L'art. 1137 c.c. è molto chiaro nello stabilire che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, è possibile fare ricorso all'autorità giudiziaria per ottenerne l'annullamento. Si tratta di un diritto attribuito a tutti i condòmini assenti, dissenzienti o astenuti, da esercitarsi nel termine di trenta giorni.
La portata di questa previsione potrebbe però essere esautorata nel caso in cui il regolamento contemplasse una clausola compromissoria, cioè una norma che devolve il contenzioso a un collegio arbitrale. È valida la clausola compromissoria nel regolamento di condominio?
A tale quesito ha risposto recentemente la Corte di Appello di Torino (sent. n. 472 del 2 maggio 2022), secondo cui una tale previsione è senza dubbio efficace se inserita all'interno di un regolamento contrattuale.
La decisione si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass., sez. II 17 marzo 2022, n. 8698), secondo cui la clausola compromissoria contenuta nel regolamento di condominio è valida, non rappresentando alcun vulnus al disposto dell'art. 1137 c.c., il quale non impone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario. Approfondiamo la questione.
Clausola compromissoria e arbitrato: cosa sono?
Preliminarmente, è appena il caso di ricordare che la clausola compromissoria rappresenta un accordo, inserito all'interno di un contratto o in un documento separato e precedente all'esecuzione dello stesso, con cui le parti stabiliscono che, in caso di controversia, a decidere non sarà la giurisdizione ordinaria bensì un giudice "privato"; un arbitro, appunto.
Per legge, la clausola compromissoria deve rivestire forma scritta a pena di nullità e deve indicare in maniera specifica l'oggetto della controversia.
L'arbitrato può dunque essere definito come una procedura alternativa per la risoluzione delle controversie in materia civile.
Arbitrato rituale e irrituale: differenza
Esistono due tipi di arbitrato:
- l'arbitrato rituale, previsto dalla legge, che riconosce alla decisione degli arbitri gli stessi effetti di una pronuncia del giudice ordinario, a condizione che venga rispettata una procedura di riconoscimento da farsi in tribunale;
- l'arbitrato irrituale, per il quale la legge non detta alcuna disciplina.
In questo caso, la decisione degli arbitri costituisce solamente un obbligo di natura contrattuale e, se non viene adempiuto, potrà essere posto a base di una successiva azione giudiziaria.
Validità della clausola compromissoria nel regolamento di condominio
Venendo ora al caso di specie, un condomino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo notificatogli per il mancato pagamento di oneri condominiali.
In via preliminare, l'intimato eccepiva il difetto di giurisdizione del tribunale, in quanto il regolamento contrattuale del condominio prevedeva una clausola compromissoria che devolveva a un arbitro privato la risoluzione di ogni tipo di controversia interna. Nel merito, il condomino contestava di dover pagare l'importo di cui al decreto, lamentando errori di contabilizzazione dei pagamenti.
Si costituiva il condominio ritenendo che la clausola compromissoria fosse sì esistente, ma che la stessa avesse portata più limitata rispetto a quella dichiarata dall'opponente.
Per la precisione, sotto l'egida della suddetta clausola sarebbero rientrate solamente le controversie relative all'interpretazione del regolamento condominiale e non anche quelle aventi ad oggetto, come nel caso di specie, l'accertamento del mancato pagamento delle spese condominiali deliberate dall'assemblea e mai impugnate.
Il Tribunale di Torino, accogliendo l'eccezione di parte opponente, dichiarava il proprio difetto di giurisdizione, stabilendo che «costituisce circostanza non controversa e debitamente documentata l'esistenza di clausola compromissoria che devolve ad arbitri la decisione di ogni controversia tra le parti (tra i comproprietari ovvero tra comproprietari e amministratore), relativa all'edificio condominiale e alla interpretazione del Regolamento di condominio (…).
Poiché la pretesa creditoria azionata è riferibile alle controversie inerenti alla gestione condominiale, di cui alla citata clausola compromissoria, non ricorrendo alcuna ragione di deroga, deve ricondursi entro l'ambito di tale previsione pattizia la domanda creditoria formulata da parte convenuta che richiede il pagamento di spese e oneri condominiali, la cui debenza è contestata dall'attrice per vari profili».
Clausola compromissoria nel regolamento: la decisione in appello
A nulla è valso l'appello presentato dal condominio, il quale ribadiva la portata circoscritta della clausola compromissoria alle sole controversie relative all'interpretazione del regolamento.
Secondo la Corte d'Appello di Torino (sent. n. 472 del 2 maggio 2022, in allegato), il regolamento contrattuale devolve all'arbitrato ogni tipo di controversia inerente alla gestione del condominio insorta tra i comproprietari ovvero tra comproprietari e amministratore relativa all'edificio.
Secondo la Corte piemontese è pienamente valida la clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale contrattuale che devolve a un arbitro la risoluzione delle controversie sorte tra comproprietari e tra proprietari e condominio.
Clausola compromissoria e deroga all'art. 1137 c.c.
Come anticipato, tale decisione si pone nel solco già tracciato dalla giurisprudenza di legittimità, la quale ha stabilito la validità della clausola compromissoria che deroga al meccanismo classico di impugnazione statuito dall'art. 1137 cod. civ.
Per la precisione, secondo gli ermellini l'ammissibilità di clausole arbitrali in materia condominiale, ricordando che «È anche uniforme l'orientamento di questa Corte secondo cui l'art. 1137 c.c., comma 2, nel riconoscere ad ogni condominio assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell'assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c.» (cfr. ex multis Cass., 15/12/2020, n. 28508).
