Quando si è dinanzi ad un lastrico solare ad uso esclusivo in condominio, è facile imbattersi in situazioni di criticità nel momento in cui v'è da prendere decisioni per la sua manutenzione.
Quali sono gli elementi che portano a queste criticità?
Sostanzialmente due:
- la ripartizione delle spese in ragione della proprietà della superficie di copertura dell'edificio;
- acclarate le ragioni che portano ad applicare un determinato criterio di ripartizione delle spese (art. 1126 c.c.), la misura della partecipazione dei condòmini coperti dal lastrico
- l'individuazione delle parti del lastrico oggetto di spesa condominiale;
Appare utile, dunque, sulla scorta di quanto si possa definire "interpretazione condivisa" valutare questi aspetti e quindi comprendere, quando ci si trova dinanzi ad un lastrico solare in uso esclusivo, come ripartire le spese trai condòmini.
Lastrico solare in uso esclusivo, come ripartire le spese
L'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, recita:
"Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"
La norma, riguardando una parte essenziale del condominio ha spesso suscitato contrasti interpretativi: quando si applica? Per quali spese?
Ad oggi la posizione della giurisprudenza, i cui principi negli anni scorsi sono passati anche al vaglio delle Sezioni Unite (da ultimo Cass. SS.UU. n. 9449/2016), è chiara ed univoca: alle spese per il lastrico che non è in uso a tutti i condomini si applica l'art. 1126 c.c., in quanto la norma indica un criterio di ripartizione delle spese che, in ragione di quanto in generale specificato dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., tiene conto dell'uso differenziato che i condòmini fanno di quella parte dell'edificio.
Si badi: l'art. 1126 c.c. non si applica solamente ai lastrici solari di uso esclusivo, ma anche ai lastrici solari di uso e proprietà esclusivo, equivalendo ad essi le così dette terrazze a livello, in ragione della funzione di copertura dell'edificio, che, anche se la proprietà non è condominiale, non viene meno e non può essere trascurata.
Lastrico solare in uso esclusivo, quali spese si ripartiscono in base all'art. 1126 c.c.
Chiarito quanto si applica l'art. 1126 c.c., è utile individuare le spese che sono soggette al criterio di ripartizione indicato dalla norma.
Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione premettendo quanto fin qui specificato, ossia che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condòmini - oppure in proprietà ed esclusivo dello stesso -, data la funzione svolta, cioè quella di copertura del fabbricato, è soggetta all'applicazione dell'art. 1126 c.c., per le spese inerenti alla sua riparazione o ricostruzione (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), ha poi avuto modo di specificare che, sempre secondo i suoi arresti in materia, «il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92)» (Cass. 28 settembre 2012, n. 16583).
Per rifare la copertura impermeabilizzante è necessario rifare la pavimentazione. Ergo: quanto stabilito dall'art. 1126 c.c. si applica oltre che all'impermeabilizzazione, anche alla pavimentazione.
Sempre nella stessa pronuncia è stato fatto notare che restano a completo carico dell'usuario o proprietario esclusivo del lastrico solare, soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc, collegate alla sicurezza del calpestio) «mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c. (così, in motivazione, Cass. n. 2726/02)» (Cass. 28 settembre 2012, n. 16583).
Insomma a meno che le riparazioni non si siano rese necessarie per colpa del proprietario del lastrico, le spese conseguenti devono essere ripartite ai sensi dell'art. 1126 c.c.
Torrini gabbia scale e lastrico solare
Sovente sul lastrico solare svetta il così detto torrino della gabbia scale, la struttura di coronamento delle scale che consente l'agevole accesso al lastrico mediante una porta piuttosto che una botola.
In ossequio al principio espresso dalla Cassazione e teste riportato, la spesa per la manutenzione di questo manufatto non va annoverata tra quelle rientranti nella manutenzione del lastrico solare, ma tra quelle di manutenzione delle scale, come tale soggetto ad altro criterio di ripartizione, nello specifico l'art. 1124 c.c.
Ripartizione spese torrini gabbia scale
I condòmini coperti pagano in proporzione ai millesimi della loro unità immobiliare, o solo della parte coperta?
Chiarito perché e quando si applica l'art. 1126 c.c., sovente sorgono contestazioni circa la misura di partecipazione ai due terzi della spesa da parte dei condòmini coperti dal lastrico.
V'è un filone di pensiero secondo il quale la spesa non deve essere suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà, ma in ragione dei millesimi riguardanti la superficie coperta. Se una casa è coperta 10 m² e un'altra 50, ci sarà pure una differenza: questa la sostanza che porta alla conclusione qui accennata.
In realtà l'art. 1126 c.c. non fa riferimento alle superfici coperte e più in generale, almeno ad avviso dello scrivente, la maggiore o minore copertura da parte del lastrico non incide sull'uso del medesimo bene e non altera la sua funzione tra le unità immobiliari dei vari condòmini coperti da quella superficie.
