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Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento
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Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento

La manutenzione del lastrico solare condominiale in proprietà esclusiva.

Avv. Alessandro Gallucci  

Parliamo spesso del lastrico solare: sia esso attribuito in uso o in proprietà esclusiva, la situazione non cambia, anzi, secondo l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, è identica.

Vediamo il perché.

Prima, però, vale la pena chiarire un aspetto: se il lastrico solare è di proprietà ed uso condominiale, la manutenzione e più in generale tutte le spese (ivi comprese quelle dovute a titolo di risarcimento) gravano su tutti i condomini ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c.

=> Lastrico solare e terrazza. Differenze, responsabilità nella custodia e danni

Il caso di cui stiamo parlando è quello del lastrico che, ad esempio, è dato in uso o proprietà esclusiva al proprietario del piano attico o dell'ultimo piano del'edificio.

E' quest'ultimo un aspetto che merita particolare attenzione: il lastrico solare, ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 c.c. (di cui andremo a parlare da qui a breve), non dev'essere in proprietà o uso esclusivo di un solo condomino.

Si pensi, per fare un esempio calzante rispetto a quest'ultima affermazione, a due unità immobiliari all'ultimo piano che condividono l'uso esclusivo del lastrico.

=> Lastrico solare, quando risulta di proprietà del singolo condomino?

E' bene in tutti questi casi, si diceva, l'articolo del codice civile di riferimento è il 1126 c.c. che recita:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i c ondomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di pia no di ciascuno.

Sull'art. 1126 c.c. la giurisprudenza ha affermato che " il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ.

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 cod. civ.")" (Cass. 17 marzo 2003, n. 642).

Primo elemento, lo si ribadisce: proprietà o uso esclusivo, ai fini della ripartizione delle spese, sono concetti equivalenti e le spese, ivi comprese quelle di manutenzione, vanno ripartite tra tutti i condomini essendo il condominio il custode di un bene che, sebbene sia in proprietà od uso esclusivo, ha funzione di copertura per l'edificio.

Secondo concetto: l'art. 1126 c.c. non è applicabile solamente se l'intervento manutentivo è dovuto al fatto di uno specifico condomino. In tal caso anche i danni che dovessero derivare dall'omessa manutenzione sarebbero da considerarsi a carico del condominio quale custode di quel bene.

Il concetto, nella sostanza, ha trovato conferma in una recente sentenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. 14 febbraio 2013, n. 3658).

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=> Come ripartire la spesa del lastrico solare nel caso di appartamento su due livelli?

Cerca: lastrico proprietà solare

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Filippo Goslino
Filippo Goslino mercoledì 02 settembre 2015 alle ore 17:16

In caso di ricostruzione del lastrico solare il mio amministratore, con il quale sono in disaccordo, sostine l'applicabilità degli artt. 1125 e 1126! L'amministratore sostiene che il lastrico è una cosa ed il solaio su cui poggia è un'altra cosa: quindi l'applicabilità dei due articoli. Io che sono il proprietario esclusivo del lastrico sarei tenuto al pagamento di un terzo per il lastrico e della metà per il solaio, come se fossero due cose distinte. Ma come faccio a pagare un terzo di quello che è sopra al mio 50%?

Saverio
Saverio martedì 09 febbraio 2016 alle ore 20:02

Salve io mi trovo nella condizione di aver acquistato un immobile con il ripostiglio in terrazzo, un condomino mi ha riferito di essere proprietario del lastrico dove è situato il ripostiglio dicendo che posso soltanto accedere al ripostiglio ma non posso godere del lastrico per esempio per stendere i panni con lo stendino ecc. C'è una norma che mi posso appellare??

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