Nella lite appena risoltasi con la sentenza n. 476 del 26 giugno 2023, recentemente emessa dal Tribunale di L'Aquila, un ex amministratore condominiale è stato oggetto di un'azione diretta ad accertare la sua responsabilità in merito a vari bilanci e alle voci di entrata e di uscita che li caratterizzavano.
L'intento del condominio era quello di ottenere un rimborso per tutte le somme erroneamente conteggiate dal già rappresentante dell'edificio e, in generale, ricevere il ristoro di tutti i danni provocati dall'inefficienza del mandatario de quo.
Ne è scaturita, perciò, un'azione legale in cui è stata definita la natura del rapporto giuridico tra amministratore e fabbricato e in cui sono stati precisati, per l'ennesima volta, i principi da seguire per la redazione impeccabile di un bilancio.
Approfondiamo meglio, quindi, il caso concreto.
Redazione consuntivi e richiesta di rimborso all'amministratore. Fatto e decisione
Con una citazione del giugno del 2017, un fabbricato abruzzese conveniva in giudizio la società che aveva gestito il condominio per molti anni addietro in ragione delle paventate irregolarità compiute durante la gestione della cosa comune.
In particolare, le contestazioni dell'ente si concentravano sull'aspetto contabile. I consuntivi redatti dall'aprile del 2006 al dicembre del 2015 erano, infatti, pieni di incongruenze e anomalie al punto che erano stati provocati dei danni a carico del condominio. Per tale ragione, quest'ultimo chiedeva un risarcimento di circa 30.000 euro.
L'istruttoria del procedimento, in cui il convenuto si difendeva sottolineando la genericità degli addebiti mossi, si caratterizzava per una CTU contabile. Al termine di quest'ultima, in effetti, le irregolarità riscontrate risultavano molteplici.
Erano, quindi, evidenziati degli inadempimenti fiscali, una scorretta tenuta dei registri obbligatori e delle criticità contabili nei rendiconti elaborati durante tutto il periodo in contestazione. Dal giusto ricalcolo delle varie voci, effettuato dal perito incaricato dal Tribunale, risultava, quindi, una somma a credito del condominio.
Quest'ultima era, pertanto, posta a carico della parte convenuta, condannata anche all'inevitabile pagamento delle spese processuali.
L'ufficio abruzzese ha giustificato la propria decisione inquadrando, innanzitutto, la natura giuridica del rapporto che si instaura tra l'amministratore e il condominio, cioè il mandato.
Fatto ciò, il Tribunale nell'individuare le responsabilità del convenuto, ha fondato le medesime sulla negligenza nell'esecuzione del contratto da parte del mandatario, giusto, altresì, il contrasto coi principi di cui all'art. 1176 c.c.
Consuntivi mai approvati e irregolari: l'amministratore ha diritto al compenso?
Per supportare tali affermazioni, è stata, ovviamente, richiamata la Cassazione sul punto "secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, il rapporto tra condominio ed amministratore di condominio è assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione, tra le parti, delle norme sul mandato (Cass. n. 9148/08).
L'amministratore deve esercitare il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se, alla luce della crescente specializzazione richiesta dal Legislatore della riforma, si ritiene ormai che la diligenza debba essere quella di cui all'art. 1176, c. 2, c.c.".
Accertate, perciò. le irregolarità contabili compiute dalla società convenuta, la condanna è stata inevitabile.
Considerazioni conclusive. Il consuntivo condominiale deve essere corretto e intellegibile
Dal procedimento in esame, è emerso incontestabile l'irregolarità contabile della società amministratrice del fabbricato nella redazione dei bilanci.
Sul tema è, quindi, importante ricordare la necessaria intellegibilità del consuntivo condominiale, anche se non deve essere, rigorosamente, redatto come quello previsto in materia societaria. Trattasi di affermazione ampiamente sostenuta dalla giurisprudenza "la redazione del bilancio, benché non richieda una forma rigorosa analogamente a quanto previsto per i bilanci delle società (Cass., Sez. 2, 23/01/2007, n. 1405), né l'analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno dovuti (Cass., Sez. 2, 28/1/2004, n. 1544), deve riportare, in definitiva, il corretto importo delle poste attive e passive, onde rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, e consentire loro di conoscerne l'esatta consistenza, determinando, altrimenti, l'omissione dei predetti dati la sua illegittimità e, a cascata, l'illegittimità della deliberazione che lo ha adottato".
Pertanto, se l'amministratore non rispetta determinati canoni e principi nella redazione del bilancio può incorrere nel conseguenziale risarcimento ove il condominio dimostri di aver patito un danno da tale irregolarità.
Proprio ciò che è avvenuto nella vicenda oggetto del procedimento in commento.
