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Ditta non esegue bene pulizie, come contestare?
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Ditta non esegue bene pulizie, come contestare?

Come comportarsi qualora in condominio le pulizie vengano effettuate in maniera scorretta, imprecisa o approssimativa

Avv. Lucia Izzo  

Le pulizie condominiali non sono un tema facile e sono frequente oggetto di discussioni tra condomini e di lamentele con l'amministratore. Questo già a partire dalla fase "genetica" dei rapporti, ad esempio quando bisogna prendere la decisione volta all'affidamento dei lavori di pulizia e poi quando si procede a individuare concretamente l'impresa che se ne occuperà, tra analisi di preventivi e dibattiti in assemblea.

E le beghe non finiscono di certo dopo aver finalmente trovato l'impresa adatta: a contratto firmato e, come spesso accade, con il passare del tempo, la ditta incaricata potrebbe non rivelarsi la scelta migliore e il suo operato potrebbe lasciare scontenti i condomini, soprattutto in un periodo come quello attuale in cui l'igiene rappresenta un tema la cui importanza è avvertita in maniera ancor più sensibile.

Infatti, i compiti affidati alle ditte comprendono numerose operazioni essenziali come, ad esempio, la pulizia dei pavimenti, delle scale, degli ascensori e dei pianerottoli, il lavaggio dei vetri, dei davanzali, dei corrimano e dei portoni di ingresso, la pulizia dei cotili interni ed esterni e, ultimamente, anche la sanificazione degli ambienti comuni o di passaggio.

Pulizie in condominio. Che tipo di contratto conviene sottoscrivere?

Disdetta del contratto di pulizie

Qualora l'impresa non soddisfi le attese e/o effettui pulizie non a regola d'arte, in maniera imprecisa o approssimativa, la prima e più semplice soluzione, soprattutto quando la scadenza del contratto è ravvicinata, è quella di attendere il fisiologico esaurimento del rapporto e non procedere al rinnovo del contratto alla sua scadenza.

In tal caso è necessario consultare preventivamente le clausole contrattuali poiché i rapporti con le imprese di pulizia sono in gran parte regolati da contratti temporanei, con scadenze prefissate (annuali, semestrali e così via), i quali prevedono che gli stessi si rinnovino automaticamente al termine del periodo indicato, salvo l'esercizio della c.d. disdetta.

Quest'ultima rappresenta un atto recettizio, disciplinato spesso da apposite clausole, tramite il quale una parte comunica all'altra, con un certo preavviso, di non voler proseguire nel rapporto e non voler dunque rinnovare il contratto alla sua scadenza.

I tempi entro cui esercitare la disdetta sono regolamentati il più delle volte dal contratto stesso (o dalla legge) e, affinché la stessa abbia effetto, andranno rigorosamente rispettati.

La disdetta necessita di una comunicazione adeguata a informare la controparte, per questo di norma si utilizza la raccomandata A/R o la PEC.

Anche qualora le parti non abbiano pattuito alcun termine, si ritiene comunque che, nel rispetto dei canoni di correttezza e buona fede, la volontà di non proseguire nel rapporto necessiti di essere espressa attraverso una comunicazione ad hoc che dovrà giungere in un congruo termine e con modalità idonee a portare a conoscenza l'intenzione di non rinnovare il contratto.

Di norma, la volontà di avvalersi della disdetta è decisa dall'assemblea e poi di trasmettere l'atto se ne occupa l'amministratore di condominio.

Disdetta contratto impresa di pulizie

Diffida e risoluzione del contratto

Non è raro, inoltre, che i condomini insoddisfatti decidano di muovere dei reclami all'impresa, sia in forma scritta che in forma orale, ma non sempre questi sortiscono gli effetti sperati. In generale, è consigliabile muovere sempre per iscritto eventuali contestazioni all'impresa di pulizia che non esegue perfettamente il servizio affidatole dall'assemblea.

Uno strumento particolarmente incisivo qualora la ditta non effettui i lavori nei modi concordati, è quello della c.d. "diffida" con cui l'assemblea potrà sollecitare formalmente l'impresa di pulizie al rispetto delle attività previste dal contratto, allo scopo dunque di ottenere il corretto adempimento della prestazione.

Il compito di diffidare l'impresa di pulizia richiamandola al rispetto del contratto spetterà all'amministratore del condominio.

In caso di grave inadempimento da parte della ditta, come accade nel caso in cui il personale non si presenti nei giorni e agli orari stabiliti nel contratto, oppure effettui le pulizie con estrema trascuratezza, ben potrebbe anche insorgere la necessità di spingersi fino a minacciare la risoluzione contrattuale.

L'aggancio normativo si rinviene nell'art. 1453 c.c. a norma del quale: "Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno".

A tal fine si dovrà inoltrare all'impresa la c.d. diffida ad adempiere, disciplinata dall'art. 1454 c.c. e diversa dalla diffida "generica" di cui sopra, trattandosi di un mezzo particolarmente rigoroso e propedeutico alla risoluzione per inadempimento, tramite il quale dunque ottenere l'interruzione contratto ancora non giunto a scadenza.

Stipula e disdetta del contratto con l'impresa di pulizie

La diffida ad adempiere è uno strumento precettivo fornito dal legislatore per intimare per iscritto alla parte inadempiente di adempiere in un congruo termine e correttamente agli obblighi previsti dal contratto, con dichiarazione che, decorso inutilmente tale termine e qualora l'inadempimento persista il contratto s'intenderà senz'altro risoluto di diritto.

La diffida ad adempiere, da effettuare tramite dichiarazione scritta via raccomandata A/R o PEC, contiene, in primis, l'intimazione ad adempiere entro un termine che, per espressa previsione codicistica, non potrà essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.

In secondo luogo, dovrà essere presente l'espressa avvertenza che, in mancanza di adempimento, il contratto si intenderà senz'altro risolto.

Infine, se nel contratto è presente una clausola risolutiva espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c., il condominio insoddisfatto dell'operato dell'impresa potrà attivare tale previsione e decidere di risolvere il rapporto.

Recesso unilaterale

La risoluzione del contratto ha dunque l'effetto di sciogliere il rapporto a causa di una patologia o del comportamento di una delle parti, come l'inadempimento. Diverso, invece, è quanto accade nell'ipotesi di "recesso" che interrompe il rapporto con effetto immediato.

La possibilità di avvalersi del recesso unilaterale qualora la ditta di pulizie che effettui il suo operato in maniera non conforme è legata anche alla tipologia di rapporto che intercorre con il condominio, che di solito è un contratto d'appalto oppure un contratto di prestazione d'opera.

Come chiarito dalla Corte di Cassazione in diverse occasioni (cfr. sentenza 2 gennaio 2018 n. 1), "il contratto d'appalto ed il contratto d'opera si differenziano per il fatto che nel primo l'esecuzione dell'opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa cui l'obbligato è preposto, mentre nel secondo con il prevalente lavoro di quest'ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa".

Pertanto, in assenza di una precisa indicazione da parte dei contraenti sulla disciplina applicabile, per individuare le norme di riferimento sarà determinante il dimensionamento dell'impresa e ciò anche per la disciplina inerente il recesso.

Stipula e disdetta del contratto con l'impresa di pulizie

Per l'appalto, tale norma si identifica nell'art. 1671 c.c. e per la prestazione d'opera nell'art. 2227 c.c. che hanno un impianto sostanzialmente identico, concedendo entrambe al committente la possibilità di recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché sia tenuto indenne l'appaltatore o il prestatore d'opera delle spese sostenute e dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

Pertanto, il Condominio potrà recedere dal contratto in qualsiasi momento prima della sua scadenza, ma controparte sarà legittimata a chiedere le spese sinora sostenute, nonché i danni, ovvero il mancato guadagno conseguente all'esercizio del diritto di recesso.

Per rescindere il rapporto servirà una deliberazione assembleare da adottare con i quorum deliberativi generali di cui all'art. 1136 del codice civile.

Pulizie domestiche ed immissioni rumorose.

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