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Il regolamento prevede arbitrato irrituale: la domanda giudiziaria è proponibile?

È valida la clausola compromissoria con cui, in caso di controversie, si impone il ricorso obbligatorio al giudizio arbitrale?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

La legge italiana ammette il ricorso alla giustizia privata, ma solo se tutte le parti coinvolte sono d'accordo. Questa scelta può essere contemplata anche all'interno del regolamento avente natura contrattuale, in cui i condòmini, in caso di controversia, decidono di rivolgersi a un arbitro anziché fare ricorso alla giustizia ordinaria. Se il regolamento prevede il ricorso all'arbitrato irrituale, la domanda giudiziaria è proponibile?

A questa domanda ha fornito risposta la Corte d'Appello di Napoli che, riformando la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Avellino, ha stabilito che è valida la clausola compromissoria contenuta nel regolamento.

È questa, in estrema sintesi, la decisione della sentenza n. 2324 del 26 maggio 2022 resa dalla Corte partenopea.

Analizziamo meglio la pronuncia e scopriamo se la domanda giudiziaria è proponibile nel caso in cui il regolamento preveda l'arbitrato irrituale.

Clausola compromissoria nel regolamento: il caso

Un condomino impugnava la delibera con cui l'assemblea aveva determinato la correzione delle tabelle millesimali.

Si costituiva in giudizio la compagine, eccependo in via preliminare l'improcedibilità della domanda per via della presenza, nel regolamento, di una clausola compromissoria per la devoluzione ad arbitrato irrituale delle controversie tra i condòmini e il condominio.

Arbitrato: la decisione in primo grado

Il Giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea rigettando l'eccezione del condominio. In particolare, il Tribunale di Avellino escludeva l'obbligatorietà del tentativo di conciliazione dinanzi al Consiglio di condominio, rilevando come "la clausola del regolamento condominiale che preveda, per i casi di contrasto tra condomini, l'obbligo di esperire un tentativo di amichevole composizione […], non integra una clausola compromissoria, la quale presuppone la rinuncia all'azione giudiziaria e dà luogo ad una cognizione di carattere arbitrale e suscettibile di definire la controversia", sicché una simile disposizione non sarebbe stata idonea a fissare preclusioni all'esercizio della tutela giudiziaria, i cui presupposti possono trovare il loro fondamento esclusivamente nella legge e non nella autonomia privata.

Ha poi escluso l'obbligatorietà del ricorso all'arbitrato irrituale, pure previsto dal regolamento per il caso di impugnazione di delibere assembleari, in quanto la disposizione non avrebbe sancito alcuna rinuncia all'esperimento della tutela dinanzi all'autorità giudiziaria, bensì il riconoscimento di una mera possibilità di presentare ricorso al giudice arbitrale.

Il Tribunale accoglieva quindi la domanda e annullava la delibera impugnata.

Clausola compromissoria: i motivi d'appello

Avverso la decisione sfavorevole proponeva appello il condominio: il regolamento condominiale, infatti, smentirebbe in modo chiaro la tesi della facoltatività del giudizio arbitrale, il quale invece era l'unico ammesso nelle ipotesi di controversie condominiali come quella in corso.

La possibilità di adire direttamente l'autorità giudiziaria sarebbe stata limitata a ipotesi residuali, così come stabilito dalla clausola compromissoria.

Giudizio arbitrale: la decisione in appello

Come anticipato, la Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 2324 del 26 maggio 2022 in commento, ha riformato la pronuncia di primo grado accogliendo le ragioni del condominio.

Secondo la Corte partenopea, il regolamento di condominio prevede che le controversie condominiali vengono risolte, su iniziativa di chi ne ha interesse, da un giudice arbitrale irrituale che decide secondo equità.

Il regolamento afferma altresì che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate da ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto mediante ricorso al giudice arbitrale, e questi può annullare o dichiarare nulle le deliberazioni stesse.

Sempre secondo il regolamento, ciascuna parte può ricorrere all'Autorità giudiziaria a norma dell'art. 1137 cod. civ., ma solo per le questioni che non possono essere risolte per via arbitrale o per ottenere l'adempimento del lodo irrituale emesso dall'Arbitro.

Riepilogato il contenuto regolamentare, la Corte napoletana asserisce che l'art. 1138 cod. civ., nel negare che le norme del regolamento possano menomare i diritti di ciascun condomino e derogare alle disposizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 cod. civ., e che, quindi, possano impedire in alcun modo l'impugnabilità delle delibere assembleari, non impone che l'impugnazione, sempre proponibile, debba necessariamente proporsi in sede giudiziale.

Dunque, è legittima la norma regolamentare che prevede una clausola compromissoria con il correlativo obbligo di impugnare le relative delibere innanzi all'organo designato, in quanto lo stesso art. 1137, secondo comma, cod. civ., nel riconoscere a ogni condomino dissenziente la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni assembleari, non pone alcuna riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la possibilità di rimettere agli arbitri tali controversie (cfr., da ultimo, Cass., sent. n. 28508/2020).

il ricorso ex art. 1137 cod. civ. all'autorità giudiziaria è, per espressa previsione regolamentare, stabilito per le questioni che non possono essere risolte per via arbitrale o per ottenere l'adempimento del lodo irrituale

Ne consegue che la facoltà, espressamente riconosciuta ai condòmini, di ricorrere all'arbitro per impugnare le deliberazioni che ritengano contrarie alla legge o al regolamento, non può essere intesa come un'opzione alternativa a quella dell'azione innanzi all'autorità giudiziaria.

Di conseguenza, in accoglimento dell'appello, la domanda attorea va dichiarata improponibile.

Sentenza
Scarica App. Napoli 26 maggio 2022 n. 2324

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