle controversie "fra condomini", non potesse trovare applicazione alle cause relative al recupero dei contributi condominiali, anche alla stregua dell'inderogabilità (ex art. 72 disp. att. c.c.) di quanto prevede l'art. 63 disp. att. c.c. circa i poteri di azione spettanti ex lege all'amministratore di condominio per l'efficace e tempestiva riscossione delle spese condominiali.
Il ricorrente condominio evidenziava come la clausola compromissoria in esame potesse trovare applicazione esclusivamente in relazione a divergenze e controversie che dovessero sorgere fra i condomini (ad esempio, per rapporti di vicinato, misura e godimento delle cose comuni, ecc.) e non già per controversie tra i condomini e il condominio (quale, tipicamente, è quella per il recupero degli oneri condominiali da parte dell'amministratore).
In ogni caso riteneva che avallando (per assurdo) l'interpretazione offerta dal Tribunale, il funzionamento stesso del condominio sarebbe caduto in un inesorabile blocco.
La Cassazione ha concluso, invece, per l'operatività della clausola anche nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall'amministratore ai sensi dell'art. 63 disp, att. c.c., evidenziando che la paventata paralisi dell'attività del condominio, oltre ad essere "accettata" dall'ordinamento, che non pone alcuna riserva a favore dell'autorità giudiziaria o divieto espresso, è scongiurata dal fatto che all'amministratore non è precluso il ricorso allo strumento monitorio e che lo "spostamento" della lite in sede arbitrale è eventuale e subordinato all'opposizione del condomino e alla tempestiva eccezione di incompetenza.
