Quando parliamo di lastrico solare siamo, per associazione mentale, chiamati subito a pensare all'art. 1126 c.c. che recita:
"Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di pia no di ciascuno".
Si tratta della norma che disciplina la ripartizione delle spese relative al lastrico solare di uso e (secondo la giurisprudenza anche) di proprietà esclusiva.
Per quello di proprietà comune la ripartizione delle spese è sempre regolata dall'art. 1123 c.c.; se in lastrico è in condominio parziale - cioè in comproprietà solamente tra un gruppo di condomini, è il caso dell'edificio con più tetti - allora la spesa riguarderà solamente quei condòmini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Ma torniamo al caso del lastrico in uso o proprietà esclusiva ed andiamo oltre la mera questione del criterio di ripartizione delle spese.
Lastrico solare in uso esclusivo e responsabilità per i danni, la pronuncia delle Sezioni Unite
Vale la pena, per comprendere meglio la funzione di quella parte dell'edificio, spiegare perché alle volte il proprietario o utilizzatore esclusivo non può essere chiamato in giudizio per essere condannato al risarcimento del danno o perché se chiamato può andare esente da responsabilità.
La questione della responsabilità per danni da infiltrazioni in relazione ai lastrici solari in esclusiva proprietà è spesso stata oggetto di contrasti interpretativi che hanno portato per ben due volte le Sezioni Unite a doversi pronunciare sull'argomento.
L'ultima pronuncia in ordine di tempo è datata 10 maggio 2016 e specifica, in modo tutto sommato chiaro, ambiti di responsabilità, limiti e conseguenze.
La sentenza, dopo avere esaminato i contrasti esistiti ed al tempo esistenti, nonché le ragioni dei medesimi, ossia gli orientamenti interpretativi a monte, ha espresso il seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio" (Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).
Insomma la responsabilità deriva dalla causa del danno e può essere così sintetizzata: difetti costruttivi sono imputabili al proprietario, per il resto ad esempio per i difetti manutentivi è necessario verificare se essi sono conseguenza di incuria del condomino e/o del condominio.
Lastrico solare in uso esclusivo e responsabilità per i danni, come applicare il principio
In primis, a leggere quanto stabilito dalle Sezioni Unite, si tratta di situazioni nelle quali vi presume un concorso di colpe tra l'utilizzatore esclusivo e il condominio.
La funzione di copertura e l'uso interconnesse, cioè si usa ciò che serve da copertura e ciò rende concorrenti le responsabilità custodiali.
Eppure, dice la Cassazione, non è detto che le colpe siano da dividersi, o meglio da ripartirsi tra le parti alla luce dei criteri indicati dall'art. 1126 c.c.
Può accadere che la responsabilità sia solamente dell'utilizzatore, ovvero solo del condominio.
Certo, si legge in sentenza ed è più che logico, la prova della responsabilità esclusiva deve essere rigorosa.
Fornirla non è sicuramente facile, specie per l'usuario che avendo un più diretto potere di signoria sul bene è certamente il più esposto, quanto meno in termini di sorveglianza, oltre che di manutenzione, alla responsabilità. Non sempre, il difetto strutturale, ad esempio, potrebbe riguardare la struttura e non la copertura.
Una dimostrazione di assenza di responsabilità, dunque, non semplice per l'usuario, ma sicuramente non impossibile. Una prova che, quasi sempre, che necessita di accertamenti tecnici.
Come reclamare la proprietà esclusiva di una parte dell'edificio
