Importante conferma, se ve ne fosse bisogno, da parte dell'AdE: se un edificio con più unità immobiliari è in proprietà di un'unica persona e questa costituisce su di essa (ovvero è già esistente) un diritto di usufrutto, ciò non basta per godere del superbonus del 110%.
Il responso, chiaro, preciso, puntuale e giuridicamente incontestabile arriva con la risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020.
La questione posta è stata ipotizzata da molti: si è supposto che la costituzione del diritto reale minore fosse elemento sufficiente a dar vita ad un condominio negli edifici. Supposizione errata.
Già dalla lettura delle norme condominiali si può trarre la medesima conclusione, ma tenendo conto che sovente l'Agenzia propone interpretazioni estensive (alle volte forzate) delle norme dettate in materia di detrazioni fiscali, la conferma è certamente utile.
Superbonus, usufrutto e nuda proprietà, il quesito
Una persona proprietaria di un edificio composto da tre unità immobiliari, rappresentava all'Agenzia, con istanza d'interpello, di avere la nuda proprietà di una delle abitazioni e la nuda proprietà delle restanti unità.
Specifica che era sua intenzione far eseguire sulle parti comuni opere rientranti nei benefici di cui all'art. 119 d.l. Rilancio, la norma che ha istituito e regola il così detto superbonus del 110%.
L'Istante nella soluzione interpretativa prospettata all'Agenzia riteneva che "la presenza di diversi diritti reali a carico di soggetti diversi sulle varie unità immobiliari del fabbricato plurifamiliare integri un condominio idoneo a determinare la fruibilità del Superbonus ai sensi dell'articolo 119 in esame in capo a se stesso, in qualità di pieno proprietario dell'Unità 1, ed in capo all'usufruttuario e a se stesso, in qualità di nudo proprietario delle Unità 2 e 3".
Insomma l'usufrutto rende condòmino il titolare del relativo diritto e quindi consente la fruizione della detrazione del 110% riservata dalla legge anche ai condomini.
Superbonus al 110%: la misura della detrazione
Giusto?
Sbagliato! Vediamo perché.
Superbonus, usufrutto e nuda proprietà, la soluzione dell'AdE
Per rispondere al quesito, come sempre, l'Agenzia premette alla soluzione cenni generali sull'istituto richiamato - la detrazione del 110% - con particolare riferimento alle categorie degli interventi - trainanti e trainati - che ne possono usufruire, nonché alle modalità alternative di fruizione della detrazione delle somme spese dall'imposta lorda, vale a dire sconto in fattura e cessione del credito.
Date queste premesse l'Agenzia per rispondere al quesito si è rifatta a quanto già detto nella circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020.
In quell'atto l'AdE ebbe modo di specificare - non senza sorpresa - che nel caso di interventi su parti comuni di edifici non in condominio, cioè composti da unità immobiliari catastalmente autonome in proprietà ad un'unica persona non si poteva godere della detrazione del 110% mancando la qualità di condominio.
La sorpresa fu per l'esclusione di queste fattispecie dalla fruizione del beneficio, non per l'interpretazione del concetto di condominio.
Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020
Il condominio, ricorda l'Agenzia, ricorre anche nella sua conformazione essenziale - il condominio minimo - quando esistono due unità immobiliari appartenenti a due differenti proprietari aventi in comune le cose di cui all'art. 1117 c.c.
Dato questo contesto generale, specifica l'ente «nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio».
D'altra parte, fin'ora non si era mai considerato, per tutti gli altri aspetti, esistente un condominio simile a quello descritto dall'istante nell'istanza d'interpello. A legislazione invariata, dunque, non si comprende perché avrebbe dovuto essere tale in relazione al superbonus.
Risoluzione n. 78E del 15 dicembre 2020
