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L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo
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L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo

Lastrico solare, lavori conservativi e ripartizione delle spese ai sensi dell'art. 1126

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo: Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Detta diversamente: preso un lastrico solare (vale a dire una copertura dell'edificio) di proprietà comune ma in uso esclusivo ad uno o ad un gruppo di condomini, le spese per la sua manutenzione e ricostruzione devono essere sostenute nella misura di un terzo dall'usuario esclusivo e per i restanti due terzi, in ragione dei loro millesimi di proprietà, dai titolari delle unità immobiliari cui il lastrico medesimo funge da copertura.

Se al di sotto del lastrico è ubicata l'unità immobiliare dell'utilizzatore esclusivo, egli parteciperà anche a questa parte di spesa.

Ciò detto è utile domandarsi: in molto casi il lastrico solare non solo è dato in uso esclusivo ma, al momento della compravendita delle unità immobiliari, il venditore si riserva la sua proprietà (o magari essa è collegata ad una delle porzioni di piano.

In questi casi, la domanda sorge spontanea, continua ad applicarsi l'art. 1126 c.c. oppure, data la situazione proprietaria, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico del titolare di quella parte d'edificio. Della fattispecie si è occupato, di recente il Tribunale di Roma.

In questo caso il proprietario di un lastrico faceva eseguire dei lavori conservativi su quella parte dello stabile per poi chiedere all'assemblea la ripartizione delle spesa ai sensi del più volte citato art. 1126 c.c. L'assise rigettava la richiesta e quindi si andava in causa.


Il Tribunale capitolino dava ragione al condomino.


In particolare si legge in sentenza che a casi come quelli oggetto della causa " risulta applicabile nel caso di specie la norma dettata dall'art. 1126 c.c., a mente della quale le spese sostenute per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che ha una funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale, debbono essere sostenute per un terzo da chi ne ha l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi da tutti gli altri condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

Devesi precisare che il testuale riferimento dell'art. 1126 c.c. ai lastrici solari di cui un condomino abbia "l'uso esclusivo" non consente di escludere dal suo campo di applicazione le ipotesi in cui il lastrico sia un bene non già condominiale in godimento di un singolo condomino ma, invece, come nel caso di specie, un bene di proprietà esclusiva.

Infatti, l'obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell'utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condomini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale (Trib. Roma 2 gennaio 2012 n. 6).

=> Lastrico solare di proprietà esclusiva e ripartizione spese: la responsabilità deriva dalla causa del danno.

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Maria P.
Maria P. venerdì 06 novembre 2015 alle ore 06:52

Salve,
La mia palazzina é divisa a metà dalla scala condominiale con due appartamenti x ogni piano,uno da un lato,uno dallo altro.In cima due lastrici solari(terrazzo) ad uso esclusivo con mansarda.
Il mio dubbio é il seguente:nel caso di rifacimento del lastrico si dovrà applicare l art.1126cc che recita che alle spese debbono contribuire tt quelli che si trovano nella verticale verso il basso.Mi chiedo:"se il mio appartamento é dall altro lato,devo partecipare ugualmente o no?Siccome il lastrico é all ultimo piano diventa lavoro condominiale o no?Spero di esser stata chiara

Maurizio Paolillo
Maurizio Paolillo lunedì 29 febbraio 2016 alle ore 23:10

In quanto proprietario esclusivo del lastrico solare di un condominio, in cui non posseggo alcun'altra proprietà, ho sostenuto parte delle spese di rifacimento del lastrico in misura di 1/3 come detta l'art.1126. Ora il condominio mi chiede anche il pagamento di 1/3 delle spese sostenute dai proprietari degli appartamenti sottostanti a causa delle infiltrazioni d'acqua. Non si dovrebbero ripartire tali spese secondo le sole quote millesimali, avendo io già pagato la mia parte delle spese per il rifacimento del terrazzo?

Vanessa
Vanessa sabato 23 settembre 2017 alle ore 16:51

Salve, ho u lastrico di proprietà ad uso esclusivo. Ho fatto dei lavori di rifacimento. Ora chiedo il dovuto al condomine di sotto e mi dice che dovevo chiederlo prima dei lavori. Ma comunque ne giovano dei lavori che son stati fatti. Posso procedere per vie legali?

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