Vendita casa in usufrutto, il quesito
In materia di compravendita di un'abitazione gravata dall'esistenza di un diritto di usufrutto, ci scrive un nostro lettore:
Buongiorno amici di Condominioweb!
Vi espongo il mio caso, mi direte voi cosa posso fare: sono proprietario di un'abitazione sulla quale è esistente in usufrutto.
In pratica l'acquistai anni fa e la diedi ai miei genitori, per maggiore tranquillità loro, visto il lavoro che faccio, decidemmo di costituire quel diritto.
Oggi ho cambiato città per lavoro, risiedo stabilmente lontano da quella dove acquistai e pensavo di venderla e col gruzzoletto dare l'acconto per comprare qui dove vivo.
Mi sono posto una domanda: l'usufrutto esistente limita la vendibilità del bene?
La risposta secca è no, nessun limite.
Certo, per le ragioni che esporremo qui di seguito, sicuramente una situazione giuridica che rende l'immobile meno appetibile, o magari più economico. Vediamo perché.
Usufrutto e vendita, le norme
Nel gergo giuridico in caso di usufrutto, il titolare del diritto di proprietà è detto nudo proprietario mentre quello
Non esiste nell'ordinamento giuridico una norma che ponga un espresso divieto di cedere la nuda proprietà di un'unità immobiliare sulla quale esiste un diritto di usufrutto.
Al più, ma questo andrebbe valutato caso per caso, potrebbe esistere una sorta di diritto di prelazione in favore dell'usufruttuario. Di più, però nulla.
Va comunque considerato un aspetto pratico, di tipo principalmente, se non esclusivamente, economico: la presenza sull'immobile di un diritto di usufrutto - ricordiamo che l'esistenza di un diritto di usufrutto raramente vede il pagamento di un prezzo (seppur non da escludersi) - ne diminuisce il valore venale.
Esistono modalità e parametri per il calcolo del valore venale della nuda proprietà. Un aspetto non secondario nella valutazione del valore, chiaramente, è l'età del beneficiario del diritto.
Più l'usufruttuario è giovane, meno varrà la nuda proprietà.
Il ragionamento è intuibile: la ri-espansione della nuda proprietà in piena proprietà dinanzi ad un'aspettativa di vita lunga del beneficiario è meno prossima rispetto al caso di età avanzata dell'usufruttuario. Ne discende, per iniziare a dare risposta al nostro lettore, che questo aspetto inciderà sulla possibilità di guadagno, ma anche sull'appetibilità dell'appartamento.
Vendita casa in usufrutto, la cessione del diritto reale minore non incide sul prezzo
L'art. 980 c.c. specifica che l'usufruttuario può cedere il diritto di usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.
Come dire: se è stato costituito un usufrutto in favore di Tizio per tutta la durata della sua vita, egli potrà cederlo, se non vietato dal titolo, per quel periodo.
Come specificato dalla giurisprudenza nel caso in cui è intervenuta una precedente cessione inter vivos ex articolo 980 c.c. ed il cessionario muore prima del cedente, l'usufrutto si trasmette agli eredi del cessionario sino alla morte del primo usufruttuario.
In tal caso, se non risulta che l'acquirente abbia disposto del suo diritto, quest'ultimo si trasmette per legge non essendosi estinto continuando a far parte del patrimonio relitto, sicché è suscettibile di successive trasmissioni mortis causa fino alla sua estinzione per la morte del primo usufruttuario: questo è l'unico caso in cui l'usufrutto non si estingue con la morte del suo titolare.
La morte a cui di regola si ha riguardo è quella dell'usufruttuario: ma se l'usufrutto è stato trasferito rimane rilevante la morte del cedente e non quella del cessionario. (Cass. 27 marzo 2002 n. 4376).
Vendita casa in usufrutto, la trascrizione degli atti di disposizione del diritto
L'istituto della trascrizione ha lo scopo di attuare una forma di pubblicità al fine di tutelare la buona fede e i diritti dei terzi per assicurare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato, ma non ha alcuna influenza sulla validità e sull'efficacia dell'atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri "atti trascritti" (Corte Cass., Sezione II, 2 giugno 1993, n. 6159, Coscia c. Valente, Giust. civ. Mass. 1993, 977).
Usufrutto legale del genitore e decreto ingiuntivo per spese condominiali
Detta guardando al diritto di usufrutto: una volta costituto esso esiste, il contratto di costituzione, modificazione o estinzione del diritto di usufrutto necessità, ex art. 1350 c.c. della forma scritta a pena di nullità.
La forma scritta, come anche per la cessione della piena proprietà, ovvero la costituzione di altro diritto reale, può essere costituita anche da una scrittura privata.
La trascrizione, istituto disciplinato dagli artt. 2463 e ss c.c. serve, come specificato dalla summenzionata giurisprudenza, a rendere opponibile il diritto rispetto a terzi che vantano diritti confliggenti con quello dell'usufruttuario.
Vendita casa e usufrutto non trascritto
La mancata trascrizione dell'usufrutto, dunque, se il relativo contratto è redatto nelle forme richieste dalla legge, fa sì che in caso di cessione dalla proprietà e sua trascrizione quest'ultimo atto prevalga rispetto alla costituzione del diritto reale minore, anche se questa è antecedente.
In materia, infatti, le norme vigenti in materia di trascrizione si rifanno al brocardo latino Prior in tempore, potior in iure (Primo nel tempo, più forte in diritto).
Come dire: chi acquista la piena proprietà dopo che è stato costituito l'usufrutto, ma la trascrive per prima vede prevalere il proprio diritto su quello dell'usufruttuario.
Questo chiaramente potrà rivalersi sul proprietario per l'atto scorretto ed illecito, ma nulla potrà rispetto al fatto di essere costretto a lasciare l'abitazione.
Crediamo, date queste premesse, di avere fornito al nostro lettore tutte le informazioni a lui necessarie: dando per presupposta la trascrizione dell'usufrutto, la sua presenza sarà in grado di limitare esclusivamente il valore venale del bene, non la circolazione della nuda proprietà.
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