Gli strumenti di soluzione stragiudiziale delle controversie
Anche per le controversie che interessano le questioni condominiali è possibile fare ricorso all'arbitrato e agli altri metodi di soluzione stragiudiziale delle liti.
L'arbitrato in sostanza è un giudizio privato, nel quale le parti in lite, invece di rivolgersi all'autorità giudiziaria ordinaria, incaricano una persona di loro fiducia di risolvere la controversia e si impegnano a rispettarne la decisione; la scelta di ricorrere all'arbitrato - in cui può decidere un collegio oppure un arbitro unico - invece che al giudice ordinario è rimessa, quando una controversia riguarda diritti disponibili, alla libera volontà delle parti che stipulano un accordo specifico dopo che è sorta la loro lite (compromesso) o che si avvalgono di una clausola (clausola compromissoria) contenuta in un contratto (come può avvenire per quello di appalto o per il capitolato dei lavori) o in un regolamento condominiale di tipo contrattuale.
Esistono anche alcune figure affini all'arbitrato:
- la perizia contrattuale non risolve una controversia di carattere giuridico, ma esprime soltanto una valutazione tecnica da parte del soggetto incaricato di esprimere la perizia che le parti si sono preventivamente impegnate a rispettare come espressione della loro volontà, presupponendo che il parere del perito si basi sul rispetto di cognizioni e norme tecniche che il perito stesso è tenuto ad applicare; infatti la perizia predisposta dal perito incaricato ha natura unicamente tecnica e non può comportare alcuna determinazione volitiva o discrezionale;
- l'arbitraggio che, pur definendo una controversia, è costituito dalla possibilità, prevista dall'art. 1349 cod. civ., che le parti al momento della conclusione di un contratto decidano di deferire ad un terzo la determinazione della prestazione oggetto del contratto stesso oppure l'integrazione di un elemento negoziale lasciato incompleto; e quindi l'arbitraggio non costituisce un giudizio e si svolge al di fuori di qualsiasi struttura processuale, compreso l'obbligo del rispetto del contraddittorio tra le parti;
- la transazione è il contratto, disciplinato dall'art. 1965 cod. civ., col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già in corso o prevengono una lite che può sorgere tra loro; e con reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato l'oggetto della pretesa e della contestazione delle parti;
- la ricognizione di debito è disciplinata dall'art. 1988 cod. civ., che riguardo alle promesse unilaterali, stabilisce che la promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta, dall'onere di provare il rapporto fondamentale e l'esistenza di quest'ultimo si presume fino a prova contraria.
Arbitrato e rapporto con la perizia contrattuale
La Corte di appello di Milano con la sentenza 18 giugno 2021, n. 1912 è tornata ad occuparsi della natura della perizia contrattuale.
La decisione riguarda il caso di una controversia fra un condominio e una impresa edile inerente all'esecuzione di lavori di appalto, regolati da un contratto provvisto di clausola compromissoria per arbitrato irrituale (col seguente tenore: "Qualsiasi controversia che dovesse insorgere tra le parti, questa sarà risolta con arbitrato irrituale, in concreto le parti concordano che le questioni verranno risolte con l'intervento dei soli tecnici, Ingegneri, Architetti e Geometri che siano regolarmente iscritti presso gli Albi e i collegi di loro competenza. Escludendo fin d'ora l'intervento di vertenze legali.
L'arbitrato irrituale è composto da due tecnici in rappresentanza dei due contraenti, ed un terzo tecnico che ha funzioni di arbitro che decide a suo insindacabile giudizio la risoluzione del problema per il quale è stato coinvolto.
La nomina del terzo arbitro viene indicata di comune accordo dai due tecnici di parte in alternativa, se non vi è accordo, viene chiesta la nomina d'ufficio al collegio degli Ingegneri della provincia di Milano").
Denunciata dal condominio la presenza di vizi e difetti nei lavori eseguiti, si procede col procedimento arbitrale previsto dalla clausola compromissoria e viene emesso il lodo arbitrale che accerta la responsabilità dell'impresa nella realizzazione non a regola d'arte delle opere e determina infine un credito, fra quanto dovuto dall'uno e dall'altro, a favore del condominio, che richiede quella somma, mediante decreto ingiuntivo, all'impresa edile.
In risposta l'impresa edile propone opposizione, facendo riferimento a prescrizioni e decadenze di legge, a suo dire maturate, con conseguente estinzione degli obblighi di garanzia derivanti dal contatto di appalto e, inoltre, reclama un proprio credito a titolo di compenso residuo per le opere realizzate a favore del condominio.
Il Tribunale, in primo grado, da un parte accoglie l'opposizione e revoca il decreto ingiuntivo emesso a favore del condominio, mentre dall'altra parte rigetta la richiesta di pagamento del compenso residuo vantato dall'impresa edile.
Ma nel successivo giudizio la Corte di appello ribalta la sentenza del Tribunale perché rileva l'impossibilità di entrare nel merito della decisione e di revocare così il decreto ingiuntivo opposto, osservando che la sottoscrizione della clausola del contratto di appalto, relativa alla devoluzione ai periti della determinazione sia dell'esistenza dei vizi, responsabilità e opere extra, sia del loro valore economico, determina una consensuale rinuncia delle parti interessate alla giurisdizione con riferimento alle controversie sull'esistenza del diritto e sulla quantificazione del risarcimento.
I giudici di appello evidenziano che questa è l'unica conclusione conforme al principio (Cass. ord. 28 luglio 2017, n. 18906) secondo cui la perizia contrattuale ha natura di mandato collettivo, nel senso che le parti devolvono ad un terzo, scelto per la sua particolare competenza, la formulazione di una valutazione che si impegnano anticipatamente ad accettare e far propria e il cui esito le parti possono impugnare solo con gli strumenti previsti con riferimento ad una pattuizione contrattuale, che sono l'azione di annullamento, se vi è errore determinante, o l'azione di risoluzione, se vi è inadempimento.
Inoltre nella sentenza di appello viene ricordato pure il principio (Cass. ord. 9 luglio 2019, n. 18318) secondo cui qualunque questione attinente alla stessa indagine già sottoposta al lodo arbitrale/perizia contrattuale e relativa quindi all'esistenza dei vizi, alla loro quantificazione e al pagamento del saldo dell'appalto, quando viene formulata al di fuori di un'azione di annullamento della perizia, è inammissibile, perché queste censure omettono di confrontarsi con la ratio decidendi, costituita dalla rinuncia alla giurisdizione relativa all'entità dell'indennizzo e del saldo.
La decisione della Corte di appello osserva peraltro che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito come la perizia contrattuale non rappresenti un istituto giuridico autonomo rispetto all'arbitrato irrituale, del quale costituisce una figura particolare, differenziandosene soltanto per quanto riguarda lo speciale oggetto della controversia, poiché in entrambi i casi il contrasto tra le parti viene superato mediante la creazione di un nuovo assetto di interessi che dipende dal responso del terzo, che le parti stesse si impegnano preventivamente a rispettare.
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