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roberta5

Locazione con usufrutto

Buongiorno.

Mio padre ha stipulato un contratto di locazione commerciale con ente pubblico, rinnovato tacitamente fino al 2021. Sul locale c'era una donazione con usufrutto a mio favore. Mio padre è mancato. Posso recedere dal contratto, magari proponendone uno a condizioni più favorevoli?

Grazie

Il contratto non accenna alla donazione con usufrutto. E' un 6+6. Cosa posso aggiungere? Aspetto

Grazie

Buongiorno.

Mio padre ha stipulato un contratto di locazione commerciale con ente pubblico, rinnovato tacitamente fino al 2021. Sul locale c'era una donazione con usufrutto a mio favore. Mio padre è mancato. Posso recedere dal contratto, magari proponendone uno a condizioni più favorevoli?

 

Se, come sembrerebbe, il de cuius ha stipulato un contratto ad uso diverso dall’abitativo con un ente pubblico territoriale (Comuni, Provincie e Regioni), che riveste la qualità di conduttore, rinnovatosi, in virtù di un comportamento concludente, in mancanza di uno dei motivi indicati all’articolo 29 della legge 392/78, fino al 2021, l’erede usufruttuario può rifiutare la rinnovazione del contratto, disciplinato dall’articolo 42 della legge 392/78 (applicabile anche in caso di enti pubblici diversi dallo Stato e non territoriali, purché l’immobile in parola sia effettivamente e concretamente adibito ad una di quelle attività espressamente richiamate dal succitato articolo), solo alla successiva scadenza contrattuale: in tal caso, la disdetta non necessita di alcuna motivazione, in quanto vale a provocare la cessazione del rapporto, a prescindere dal motivo, né si applicano le norme su diritto di prelazione in caso di vendita o di nuova locazione, sul diritto di riscatto e sull’indennità di avviamento commerciale in favore dell’ente.

Quindi non prima del 2021, secondo te Iorek?

E che mi dici dell'art.999 c.c.e relative sentenze corte cassazione?

Per la spending review il canone è stato decurtato del 15%, non c'è più adeguamento istat, spese condominiali sempre a nostro carico.

Buongiorno.

Mio padre ha stipulato un contratto di locazione commerciale con ente pubblico, rinnovato tacitamente fino al 2021. Sul locale c'era una donazione con usufrutto a mio favore. Mio padre è mancato. Posso recedere dal contratto, magari proponendone uno a condizioni più favorevoli?

Grazie

Se il locale è stato donato con usufrutto a tuo favore, come ha fatto a stipulare un contratto?

Lo ha stipulato prima di fare la donazione?

Altrimenti se già esisteva una donazione vuol dire che tuo padre non era più proprietario di niente ed il contratto avresti dovuto stipularlo tu come usufruttuario.

 

A meno che non vuoi dire che finchè era in vita, il proprietario è sempre e solo stato tuo padre e che solo dopo la morte di tuo padre è stata lasciata in eredità la nuda proprietà in donazione e l'usufrutto a te.

Parliamo di un contrato in essere dal 1991, rinnovato più volte tacitamente, Un contratto ex novo c'è stato nel 2009, rinnovato per altri 6 anni nel 2015.La donazione con usufrutto(io nuda proprietaria, mio padre usufruttuario), c'è stata nel 1996.

Vero, chiedo scusa.

 

Le locazioni immobiliari stipulate dall'usufruttuario sono opponibili, per tutta la loro residua durata che comunque non può protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto, al pieno proprietario che consolidi la propria titolarità dominicale in conseguenza della cessazione dell'usufrutto, solamente qualora esse constino da atto pubblico ovvero da scrittura privata avente data certa anteriore.

 

Cosa significa?

Se, come sembrerebbe, il de cuius ha stipulato un contratto ad uso diverso dall’abitativo con un ente pubblico territoriale (Comuni, Provincie e Regioni), che riveste la qualità di conduttore, rinnovatosi, in virtù di un comportamento concludente, in mancanza di uno dei motivi indicati all’articolo 29 della legge 392/78, fino al 2021, l’erede usufruttuario può rifiutare la rinnovazione del contratto, disciplinato dall’articolo 42 della legge 392/78 (applicabile anche in caso di enti pubblici diversi dallo Stato e non territoriali, purché l’immobile in parola sia effettivamente e concretamente adibito ad una di quelle attività espressamente richiamate dal succitato articolo), solo alla successiva scadenza contrattuale: in tal caso, la disdetta non necessita di alcuna motivazione, in quanto vale a provocare la cessazione del rapporto, a prescindere dal motivo, né si applicano le norme su diritto di prelazione in caso di vendita o di nuova locazione, sul diritto di riscatto e sull’indennità di avviamento commerciale in favore dell’ente.

Confermi quanto da te detto, anche se con la opportuna correzione, mio padre era usufruttuario ed io nuda proprietaria?

Le locazioni immobiliari stipulate dall'usufruttuario sono opponibili, per tutta la loro residua durata che comunque non può protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto, al pieno proprietario che consolidi la propria titolarità dominicale in conseguenza della cessazione dell'usufrutto, solamente qualora esse constino da atto pubblico ovvero da scrittura privata avente data certa anteriore. Cosa significa?

Significa che i contratti conclusi dall’usufruttuario, purché derivino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano ad avere effetto, dopo la morte di quest’ultimo, non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto (tale regola è valida in ogni caso e prevale sulla legge 392/78). Se la cessazione dell’usufrutto avviene per scadenza del termine fissato (ma non sembrerebbe il tuo caso), la locazione non può durare oltre l’anno in corso (articolo 999, comma 2, c.c.).

 

Confermi quanto da te detto, anche se con la opportuna correzione, mio padre era usufruttuario ed io nuda proprietaria?

No (vedi quanto sopra precisato). In ogni caso, a seguito del consolidamento della piena proprietà per morte dell’usufruttuario, è opportuno, se non hai già provveduto, che tu invii una lettera all’ente in questione per comunicare di essere diventata piena proprietaria dell’immobile: ciò consente al medesimo un congruo termine per reperire un altro immobile ovvero, allo spirare del negozio in essere, concordare con te una nuova convenzione locativa.

Grazie.

Se il contratto(prima stipulato nel 1991, e rinnovato tacitamente più volte) è stato rifatto ex novo nel 2009(rinnovato per altri 6 anni fino al 2021) e la donazione con usufrutto fu fatta nel 1996, vale quanto sopra riportato(scrittura privata(2009)con data certa anteriore all'usufrutto(1996)..)?

E nel caso in cui il contratto prosegua così com'è non oltre il quinquennio, c'è il dovere di avvertire il conduttore almeno un anno prima?

Grazie

Mi spiego meglio: la data certa anteriore si riferisce alla nascita o alla fine dell'usufrutto?

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