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Terrazzo a livello e lastrico solare di proprietà esclusiva: anche il proprietario risponde dei vizi costruttivi
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Terrazzo a livello e lastrico solare di proprietà esclusiva: anche il proprietario risponde dei vizi costruttivi

Lastrico solare e terrazzo a livello di proprietà esclusiva: se il danno deriva da fatti imputabili al proprietario la spesa necessaria per la manutenzione e il risarcimento, sono a suo unico carico.

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando si parla di lastrici solari in uso esclusivo, il rischio d'incorrere in errori concettuali sulle norme applicabile è alto. Ai lastrici, per costante orientamento giurisprudenziale, devono essere equiparati i terrazzi a livello.

(Lastrico solare e terrazza. Differenze, responsabilità nella custodia e danni)

Non sempre, infatti, all'uso esclusivo corrisponde l'applicazione dell' art. 1126 c.c. che recita:

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Questa norma si applica nei casi di manutenzione e ricostruzioni dovuti a vetustà: insomma quando è necessario riparare il lastrico (o il terrazzo) perché "s'è fatto vecchio". Uso o proprietà, ai fini dell'applicazione della norma, sono la stessa cosa.

Se, però, l'intervento si rende necessario per altri motivi, la spesa è a carico di chi è responsabile del bene. In tal senso la Cassazione ormai da anni afferma che "il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.) e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596)" (Cass. 30 aprile 2013, n. 10195).

    Quindi se il danno deriva da fatti imputabili al proprietario o utilizzatore esclusivo la spesa necessaria per la manutenzione e ricostruzione com'anche per il risarcimento, sono a loro unico carico.

    Se la riparazione o il risarcimento sono dovuti a difetti costruttivi originari, responsabile della situazione è il proprietario esclusivo del lastrico. Infatti, sebbene anche il condominio potrebbe agire contro il costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c. (vista la funzione di copertura del lastrico) è la proprietà della terrazza, com'ha ricordato la Cassazione in una sentenza nella quale si litigava per l'appunto sul riparto delle responsabilità, che "proprio per la sua qualità di diretta custode della stessa non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi di cui si discute in causa ed avrebbe, pertanto, dovuto agire nei confronti del costruttore (Cass. 15 aprile 2010, n. 9084; Cass. 18 giugno 1998, n. 6060; Cass. 24 agosto 1990, n. 8669)" (Cass. 19 giugno 2013 n. 15300).

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