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Nuovi limiti al contante nella gestione del condominio
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Nuovi limiti al contante nella gestione del condominio

Lotta al contante: come si ripercuote sulla gestione del condominio? Tracciabilità dei pagamenti in condominio e nuova soglia-limite.

Avv. Mariano Acquaviva  

È cosa nota che il nostro Paese si stia muovendo, oramai da anni, nel senso di privilegiare la moneta elettronica a discapito di quella cartacea. Il motivo principale di questa scelta risponde al principio della tracciabilità dei pagamenti: chi paga mediante conto corrente bancario o postale, assegni o bonifici, non può sfuggire al fisco, al quale gli istituti di credito e finanziari comunicano ogni operazione.

La regola del pagamento tracciabile vale ovviamente anche per gli amministratori condominiali, ai quali è fatto obbligo di aprire un conto corrente dedicato ai pagamenti inerenti esclusivamente al condominio.

A partire dal primo luglio 2020, il limite all'utilizzo del contante scende ulteriormente, in vista del definitivo abbassamento a mille euro previsto per il primo gennaio 2022. Vediamo cosa dice la legge e quali sono i riflessi dei limiti al contante nella gestione del condominio.

Limiti al contante: l'abbassamento della soglia consentita

L'art. 18 del decreto legge nr. 124 del 6 ottobre 2019 recante «Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili» (convertito con modificazioni dalla legge nr. 157 del 19 dicembre 2019) prevede che dal primo luglio 2020 la soglia limite per l'utilizzo del danaro contante scenda dall'attuale cifra pari a tremila euro a quella di duemila euro.

Secondo i piani del legislatore, la lotta al contante raggiungerà il proprio apice solamente nel 2022 quando, a partire dal primo gennaio di quell'anno, il limite all'utilizzabilità della moneta cartacea per il compimento di qualsiasi operazione toccherà quota mille euro.

Modalità pagamento canone di locazione

Le sanzioni previste per la violazione dei divieti sono notevoli: per quelle commesse e contestate dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021, la sanzione minima è pari a duemila euro; per le violazioni commesse e contestate a decorrere dal 1° gennaio 2022, invece, la sanzione minima è fissata a mille euro.

I premi per chi utilizza la moneta elettronica

L'incentivo all'uso dei dispositivi di pagamento elettronico previsto dall'articolo 19 del decreto legge nr. 124 del 6 ottobre 2019 recante (convertito con modificazioni dalla legge nr. 157 del 19 dicembre 2019) contempla genericamente l'istituzione di premi speciali, per un ammontare complessivo annuo non superiore a 45 milioni di euro, da attribuire mediante procedimenti rimessi a provvedimenti attuativi.

A tutt'oggi, però, non sono stati previsti meccanismi di agevolazione fiscale riservati alle libere professioni, ovvero a realtà peculiari come quelle del condominio negli edifici.

La tracciabilità dei pagamenti nella gestione condominiale

La lotta al contante strenuamente condotta dal Governo avrà dei riflessi anche in ambito condominiale e, nello specifico, sulla gestione delle spese: l'amministratore dovrà infatti rivedere l'approccio nei rapporti con i condòmini e con i fornitori del condominio, se sussisteranno situazioni economiche in grado di rasentare o superare i limiti all'utilizzo del contante.

V'è da dire che già oggi molti amministratori non accettano nessun tipo di pagamento che non sia tracciabile, nemmeno se sotto-soglia: poiché la legge (come si specificherà tra un istante) obbliga l'amministratore ad aprire un conto corrente dedicato alle spese condominiali, tale strumento viene spesso utilizzato anche per pagamenti minimi.

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

L'approccio alla tracciabilità dei pagamenti in condominio non è una questione di poco conto. Il legislatore della riforma del 2012 ha previsto, da una parte, l'obbligo di accensione di un conto corrente (articolo 1129 del codice civile) e, dall'altra parte, l'istituzione del registro di contabilità, dove l'amministratore è tenuto ad annotare (anche con modalità informatiche) in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita (articolo 1130, numero sette, ultimo capoverso, codice civile).

La violazione di queste norme costituisce motivo di revoca, integrando la fattispecie di grave irregolarità gestionale: ciò significa che qualunque condomino potrà adire l'autorità giudiziaria per ottenere la cessazione dell'incarico affidato all'amministratore.

È opportuno notare come l'art. 1129, settimo comma, c.c., istitutivo dell'obbligo di aprire un conto corrente condominiale, non stabilisce anche l'obbligo del pagamento tracciabile a carico dei condòmini; l'articolo così recita: «L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio».

Dunque, il codice civile non impone alcuna soglia di pagamento superata la quale occorre la moneta elettronica; la norma codicistica si limita ad obbligare l'amministratore a far transitare tutte le somme ricevute sul conto corrente. Ciò significa che l'amministratore può accettare pagamenti in contanti (nei limiti stabiliti dalla legge), ma poi è tenuto a depositarli sul conto.

Gestione di affari non rappresentativa in condominio

Peraltro, è appena il caso di ricordare che già a far data dal primo gennaio 2017 l'amministratore non è in grado di disporre i pagamenti dei fornitori con danaro contante, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa.

Tanto dispone l'articolo 25-ter, comma 2-ter, del D.p.r. n. 600/1973, il quale precisa che, in riferimento ai corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa), il pagamento deve essere eseguito dai condomini tramite conti correnti bancari o postali a loro intestati ovvero secondo altre modalità idonee a consentire all'amministrazione finanziaria lo svolgimento di efficaci controlli.

L'inosservanza della disposizione comporta l'applicazione della sanzione amministrativa da 250 a euro duemila euro.

Spese condominiali e pagamento in contanti

A partire dal primo luglio 2020, si potrà pagare in contanti fino a un massimo di 1.999,99 euro; a partire dal primo gennaio 2022, la soglia scenderà a 999,99 euro.

Questo significa che se oggi si pagano le spese condominiali in contanti all'amministratore del condominio, a partire dalla data indicata occorrerà fare un assegno oppure un bonifico bancario o un Mav direttamente sul conto del condominio stesso, se l'importo superi la soglia limite dei duemila euro (e, a partire dal 2022, dei mille euro).

Per garantire il rispetto della normativa che vieta l'utilizzo del contante oltre soglia, la legge proibisce l'uso dei contanti anche mediante frazionamenti artificiosi mirati ad escludere il ricorso a strumenti di tracciabilità (bonifici, assegni, ecc.). È tuttavia consentito il dilazionamento dei pagamenti quando ciò sia conforme alle regole condominiali. Facciamo un esempio.

Se le spese di condominio ordinarie sono pari o superiori a duemila euro e l'assemblea ha deciso che possono essere suddivise in 12 quote mensili, il proprietario può versare in contanti ogni 30 giorni il dodicesimo che gli spetta, evitando così di superare il limite stabilito. Si tratta, in buona sostanza, di un dilazionamento delle spese condominiali ordinarie e non di un frazionamento artificioso.

Stop al contante in condominio.

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Biagio
Biagio 11-06-2020 14:14:50

Anche se viene abbassata la soglia del contante,si avrà sempre la possibilità di pagare in contanti con più tranche. Il gioco è fatto. Bisognerebbe del tutto abolire il contante sia in entrata per il condominio (rate,ecc..) sia in uscita (verso tutte le ditte che operano all'interno del condominio,imprese di pulizie, muratori, fabbri,ecc.. Così anche i regalini che percepiscono i mandatari possono essere controllati con rimproveri alle ditte menzionate di non sottostare a queste richieste.

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