La tutela riconosciuta al condomino dissenziente contro le deliberazioni condominiali viziate non importa una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e non impedisce l'alternativo ricorso ad arbitri.
L'art. 1137 c.c., infatti, stabilisce soltanto il principio dell'impugnabilità delle delibere condominiali, ma non intende determinare alcuna competenza particolare assoluta ed esclusiva di un giudice piuttosto che un altro; il ricorso al giudice è, quindi, il mezzo normale di impugnazione, ma non si esclude che le parti possano sostituire il giudice ordinario con un arbitro.
Ne deriva che è legittima la norma del regolamento condominiale che prevede una clausola compromissoria (e quindi vincolante), col conseguente obbligo di chiedere la tutela dell'organo designato come competente.
Attraverso un esame della clausola bisogna però capire se l'arbitrato è rituale o irrituale.
La composizione della controversia per arbitrato irrituale ha natura meramente contrattuale che le parti si impegnano anticipatamente ad accettare come espressione della volontà degli arbitri.
La decisione degli arbitri liberi, quindi, non ha gli effetti previsti dall'art. 824 bis c.p.c., cioè gli effetti di una sentenza giurisdizionale civile (e l'attuazione di quanto giudicato con il lodo irrituale è rimesso al buon comportamento delle parti).
È possibile però che il regolamento preveda un arbitrato rituale: in tal caso le parti demandano all'arbitro l'esercizio di una funzione sostitutiva a quella giurisdizionale, richiamando la disciplina riportata dagli articoli 806 e ss del codice procedura civile.
Il giudizio arbitrale rituale, infatti, è un giudizio privato effettuato da soggetti che operano come giudici, pur essendo privi dei poteri autoritativi del giudice, ma provvisti soltanto di poteri conferiti contrattualmente.
Naturalmente quanto l'interpretazione della clausola compromissoria del regolamento è oggetto di discussione fra i condomini bisogna rivolgersi al giudice. È quanto accaduto in una vicenda esaminata dal Tribunale di Lodi (sentenza del 2 novembre 2021) che ha fornito una convincente interpretazione della clausola compromissoria del regolamento.
Valenza della clausola compromissoria tra condominio e terzi
La clausola compromissoria del regolamento e la garanzia al condominio: la vicenda
In un condominio un cortile funge, per i due terzi della sua estensione, da copertura rispetto ad un'officina meccanica posta nel piano interrato; nel corso di un'assemblea il condominio delibera il rifacimento del cortile e, quindi, viene predisposto un capitolato di lavori e vengono raccolti i preventivi per l'esecuzione degli stessi; in seguito sorge tra il condominio e il proprietario dell'officina una controversia sulle modalità di ripartizione delle spese inerenti all'intervento straordinario, in quanto il titolare dell'officina pretende che detta spesa sia ripartita per l'intero suo ammontare fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, mentre gli altri condomini vogliono dividere la spesa per il rifacimento della sola parte di cortile che funge da copertura all'officina sottostante secondo il criterio dell'articolo 1126 c.c. o ai sensi dell'art. 1125 c.c., la restante parte per millesimi.
I condomini citano davanti al Tribunale il titolare dell'officina che, però, solleva eccezione preliminare di arbitrato, in forza della clausola compromissoria contenuta nel regolamento contrattuale di condominio prodotto in giudizio.
La clausola è la seguente: "per tutte le controversie che dovessero insorgere tanto nell'adempimento del presente regolamento quanto nell'uso delle comproprietà, qualora non potessero essere sistemate dall'amministratore, oppure si originassero fra amministratore e proprietario, verrà nominato un arbitro amichevole compositore o, in caso di disaccordo, un Collegio di arbitri formato da due Ingegneri nominati dalle parti (uno per ciascuna parte) e da un terzo nominato dai primi due e, in caso di mancato accordo, dal Presidente del Tribunale di Milano Detti arbitri giudicheranno inappellabilmente, secondo equità, prosciolti da formalità di giudizio".
In ogni caso il convenuto sottolinea l'inserimento all'interno del regolamento di condominio di uno specifico criterio di ripartizione delle spese in deroga a quello legale.
La valenza del lodo arbitrale irrituale
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto fondata l'eccezione preliminare di arbitrato. Come nota il Tribunale la controversia riguarda l'individuazione dei criteri di ripartizione delle spese straordinarie.
Nel regolamento, però, viene precisato, in linea generale, che ciascun condomino deve contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione sia ordinaria che straordinaria delle parti comuni, nonché alle spese di assicurazione e di amministrazione dell'edificio e di quelle relative alle innovazioni e al funzionamento dei servizi comuni in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della sua proprietà, salvo quanto stabilito negli articoli seguenti.
Una successiva disposizione, poi, entra nello specifico, precisando che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai, si devono dividere secondo le regole degli artt. 1124 - 1125 c.c. (viene quindi escluso il criterio stabilito dall'articolo 1126 c.c per lastrici e terrazze a livello, mentre - in aderenza alla giurisprudenza prevalente- si ritiene applicabile quello previsto dall'articolo 1125 c.c.).
Rilevato che il regolamento condominiale definisce i criteri per ripartire la spesa del cortile, ad avviso del Tribunale, non vi sono dubbi: la controversia deve essere sottoposta agli arbitri, trattandosi di questione attinente all'adempimento del regolamento e all'uso della comproprietà.
Arbitrato rituale o irrituale
Il legislatore stabilisce il principio per cui l'arbitrato è sempre rituale, a meno che le parti non abbiano stabilito espressamente e per iscritto che la controversia sia definita mediante "determinazione contrattuale.
Per distinguere tra arbitrato rituale o irrituale, occorre interpretare la clausola compromissoria con riferimento al dato letterale, alla comune intenzione delle parti ed al comportamento complessivo delle stesse, senza che il mancato richiamo nella clausola alle formalità dell'arbitrato rituale deponga univocamente nel senso dell'irritualità dell'arbitrato, dovendosi tenere conto delle maggiori garanzie offerte dall'arbitrato rituale.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha concluso per la natura rituale della clausola arbitrale, valorizzando, ai fini di una corretta lettura della volontà delle parti, espressioni terminologiche, presenti nel testo della clausola del regolamento, coerenti con l'attività del "giudicare" e con il risultato di un "giudizio" in ordine ad una "controversia".
