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Anna P

Documenti visionabili da ciascun condòmino

Buongiorno,

avevo chiesto all'Amministratore precedente di poter visionare i documenti condominiali ma non mi ha mai risposto (nonostante la mia richiesta fosse tramite raccomandata). Quindi non ho mai potuto visionare l'archivio condominiale.

Il nuovo Amministratore, subentrato da poco, mi ha fissato un incontro a tale scopo, ma mi ha detto:

1) che l'Amministratore precedente gli ha passato solo alcuni documenti e gli altri non vuole consegnarglieli;

2) che comunque io, come ogni condòmino, ho accesso solo alle fatture e a poco altro.

Ammetto che sono un po' sconcertata. Io pensavo che tutti i documenti riguardanti la vita del condominio - quindi anche le raccomandate che si inviano all'Amministratore, le email con comunicazioni importanti, le comunicazioni dell'Amministratore con i fornitori, i verbali delle Assemblee ed eventuali allegati, ecc. - rimanessero nell'archivio del Condominio e che l'Amministratore avesse obbligo di passarli a chi gli succede; così come pensavo che fossero comunque visionabili a richiesta dai condòmini. Invece mi scontro con ben altra realtà. Mi potete aiutare a capirci qualcosa?

Ad esempio: quali sono i documenti del Condominio che l'Amministratore ha l'obbligo di tenere in archivio e di passare a chi gli succede?

E quali sono invece i documenti che ogni condòmino può visionare (ed eventualmente perché esistono documenti segretati?)

Come posso ottenere che l'Amministratore uscente passi tutti i documenti a quello nuovo?

E che il nuovo mi faccia prendere visione di tutti quelli visionabili?

Grazie in anticipo di ogni Vs. suggerimento e di ogni informazione utile

Anna

Dal momento che la documentazione afferente al condominio E' del condominio, non ci dovrebbero essere limiti alla libertà di consultazione da parte dei condòmini. L'amministratore peraltro agisce in virtù di un mandato e opera per conto dell'assemblea. Ne consegie che ciascun condòmino ha facoltà di consultare qualsiasi documento.

 

Resta il fatto che la normativa sul condominio indica specificatamente quali sono i documenti che l'amministratore deve esibire su richiesta, firmando eventualmente le copie rilasciate (a spese del richiedente):

- I registri obbligatori (anagrafico, contabilità, verbali, nomina e revoca amministratori);

- giustificativi di spesa;

- situazione di pagamento degli oneri condominiali e liti in corso;

- rendicontazione bancaria periodica;

 

Per quanto riguarda l'amministratore uscente, l'art. 1129 cc al comma 8 dispone:

 

(omissis)

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

(omissis)

quella sui documenti segretati è la battuta del millennio!e di quelli a venire.

quella sulla sola visione delle fatture e non di altro anche non è male!

Anna.

Tu non sei un tecnico. Quindi: coinvolgi altre persone del condominio e dividi tempo soldi ed energie. Coinvolgimento è l'unica strada da percorrere contro le fesserie pazzesche e contro l'indifferenza. se poi a nessuno interessa nulla,perdonami,non prendertela nemmeno te.

capita spesso che l'amministratore pensi che i documenti sono i suoi, ninete di più sbagliato, sono del condominio TUTTI.

Al passaggio di consegne si passa tutto e chiuso, il nuovo amministratore se non ha ricevuto tutto lo chieda e se anche così non viene consegnato può, a mio parere meglio previo assenso dell'assemblea, obbligare il vecchio amministratore a consegnarli

Vi do un feedback solo ora perché ho atteso di fare prima l'incontro col nuovo Amministratore per capire la situazione.

Innanzitutto grazie di cuore per l'aiuto che mi avete dato! Mi è di grande utilità e anche... di conforto. Grazie davvero!

Dall'incontro col nuovo Amministratore è emerso di tutto. Come vi avevo anticipato, egli si era preparato per mostrarmi solo la parte contabile; e così ha fatto. Vi chiedo aiuto per capire se sono corrette alcune cose che ho riscontrato. Ad es., il precedente Amministratore si è incassato il 3% (dovuto sull'importo dei lavori straordinari) anche su fatture che non sono ancora state pagate e inoltre su una consistente fattura, oggetto di contestazione col fornitore, di cui l'Assemblea aveva deliberato di sospendere il pagamento; è corretto che si sia già preso il 3%?

E' stato indicato come voce in uscita a consuntivo l'ammontare di dette fatture non ancora pagate e contestate: è corretto? Non rischia di falsare la situazione reale?

Ma è soprattutto un'altra la domanda che mi pongo: ci deve essere corrispondenza tra il totale del consuntivo (cioè incassi meno spese) e la "cassa", cioè l'importo disponibile nel Conto Corrente condominiale?

A tale proposito, ho chiesto se potevo vedere l'estratto conto, il saldo del C/C Condominiale e la lista dei movimenti dell'ultimo anno, ma l'Amministratore mi ha risposto che non può darmelo in visione perché "..rischia di essere incomprensibile o frainteso da chi non ha visibilità sulla gestione". A me sembra semplicemente di essere trattata da incapace...

Di tutti gli altri documenti non mi ha fatto vedere nulla perché ha detto che deve ancora metterli in ordine. Vedendo il contenitore mi vengono però forti dubbi: possibile che in decenni di vita del Condominio si sia accumulato solo mezzo raccoglitore, mentre io, solo con ciò che mi compete da condòmina, ne ho riempito uno intero pur essendoci solo da 15 anni? Forse che anche i documenti del Condominio (verbali Assemblee, raccomandate inviate e ricevute, ecc.) dopo un certo numero di anni vanno buttati via?

Ancora grazie e un cordialissimo saluto

Anna

Buongiorno,

avevo chiesto all'Amministratore precedente di poter visionare i documenti condominiali ma non mi ha mai risposto (nonostante la mia richiesta fosse tramite raccomandata). Quindi non ho mai potuto visionare l'archivio condominiale.

Il nuovo Amministratore, subentrato da poco, mi ha fissato un incontro a tale scopo, ma mi ha detto:

1) che l'Amministratore precedente gli ha passato solo alcuni documenti e gli altri non vuole consegnarglieli;

2) che comunque io, come ogni condòmino, ho accesso solo alle fatture e a poco altro.

Ammetto che sono un po' sconcertata. Io pensavo che tutti i documenti riguardanti la vita del condominio - quindi anche le raccomandate che si inviano all'Amministratore, le email con comunicazioni importanti, le comunicazioni dell'Amministratore con i fornitori, i verbali delle Assemblee ed eventuali allegati, ecc. - rimanessero nell'archivio del Condominio e che l'Amministratore avesse obbligo di passarli a chi gli succede; così come pensavo che fossero comunque visionabili a richiesta dai condòmini. Invece mi scontro con ben altra realtà. Mi potete aiutare a capirci qualcosa?

Ad esempio: quali sono i documenti del Condominio che l'Amministratore ha l'obbligo di tenere in archivio e di passare a chi gli succede?

E quali sono invece i documenti che ogni condòmino può visionare (ed eventualmente perché esistono documenti segretati?)

Come posso ottenere che l'Amministratore uscente passi tutti i documenti a quello nuovo?

E che il nuovo mi faccia prendere visione di tutti quelli visionabili?

Grazie in anticipo di ogni Vs. suggerimento e di ogni informazione utile

Anna

il CONDOMINIO non essendo la CIA o KGB non ha documenti segretati .

Avevo inserito in altra discussione questo quesito, ma non mi hanno risposto:

Fermo restando che consentire ai condòmini a prendere visione degli atti condominiali è un diritto di questi, mi sorge un dubbio e cioè se tale diritto possa o debba essere esercitato direttamente dal condòmino interessato o se sia consentito accettare un'eventuale delega a terzi, anche se avvocato o altro professionista. Non mi sembra che la legge lo preveda. Fra l'altro, specialmente se trattasi di documentazione riferita ad altri condòmini, potrebbero esserci problemi di privacy. Sarebbe da accettare una specifica procura legale? D'altra parte, se l'interessato chiede copia e l'ottiene, potrà autonomamente far esaminare la documentazione in interesse a chi vuole, assumendosi, con ciò, qualsiasi responsabilità.

Mi è sorto questo dubbio perché un condòmino ha chiesto di prendere visione ed eventualmente estrarre copia della certificazione di conformità per l'installazione di un condizionatore da parte di un altro condòmino, certificazione richiesta perché prevista nel Regolamento

Vi do un feedback solo ora perché ho atteso di fare prima l'incontro col nuovo Amministratore per capire la situazione.

Innanzitutto grazie di cuore per l'aiuto che mi avete dato! Mi è di grande utilità e anche... di conforto. Grazie davvero!

Dall'incontro col nuovo Amministratore è emerso di tutto. Come vi avevo anticipato, egli si era preparato per mostrarmi solo la parte contabile; e così ha fatto. Vi chiedo aiuto per capire se sono corrette alcune cose che ho riscontrato. Ad es., il precedente Amministratore si è incassato il 3% (dovuto sull'importo dei lavori straordinari) anche su fatture che non sono ancora state pagate e inoltre su una consistente fattura, oggetto di contestazione col fornitore, di cui l'Assemblea aveva deliberato di sospendere il pagamento;1- è corretto che si sia già preso il 3%?

E' stato indicato come voce in uscita a consuntivo l'ammontare di dette 2- fatture non ancora pagate e contestate: è corretto? Non rischia di falsare la situazione reale?

Ma è soprattutto un'altra la domanda che mi pongo: 3- ci deve essere corrispondenza tra il totale del consuntivo (cioè incassi meno spese) e la "cassa", cioè l'importo disponibile nel Conto Corrente condominiale?

A tale proposito, ho chiesto se potevo vedere l'estratto conto, il saldo del C/C Condominiale e la lista dei movimenti dell'ultimo anno, ma l'Amministratore mi ha risposto che 4-non può darmelo in visione perché "..rischia di essere incomprensibile o frainteso da chi non ha visibilità sulla gestione". A me sembra semplicemente di essere trattata da incapace...

Di tutti gli altri documenti non mi ha fatto vedere nulla perché ha detto che deve ancora metterli in ordine. Vedendo il contenitore mi vengono però forti dubbi: possibile che in decenni di vita del Condominio si sia accumulato solo mezzo raccoglitore, mentre io, solo con ciò che mi compete da condòmina, ne ho riempito uno intero pur essendoci solo da 15 anni? Forse che anche i documenti del Condominio (verbali Assemblee, raccomandate inviate e ricevute, ecc.) dopo un certo numero di anni vanno buttati via?

Ancora grazie e un cordialissimo saluto

Anna

1- no.

2- no

3- saldo esercizio precedente + entrate - uscite = saldo c/corrente + contanti + assegni non versati.

4- balla.

Vi do un feedback solo ora perché ho atteso di fare prima l'incontro col nuovo Amministratore per capire la situazione.

Innanzitutto grazie di cuore per l'aiuto che mi avete dato! Mi è di grande utilità e anche... di conforto. Grazie davvero!

Dall'incontro col nuovo Amministratore è emerso di tutto. Come vi avevo anticipato, egli si era preparato per mostrarmi solo la parte contabile; e così ha fatto. Vi chiedo aiuto per capire se sono corrette alcune cose che ho riscontrato. Ad es., il precedente Amministratore si è incassato il 3% (dovuto sull'importo dei lavori straordinari) anche su fatture che non sono ancora state pagate e inoltre su una consistente fattura, oggetto di contestazione col fornitore, di cui l'Assemblea aveva deliberato di sospendere il pagamento; è corretto che si sia già preso il 3%?

E' stato indicato come voce in uscita a consuntivo l'ammontare di dette fatture non ancora pagate e contestate: è corretto? Non rischia di falsare la situazione reale?

Ma è soprattutto un'altra la domanda che mi pongo: ci deve essere corrispondenza tra il totale del consuntivo (cioè incassi meno spese) e la "cassa", cioè l'importo disponibile nel Conto Corrente condominiale?

A tale proposito, ho chiesto se potevo vedere l'estratto conto, il saldo del C/C Condominiale e la lista dei movimenti dell'ultimo anno, ma l'Amministratore mi ha risposto che non può darmelo in visione perché "..rischia di essere incomprensibile o frainteso da chi non ha visibilità sulla gestione". A me sembra semplicemente di essere trattata da incapace...

Di tutti gli altri documenti non mi ha fatto vedere nulla perché ha detto che deve ancora metterli in ordine. Vedendo il contenitore mi vengono però forti dubbi: possibile che in decenni di vita del Condominio si sia accumulato solo mezzo raccoglitore, mentre io, solo con ciò che mi compete da condòmina, ne ho riempito uno intero pur essendoci solo da 15 anni? Forse che anche i documenti del Condominio (verbali Assemblee, raccomandate inviate e ricevute, ecc.) dopo un certo numero di anni vanno buttati via?

Ancora grazie e un cordialissimo saluto

Anna

Concordo in pieno con paul .... e aggiungo:

 

L'amministratore è tenuto (art. 1130 cc comma 1 punto 8) a:

 

conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio

 

e poi, art. 1130bis cc comma 1, in merito al rendiconto condominiale:

 

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione

L'amministratore è un vero prestigiatore, dite pure a lui che può avere più fortuna in questi nuovi mestieri.

Dimentica un piccolo particolare :i soldi che ogni amministratore gestisce non sono i suoi ma dei condòmini ed il minimo è dare una trasparente rendicontazione con tutta la documentazione allegata .

Io andrei anche per vie legali per far capire che i cretini sino dall'altra parte.

L'amministratore è un vero prestigiatore, dite pure a lui che può avere più fortuna in questi nuovi mestieri.

Dimentica un piccolo particolare :i soldi che ogni amministratore gestisce non sono i suoi ma dei condòmini ed il minimo è dare una trasparente rendicontazione con tutta la documentazione allegata .

Io andrei anche per vie legali per far capire che i cretini sino dall'altra parte.

Per un pò mi sono mangiato il fegato per le difficoltà che mi sono state fatte per visionare la documentazione.

 

Prima di perdere tempo con avvocati ed altro ho depositato un esposto ai carabinieri (che non mi hanno mai risposto) ma dopo questa azione non ho più avuto problemi.

 

Va chiarito che per una azione legale atta ad ottenere la rimozione giudiziale servivano delle prove, ottenute con l'esposto in cui chiarivo le visure richieste ed il seguente rifiuto.

 

Da allora, precisione sempre anche per aspetti secondari e non ho più sentito il bisogno di consultare documentazione.

Anna,

ti stai mettendo su una strada tutta in salita che non ti porterà da nessuna parte.

Tu non sei un tecnico, e allora una volta che hai in mano tutti i documenti che chiedi, cosa ci fai?

Se hai dei dubbi-più che legittimi-devi assolutamente comunicare con gli altri proprietari.

Dovete insieme decidere.

E dovete per forza mettervi in mano di chi quelle carte sa leggerle, di chi quei conti li sa revisionare.

Poi se la fiducia non c'è non è questione di conti, di carte o di procedure.

Se non c'è fiducia non recuperi nessun rapporto e poi nominare tutti insieme un tecnico vuol dire prendere la giusta distanza dalle cose.

E non farti fuorviare.

Che poi il Sig. Pompei mi dice che ha presentato un esposto..beh io sono andato a fare una gita su Marte per cercare l'ombrello che ho perso 24 anni fa.. un ombrello di pregio sapete...

Anna,

ti stai mettendo su una strada tutta in salita che non ti porterà da nessuna parte.

Tu non sei un tecnico, e allora una volta che hai in mano tutti i documenti che chiedi, cosa ci fai?

Se hai dei dubbi-più che legittimi-devi assolutamente comunicare con gli altri proprietari.

Dovete insieme decidere.

E dovete per forza mettervi in mano di chi quelle carte sa leggerle, di chi quei conti li sa revisionare.

Poi se la fiducia non c'è non è questione di conti, di carte o di procedure.

Se non c'è fiducia non recuperi nessun rapporto e poi nominare tutti insieme un tecnico vuol dire prendere la giusta distanza dalle cose.

E non farti fuorviare.

Che poi il Sig. Pompei mi dice che ha presentato un esposto..beh io sono andato a fare una gita su Marte per cercare l'ombrello che ho perso 24 anni fa.. un ombrello di pregio sapete...

L'esposto non è una querela, con l'esposto si segnala e si documenta ufficialmente un fatto anomalo (in quel caso si trattava di novemila euro ..... poi ritrovati ...).

 

La necessita che ha un condomino di esercitare un controllo sulle fatture originali non deriva necessariamente da anomalie di gestione.

 

Un esempio il pagamento dell'acqua avviene con la divisione dei costi fatturati dall'ente erogatore, tale divisione avviene con criteri diversi.

 

Restando sui costi fatturati al fine di pagare il giusto và fatto qualche controllo in più (che nessun amministratore "immagino" si,prende la briga di fare.

 

I metri cubi di acqua consumata sono importanti, se vi è confusione tra i vari contatori in causa si rischia ... ricordo che la tubazione del riscaldamento centralizzato si ruppe nel tratto che attraversava il giardino, la lettura dei contatori e la fatturazione non era al tempo molto puntuale ed un giorno arrivò una richiesta di 14.000 euro arretrati per aver involontariamente bagnato troppo le piante.

 

Se questa perdita ci fosse ora (che il costo a mc cresce con l'aumentare dei consumi) il danno sarebbe ben più grave.

 

Ma a far lievitare i costi può anche essere l'arrivo nel condominio di una pescheria o di un bar, un parrucchiere o .... tante attivita consumano moltissima acqua e con un allacciamento diretto con contatore personale e fatturazione diretta dal fornitore non fanno lievitare i costi degli altri condomini che magari stanno tutti nella fascia bassa, quella che paga il mc un terzo del costo massimo.

Chiedere all'amministratore di mettere questi dati sul verbale pare sia cosa invereconda, si offende, sbraita non ascolta e così i condomini che desiderano solo spicciarsi.

 

Ed allora che fare si chiede di visionare le fatture, richiesta che pare terrorizzi qualche amministratore con la coda di paglia.

 

Poi al voto si vota per mandarlo via .... buttarlo ... come si dovrebbe sempre fare con una scopa vecchia che un tempo era efficiente ora non lo è più ..... e li ci si accorge che a quella vecchia scopa poco efficiente molti sono affezionati, e qui dovrebbe intervenire la legge per ripristinare velocemente e senza troppe scartoffie legali una forma di correttezza che non dovrebbe mai offendere nessuno.

 

L'esposto ha a mio avviso questa caratteristica..... magari la persona viene chiamata da un maresciallo che pacatamente gli chiede "ma perchè non vuole rispettare il diritto sacrosanto del suo condomino di controllare le fatture? la legge è chiara ... non capisco perchè lei si opponga." e .... la cosa finisce lì.

Questa discussione è appassionante ed interessante, ma è possibile che nessuno riesca a dare risposta al mio quesito?

In sostanza:

la visione e la verifica dei documenti è riservata soltanto ai Condòmini diretti o anche ad un delegato?

Mi interesserebbe il Vs parere.

Grazie

No, un delegato non può ottenere dall’amministratore la documentazione del condominio. Il condomino la può ottenere e poi, se lo riterrà, farà visionare le carte ad un esperto estraneo assumendosene i costi e le eventuali responsabilità.

No, un delegato non può ottenere dall’amministratore la documentazione del condominio. Il condomino la può ottenere e poi, se lo riterrà, farà visionare le carte ad un esperto estraneo assumendosene i costi e le eventuali responsabilità.

Era ciò che pensavo, ma volevo confrontarmi con voi ed eventualmente avere una conferma.

Grazie di nuovo

Non sono d'accordo, la delega è un istituto a carattere generale (prevista per esempio in materia condominiale per la partecipazione alle assemblee) e non mi pare che esistano ostacoli o preclusioni legali perché un condomino anziché agire personalmente possa delegare un terzo (per es. un professionista) per richiedere documenti relativi alla gestione del condominio.

Fermo restando che la delega non può essere orale, e l' amministratore potrà rifiutare l'ostensione se il delegato non esibisce i suoi poteri rappresentativi mediante delega scritta.

Buongiorno, se la delega è accompagnata da un documento del proprietario secondo me l' amministratore è tenuto a soddisfare la richiesta. Si pensi a una persona che non può per vari motivi , es. ricovero in ospedale, persona anziana, ecc... cosa succede? L'amministratore avrà il coraggio di negare? In tal caso si prenderà tutte le responsabilità del caso. Inoltre meglio se per ogni richiesta venga effettuato per iscritto (fax, ecc...) e pretendere la risposta sempre per iscritto entro un determinato tempo gg. 7 o altro dal ricevimento.

Buonasera,

quest'argomento è totalmente sovrapponibile a quanto accade nel mio condominio... che sia un tipico punto dolente dell'amministrazione condominiale?

Da 50gg è stato sostituito l'amministratore che ha iniziato la gestione di questo condominio e il nuovo amministratore ci informa di non aver ricevuto il Bilancio del 2015, atteso che anche in sede assembleare il Bilancio 2016 non è stato approvato e anzi è stata disposta la Revisione contabile Legale delle gestioni pregresse (questo è quanto HO SENTITO in assemblea -e ci sento bene- ma nel verbale recapitatoci appena dopo il passaggio di consegne è scritto solo di una Revisione del consuntivo 2016 (non + specificata legale)...

Purtroppo gli altri condomini sono del tutto indifferenti o menefreghisti rispetto a tali problematiche... ma come è possibile?

L'amministratore ci carica di spese ordinarie e straordinarie a costi gonfiatissimi e nessuno batte ciglio? Nemmeno l'ex portiere che ha acquistato il suo appartamento ... e si presuppone che non navighi nell'oro!

Io l'ho definito il Condominio dei miliardari...!

E dimitri enrico dice di non prendersela?

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