Il diritto di accesso alla documentazione condominiale contabile è necessario al singolo condomino per valutare l'attività gestionale dell'amministratore, nell'ottica di consentire a tutti i partecipanti al condomino di "stimolare" un'adeguata discussione in seno all'assemblea ed una decisione basata sulla conoscenza dei fatti oggettiva e completa.
Naturalmente tale diritto deve essere esercitato nel rigoroso rispetto del principio di correttezza previsto dall'articolo 1175 c.c. Il problema è stato recentemente affrontato dal Giudice di Pace di Torre Annunziata nella sentenza del 16 novembre 2023.
Richiesta di documentazione esagerata ed intralcio al lavoro dell'amministratore. Fatto e decisione
Una condomina chiedeva all'amministratore la possibilità di prendere visione ed estrarre copia del conto corrente del condominio, della documentazione relativa alle spese ordinarie e straordinarie dei bilanci anni 2017, 2018, 2019 e 2020, dei verbali assembleari degli ultimi cinque anni, del rendiconto anno 2015, dell'anagrafica condominiale, del riepilogo morosità a qualsiasi titolo, della delibera di nomina dell'amministratore.
L'amministratore comunicava alla richiedente i giorni in cui avrebbe potuto prendere visione della documentazione, previo accordo telefonico; inoltre trattandosi di documentazione molto corposa e archiviata, richiedente molto tempo per essere reperita e fotocopiata, comunicava alla condomina il costo della richiesta (pari a € 4.575,00) calcolato secondo le indicazioni di una delibera dell'assemblea del 13/07/2016.
Successivamente la condomina si rivolgeva all'autorità giudiziaria chiedendo e ottenendo l'ingiunzione di consegna della documentazione condominiale.
Il condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, ritenendo non corretto il comportamento della condomina ed illegittimo il decreto ingiuntivo, in quanto l'amministratore aveva comunicato la disponibilità alla presa visione e all'estrazione delle copie, senza riscontro; che in ogni caso i bilanci richiesti erano stati regolarmente approvati dalle assemblee condominiali e i verbali sempre consegnati ai condomini.
Concludeva dunque per la revoca del decreto ingiuntivo, per l'insussistenza dei presupposti per la sua emissione e per la condanna alle spese di lite. La condomina resisteva all'opposizione e ne chiedeva il rigetto.
In particolare richiamava gli artt. 1129 e 1130 c.c. e la giurisprudenza di legittimità che le attribuivano il diritto di prendere visione della documentazione richiesta ed estrarne copie; inoltre riteneva immotivata ed eccessiva la richiesta di pagamento di euro 4.575,00 equiparandola a diniego dell'esercizio del suo diritto. Il Giudice di Pace ha dato ragione al condominio.
Lo stesso giudice ha notato che l'ingiunzione alla consegna è stata richiesta e concessa non soltanto per la documentazione prevista dalla legge, ma anche per altra documentazione estranea alla previsione normativa, ossia per un generico rendiconto periodico del conto corrente, per il rendiconto periodico dell'anno 2015 e per il riepilogo morosità a qualsiasi titolo. Ne deriva che sotto tale aspetto il decreto ingiuntivo alla consegna non è risultato legittimo.
In ogni caso il giudice campano ha evidenziato che la notevole quantità di documentazione richiesta (relativa ai cinque anni precedenti di un condominio di 80 persone), certamente è da ritenersi d'intralcio all'attività di amministrazione; di conseguenza anche sotto tale aspetto l'ingiunzione alla consegna è risultata illegittima.
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Secondo il Giudice di Pace poi l'importo richiesto per recuperare la corposa documentazione richiesta, riferita a molti anni (che non solo sottrae tempo all'attività amministrativa, ma rappresenta il corrispettivo per l'attività da porre in essere e per le spese), è coerente con la proposta di prestazione professionale approvata in sede di nomina dell'amministratore con delibera assembleare del 13/07/2016.
In altre parole per il giudice campano la riconferma dell'amministratore ha comportato anche la conferma della proposta di prestazione professione allegata al verbale, sottoscritta dal presidente e dal segretario.
Considerazioni conclusive
L'art. 1129 c.c. comma 2 prevede che ciascun condomino, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dei registri condominiali di cui ai numeri 6 e 7 dell'art. 1130 c.c. L'art. 1130 bis c.c. prevede che i condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Alla luce di tale normativa appare evidente che in materia condominiale, il diritto alla consegna della documentazione richiesta dal singolo condominio, a proprie spese, è riferito al registro dell'anagrafe condominiale, al registro dei verbali di assemblea, al registro di contabilità e ai documenti giustificativi di spesa.
È stato precisato che il condomino ha senz'altro il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale e che a tale diritto corrisponde l'onere dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di tale diritto e della esistenza della quale i condomini siano informati (Cass. civ., sez. VI, 20/02/2020, n. 4445).
In ogni caso il diritto del condomino di ottenere l'esibizione e l'estrazione di copie, previsto dagli artt. 1129 e 1130 bis c.c. può essere fatto in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio, senza specificare le ragioni della richiesta, sempreché l'esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all'amministratore, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c. (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210) La predetta giurisprudenza afferma che fa capo al condomino l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio della facoltà in parola (Cass. civ., sez. II, 28/07/2020, n. 15996; Cass. civ., sez. VI, 18/05/2017, n. 12579; Cass. civ., Sez. II, 19/05/2008, n. 12650).
Nel caso esaminato il costo di 75 euro per ogni ora di lavoro extra richiesto dall'amministratore nella proposta contrattuale era stato approvato da un'assemblea condominiale; di conseguenza il compenso richiesto è risultato accettato anche dal condomino che ha richiesto la documentazione e non è risultato un rifiuto implicito all'esercizio del diritto del singolo condomino.
