Vai al contenuto
vermaccio

Fine usufrutto: eventali affitti in corso?

Su un appartamento grava un usufrutto ventennale. allo scadere dei 20 anni il proprietario rientra in possesso a titolo pieno della proprietà

qui la domanda.

Che succede se prima del ventesimo anno l'appartamento è stato affittato dall'usufruttario a un inquilino con contratto 4+4, affitto che, quindi, sconfina oltre il periodo di usufrutto? al proprietario non interessa affittare quindi vorrebbe l'appartamento libero. Non è che il contratto di affitto continua a valere?

 

grazie

Opponibilità del contratto concluso dall'usufruttuario al nudo proprietario

Veniamo ora all'argomento centrale del presente approfondimento, ovvero la sopravvivenza del contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario dopo la cessazione dell'usufrutto. Secondo il dettato normativo di cui all'articolo 999 c.c. le locazioni stipulate dall'usufruttuario e in corso al momento della cessazione dell'usufrutto sono opponibili al proprietario purché sia rispettato il requisito della prova scritta, ovvero solo se risultino da scrittura privata avente data certa anteriore o da atto pubblico.

Ne consegue che non è opponibile al proprietario la locazione stipulata verbalmente e che lo stesso non sia tenuto a rispettare le locazioni stipulate dall'usufruttuario nemmeno per la durata corrispondente a quella per le locazioni a tempo indeterminato, non essendo applicabile per analogia la norma dell'articolo 1600 c.c., dettata in tema di alienazione della cosa locata.

A tale proposito la Corte di Cassazione con sentenza 25 febbraio 1999 n. 1643, in contrasto con il precedente orientamento che riteneva sufficiente la ricevuta del canone contenente un preciso riferimento al rapporto in corso (Cassazione 14 febbraio 1994, n. 1455), ha escluso che i requisiti prescritti dall'articolo 999 c.c. fossero soddisfatti dalle lettere a firma dell'usufruttuario spedite al convenuto, nelle quali si faceva espresso riferimento al contratto di locazione e dalle ricevute di pagamento del canone a firma dello stesso usufruttuario.

La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto ma, ai sensi dell'art. 2704, comma 1, c.c., può essere desunta da altri elementi equivalenti e, pertanto, anche indirettamente dal giorno in cui si è verificato un fatto che abbia stabilito in modo certo l'anteriorità della formazione del documento, come ad esempio la morte o la sopravvenuta impossibilità fisica di uno dei contraenti.

Al requisito della scrittura privata di data certa anteriore è stata equiparata la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario (Cass. 11 marzo 2005, n. 5421). Quanto alla durata che la locazione stipulata dall'usufruttuario possa avere dopo la cessazione dell'usufrutto, l'art. 999 c.c. distingue l'ipotesi di usufrutto senza termine finale da quella di usufrutto con termine finale prestabilito.

La prima ipotesi è disciplinata dal primo comma dell'articolo in esame, secondo cui "le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto" (art. 999, comma 1, c.c.).

La seconda ipotesi, viene regolata dal secondo comma, che stabilisce "se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano, in ogni caso, se non per l'anno e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o il triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto" (art. 999, comma 2,).

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena

http://www.uppi-bologna.it/portfolio-view/contratto-di-locazione-stipulato-dallusufruttuario/

grazie della sollecita risposta.

Approfitto allora per chiedere anche:

 

0)>>

quindi l'affitto continua per massimo 5 anni? ho ben capito?

 

1)coviene quindi avvisare gli "inquilini" qualche mese prima dicendo loro "guarda che tra x mesi te ne devi andare"? non vorrei che poi gli inquilini restano dentro. cosa consigliereste di fare all'avvicinarsi della scadenza dell'usufrutto?

 

2)tra l'altro se non se ne vanno cosa è? occupazione abusiva? infrazione di proprietà privata?

 

3)nfine: allo scadere dell'affitto chi restituisce loro la caparra?

 

4) l'ususfrutto termina e d è sufficiente ciò per rientrare in posseso dell'appartemento, oppure il proprietario deve fare qualche atto formale per rientrare in possesso della sua proprietà?

Il mio parere.

In base alla traccia è applicabile il 2° comma ex art.999 c.c.– locazioni concluse dall'usufruttuario - 2° comma che dice:

""Se la cessazione dell'usufrutto avviene per scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno …..che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto.”"

Ferma restando che il contratto di locazione deve essere stato stipulato con atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore alla scadenza del termine stabilito per la cessazione dell'usufrutto.

  • Confuso 1

quindi facciamo un caso limite: se l'usufrutto scade il 30 dicembre e rimane un giorno sono all'anno successivo (31 dicembre), il 1 gennaio gli inquilini devono andarsene?

conviene quindi avvisare gli "inquilini" qualche mese prima dicendo loro "guarda che tra x mesi te ne devi andare"? non vorrei che poi gli inquilini restano dentro. cosa consigliereste di fare all'avvicinarsi della scadenza dell'usufrutto?

Si possono avvisare anche subito, ad usufrutto appena scaduto.

tra l'altro se non se ne vanno cosa è? occupazione abusiva? infrazione di proprietà privata?

Occupazione senza titolo.

allo scadere dell'affitto chi restituisce loro la caparra?

Tu.

Perché allo scadere dell'usufrutto, l'usufruttuario locatore originario del contratto di locazione a suo tempo ha incassato la caparra, che allo scadere dell'usufrutto ha versato a te.

l'usufrutto termina e d è sufficiente ciò per rientrare in posseso dell'appartemento, oppure il proprietario deve fare qualche atto formale per rientrare in possesso della sua proprietà?

Dipende dalla condotta del conduttore...

SI se è collaborativo.

NO in altra ipotesi, ed allora ti dovrai avvalere di un legale.

quindi facciamo un caso limite: se l'usufrutto scade il 30 dicembre e rimane un giorno sono all'anno successivo (31 dicembre), il 1 gennaio gli inquilini devono andarsene?

Non ho certezze al riguardo ma dubito fortemente, considerata la legislazione garantista e spesso favorevole al conduttore.

Mi sembrano più probabili altre soluzioni che immancabilmente comporteranno il beneplacito di un giudice:

- uno scenario che oltre alla scadenza dell'usufrutto tiene conto della scadenza dell'anno locatizio;

- un altro scenario che si attiene alla interpretazione letterale di "se non per l'anno".

>

 

poichè con l'usufruttario i rapporti sono inesistenti e vive all'estero (irrintracciabile) dubito fortemente che allo scadere dell'usufrutto mi verrà data la caparra legata al contratto di affitto. in questo caso che fare?

La devi richiedere all'usufruttuario che te la deve per effetto del subentro nel contratto di locazione: non c'è altro modo. Ti devi attivare per rintracciarlo e fargli presente che lui ha un debito verso di te.

Il conduttore all'inizio della locazione la caparra l'ha già versata all'usufruttuario; alla scadenza dell'usufrutto il conduttore a te non deve nulla ed anzi quando se ne andrà a seguito della cessazione della locazione si attenderà da te la restituzione della caparra a suo tempo versata.

×