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Danni da infiltrazioni e terrazza di proprietà esclusiva: chi paga che cosa e i criteri di ripartizione delle spese
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Danni da infiltrazioni e terrazza di proprietà esclusiva: chi paga che cosa e i criteri di ripartizione delle spese

Danni da infiltrazioni, terrazza/lastrico solare e criteri di ripartizione delle spese

Avv. Alessandro Gallucci  

Recita l’art. 1126 c.c.:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

La norma, dettata in relazione alla ripartizione delle spese inerenti i lastrici solari concessi in uso esclusivo, ha subito, nel corso del tempo, un allargamento della piattaforma applicativa operato dalla giurisprudenza, di merito e di legittimità. Oggi, quando si fa riferimento all’art. 1126 c.c. bisogna considerare che la norma è considerata applicabile a:

1) lastrici in uso esclusivo e di proprietà comune;

2) lastrici in uso esclusivo e di proprietà esclusiva;

3) terrazza a livello in uso esclusivo e di proprietà comune e in uso esclusivo e di proprietà esclusiva;

4) in generale tutte le superfici assimilabili purché in uso esclusivo.

Sebbene in questo articolo si farà spesso riferimento al lastrico solare, dunque, quanto detto varrà anche per tutte le altre ipotesi appena elencate. Chiarito ciò è bene domandarsi: rispetto a quali spese trova applicazione l’art. 1126 c.c.

Secondo il costante orientamento della giurisprudenza “ il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore” (Cass. 17 gennaio 2011 n. 941).

In sostanza è possibile sintetizzare e specificare quanto detto dalla Cassazione nel seguente modo: tutte le spese di manutenzione che non sono riconducibili ad un atteggiamento noncurante dell’utilizzatore e/o proprietario esclusivo saranno da considerarsi condominiali, stante la funzione di copertura dell’edificio svolta dalla terrazza/lastrico solare.

In quest’ipotesi, quindi, 1/3 della spesa ricadrebbe sull’utilizzatore/proprietario e 2/3 sui condomini sottostanti la copertura.

Se, invece, la spesa è dovuta in quanto il danno causato è conseguenza del difetto di manutenzione o più genericamente di diligenza nella custodia da parte dell’usuario, allora il costo dell’intervento deve essere sostenuto tutto da quest’ultimo.

E’ evidente che se le parti non sono d’accordo sulle cause del danno, il suo accertamento giudiziario resta imprescindibile ai fini del corretto addebito dei costi dell’intervento manutentivo.

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Annetta
Annetta mercoledì 14 ottobre 2015 alle ore 21:12

salve a tutti vorrei chiarimenti..abito in un appartamento di mia proprietà al terzo piano dal giugno 2013..completamente ristrutturato un anno prima..a settembre infiltrazioni di acqua piovana nell'ingresso provenienti dal lastrico di proprietà esclusiva del costruttore o suoi eredi infiltrazioni viste da qualche condomino e dall' amministratore venuto in loco..a dicembre macchie di umidita nella stanzetta..pezzi di intonaco che cadono..da premettere che ho due bimbe di cui una di tre anni che e spesso raffreddata affetta da bronchiolite dalla nascita..dopo diverse assemblee il condominio e giunto alla conclusione di deliberare lavori di manutenzione alle facciate e al lastrico mai eseguiti per trent'anni.ora la domanda e la seguente..quando l'impresa iniziera i lavori e dovra andare sul terrazzo avra bisogno di un permesso del proprietario..e se quest'ultimo dovesse non darlo..lo si puo citare in giudizio..come

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