Predisposizione adeguamento di 4 canne fumarie comuni dell'edificio: delibera unanime o separata ?

[Rosi1302]

In prospettiva di installare caldaie a condensazione, sono stati chiesti preventivi ad alcuni operatori del settore per la predisposizione delle 4 canne fumarie dell'edificio (3 piani, 12 appartamenti distribuiti su 4 "colonne"; ciascuna "colonna" servita da una canna fumaria a cui sono allacciate le attuali caldaie).

Dovendo, per l'appunto, decidere l'esecuzione dei lavori (che rivestono carattere straordinario) di adeguamento/messa a norma di tali canne fumarie per l'introduzione, in ciascuna, di appositi camini per la dispersione fumi, chiedo innanzitutto se i condòmini di ciascuna "colonna" possono - in modo separato -  decidere sull'esecuzione dei  lavori della propria condotta.

Infatti, fermo restando che le offerte pervenute si riferiscono ovviamente (in termini di prezzi e condizioni) a lavori su tutte le 4 canne fumarie dell'edificio, qualcuno sostiene che i tre abitanti di ogni colonna (cioè del 1°, 2° e 3° piano) possono deliberare in modo autonomo. Vale a dire, far eseguire le predisposizioni e quant'altro solo quando lo ritengono necessario (es. rottura di una o più delle loro attuali caldaie tradizionali) .

Così facendo però, significa che ciascuna "colonna" potrebbe chiedere un preventivo lavori ad un operatore di propria scelta. Anche perché, al momento, è solo una la canna fumaria che necessita di tali lavori; dato che è soltanto uno (per ora) il condòmino costretto a sostituire la propria caldaia tradizionale con una nuova a condensazione.     

Chiedo quindi: <ma trattandosi pur sempre di lavori di (necessaria) predisposizione/adeguamento delle 4 canne afferenti all'intero edificio, la delibera di approvazione lavori e scelta dell'operatore non dovrebbe invece avvenire a maggioranza (fra tutti i 12 comproprietari) ?>

Del resto, se ogni "colonna" si rivolgesse autonomamente ad  un operatore (ed anche se questi fosse sempre lo stesso), c'è da dubitare che i costi  e condizioni possano essere uguali a quelli previsti per un ordinativo lavori su 4 canne fumarie.

Fra l'altro, le offerte prevedono una facilitazione; e cioè, che una volta passato l'ordine di esecuzione, i lavori per ciascuna canna fumaria potranno avvenire con tempistiche differenti; anche abbastanza prolungate.

L'importante è che, a delibera avvenuta, si conferisca l'ordinativo all'operatore scelto dalla maggioranza.                          In modo tale che non tutti siano costretti a sostenere i relativi costi nello stesso momento; ma solo all'occorrenza (cioè allorché qualcuno sia costretto a cambiare la caldaia); dato che la fatturazione, per ciascuna canna predisposta/adeguata, potrà avvenire - di volta in volta - solo a lavori (su di essa) ultimati.  Grazie.

Modificato 13 Aprile, 2019 da Rosi1302
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[Giovanni Inga]

Ci sono due aspetti da considerare.

1) intervenendo sulle 4 colonne si potrebbe spuntare un preventivo migliore.

2) esiste la possibilità che i soli 4 condomini facciamo eseguire i lavori nella sola canna alla quale sono allacciati.

Vilendo guardare in prospettiva, la soluzione “a scaglioni” potrebbe essere la più conveniente.

Il punto è che ci vuole una delibera dell’assemblea 

 

[Rosi1302]

Grazie per l'intervento. Comunque per ciascuna "colonna" ci sono 3 unità immobiliari. Pertanto 3x4= 12 unità abitative/condòmini.

Fatta questa precisazione (onde evitare interpretazioni errate per altri eventuali risposte), convengo con quanto sostieni. Perché non si capisce come potrebbe risultare più conveniente far eseguire i lavori di volta in volta (cioè all'occorrenza); ovvero canna fumaria per canna fumaria. Quando le proposte pervenute si riferiscono a lavori di predisposizione/adeguamento da effettuarsi su tutte e 4 le condotte; entro un determinato periodo.

Qualsiasi operatore che dovesse intervenire separatamente su una sola canna fumaria per volta,  applicherebbe sicuramente prezzi più elevati (e condizioni diverse). Rispetto ad interventi che, seppur articolati nel tempo concordato, devono,  alla fine,  riguardarne pur sempre quattro. 

 

A parte una delle 4 canne fumarie che richiede un intervento abbastanza ravvicinato (una delle caldaie allacciate è infatti malfunzionante), al momento, per le altre 3, non si ravvede la stessa urgenza.

Questo però non significa che non si debba poi intervenire sulle stesse nell'arco di tempo pattuito (6 mesi dall'ordine). Anche perché una qualsiasi delle altre 11 caldaie (installate dal costruttore una ventina di anni fa) potrebbe smettere di funzionare improvvisamente.

E quindi per poter installare nuove caldaie a condensazione, l'effettuazione obbligatoria e immediata dei lavori di adeguamento/predisposizione della canna (o delle canne) a cui sono allacciate diventerebbe inevitabile. 

Ne consegue che, rientrando questi lavori fra quelli di carattere straordinario (e comunque necessario e da farsi) che riguardano l'intero edificio, non possono, a mio avviso, essere deliberati in modo autonomo/separato dai condòmini di ciascuna "colonna/canna fumaria).

I 12 comproprietari dovrebbero perciò deliberare "a maggioranza" l'effettuazione dei lavori per tutte e 4 le canne fumarie. Scegliendo l'offerta che più soddisfa i rapporti qualità/prezzo/condizioni.

[Nanojoule]

Rosi1302 dice:

In prospettiva di installare caldaie a condensazione, sono stati chiesti preventivi ad alcuni operatori del settore

Da dove nasce questo obbligo di installare le caldaie a condensazione?

Siete un condominio multipiano con canne fumarie individuali oppure avete la collettiva?

Se avete la collettiva basta montare una caldaia tradizionale.

Se sostituite una tradizionale con una a condensazione in una canna fumaria condominiale collettiva, spenderete un sacco di soldi da cui efficacia sotto il profilo dei costi è negativa.

La legge considera questo, quindi non obbliga a installare caldaia condensazione in caso di canna fumaria collettiva.

 

Faccia sapere se il camino è collettivo o individuale.

[Rosi1302]

Nanojoule dice:

Da dove nasce questo obbligo di installare le caldaie a condensazione?

Siete un condominio multipiano con canne fumarie individuali oppure avete la collettiva?

Se avete la collettiva basta montare una caldaia tradizionale.

Se sostituite una tradizionale con una a condensazione in una canna fumaria condominiale collettiva, spenderete un sacco di soldi da cui efficacia sotto il profilo dei costi è negativa.

La legge considera questo, quindi non obbliga a installare caldaia condensazione in caso di canna fumaria collettiva.

 

Faccia sapere se il camino è collettivo o individuale.

L'obbligo non se lo è inventato nessuno. C'è una normativa europea che avrebbe dovuto entrare in vigore fin dal 2012; poi rimandata al 2014 e ancora rimandata al 2020. Ad ogni buon conto se un'attuale caldaia tradizionale (camera aperta o camera chiusa; tipo B o tipo C a conduzione forzata/turbo) si rompe, trovarne un'altra dello stesso tipo con cui sostituirla è diventato una specie di "terno al lotto". Basta rivolgersi a qualsiasi rivenditore/installatore (professionale) di caldaie per rendersene conto. A meno che non si tratti di qualche installatore non troppo amante delle norme vigenti, la risposta è sempre la stessa: la produzione di caldaie tradizionali è terminata dal 2015/2016. Quindi non sono più reperibili. Ed anche ammesso di poterle trovare, i prezzi delle stesse sono semplicemente raddoppiati. pertanto, poiché quelle a condensazione sono più innovative, meno inquinanti, consumano meno e costano quanto o addirittura meno di una caldaia tradizionale", la risposta è data.

Certo, l'installazione di caldaie a condensazione implica però che le condotte fumarie (collettive, ramificate o monoflusso) debbano essere prevetinvamente adeguate/modificate per accogliere singole tubazioni in materiali speciali come PPS o PVC; o ancor meglio,  in acciaio inox da 80 mm.(i cosiddetti "camini, che si collegano alle singole caldaie) ed altresì i tubi di scarico delle condense acide che si producono con la combustione; da smaltire in fognatura.

Pertanto, poiché - come nel nostro caso - ognuna delle 4 condotte fumarie (dette anche "canne") - necessita di tali lavori di predisposizione/adeguamento/modifica, il quesito posto ha una sua logica. Adesso si tratta solamente di stabilire se la delibera per l'effettuazione di tali lavori deve essere presa da tutti e 12 i condòmini/comproprietari. Oppure, visto che l'esigenza di cambiare caldaia - al momento (!) - ce l'ha uno solo, se devono essere solo i 3 condòmini di tale "colonna/canna fumaria) a deliberare su quale preventivo scegliere.

Logica vuole però, che dovendo pur sempre adeguare tutte le 4 canne (anche perché domani, fra un mese o fra 3 mesi,  una o più delle altre caldaie potrebbe cessare di funzionare), e che queste sono sempre annoverate fra le srutture/impianti comuni,  di cui all'art. 1117, la delibera sulla scelta di esecuzione lavori (che ordinari certo non sono) venga adottata "a maggioranza" . Determinando altresì se tali 'opere' ricadono fra le <innovazioni> di cui all'art. 1120 o 1122 (non certo del 1121).

Grazie dell'attenzione

[Nanojoule]

Rosi1302 dice:

L'obbligo non se lo è inventato nessuno. C'è una normativa europea che avrebbe dovuto entrare in vigore fin dal 2012; poi rimandata al 2014 e ancora rimandata al 2020. Ad ogni buon conto se un'attuale caldaia tradizionale (camera aperta o camera chiusa; tipo B o tipo C a conduzione forzata/turbo) si rompe, trovarne un'altra dello stesso tipo con cui sostituirla è diventato una specie di "terno al lotto". Basta rivolgersi a qualsiasi rivenditore/installatore (professionale) di caldaie per rendersene conto. A meno che non si tratti di qualche installatore non troppo amante delle norme vigenti, la risposta è sempre la stessa: la produzione di caldaie tradizionali è terminata dal 2015/2016. Quindi non sono più reperibili. Ed anche ammesso di poterle trovare, i prezzi delle stesse sono semplicemente raddoppiati. pertanto, poiché quelle a condensazione sono più innovative, meno inquinanti, consumano meno e costano quanto o addirittura meno di una caldaia tradizionale", la risposta è data.

Certo, l'installazione di caldaie a condensazione implica però che le condotte fumarie (collettive, ramificate o monoflusso) debbano essere prevetinvamente adeguate/modificate per accogliere singole tubazioni in materiali speciali come PPS o PVC; o ancor meglio,  in acciaio inox da 80 mm.(i cosiddetti "camini, che si collegano alle singole caldaie) ed altresì i tubi di scarico delle condense acide che si producono con la combustione; da smaltire in fognatura.

Pertanto, poiché - come nel nostro caso - ognuna delle 4 condotte fumarie (dette anche "canne") - necessita di tali lavori di predisposizione/adeguamento/modifica, il quesito posto ha una sua logica. Adesso si tratta solamente di stabilire se la delibera per l'effettuazione di tali lavori deve essere presa da tutti e 12 i condòmini/comproprietari. Oppure, visto che l'esigenza di cambiare caldaia - al momento (!) - ce l'ha uno solo, se devono essere solo i 3 condòmini di tale "colonna/canna fumaria) a deliberare su quale preventivo scegliere.

Logica vuole però, che dovendo pur sempre adeguare tutte le 4 canne (anche perché domani, fra un mese o fra 3 mesi,  una o più delle altre caldaie potrebbe cessare di funzionare), e che queste sono sempre annoverate fra le srutture/impianti comuni,  di cui all'art. 1117, la delibera sulla scelta di esecuzione lavori (che ordinari certo non sono) venga adottata "a maggioranza" . Determinando altresì se tali 'opere' ricadono fra le <innovazioni> di cui all'art. 1120 o 1122 (non certo del 1121).

Grazie dell'attenzione

Mi perdoni, Ma le caldaie che non si possono più montare sono quelle a flusso forzato.

Le caldaie a camera aperta si trovano ancora in qualsiasi negozio, al pari delle caldaie a condensazione.

Se il camino collettivo funziona con caldaie di tipologia aperta (tipo B a tiraggio naturale) possono continuare a essere dello stesso tipo.

 

L'obbligo della caldaia a condensazione non è totale, solo in alcuni casi.

Modificato 14 Aprile, 2019 da Nanojoule

[Rosi1302]

Certo; è vero. Le caldaie a camera aperta si possono ancora reperire. Ed installare. 

Ma comunque, quelle a condensazione (fra l'altro, se ha avuto occasione di ascoltare radio e TV di questi ultimi tempi, la pubblicità è martellante) sono destinate pur sempre a sostituire tutte le vecchie caldaie di tipo tradizionale. Siano esse a camera aperta o chiusa, ecc.).

Quindi dovendo scegliere, si preferisce optare per quelle che saranno le sole ad essere impiegate nell'immediato futuro. E questo, come ho cercato di spiegare, prevede l'effettuazione di tutti quei lavori descritti/elencati.

Da oltre un anno ci stiamo informando (e "acculturando") in materia. Nessuno, fra noi condòmini,  vuole sprecare soldi per il solo gusto di farlo; o per seguire le cosiddette "mode". La tecnologia avanza e pertanto bisogna adeguarsi,  cercando di farlo con criterio. Del resto, opere fatte nel 2109, fra uno o due anni risulteranno sicuramente di più costose  Così come, probabilmente, le stesse caldaie a condensazione.

Certo, volendo, si potrebbe adottare la soluzione più semplice mediante sostituzione di quell'attuale caldaia quasi fuori uso, con altra simile.  Ma è proprio l'interessato che intende optare per una nuova caldaia a condensazione. Come del resto vogliono fare altri condòmini; i cui generatori di calore, quantunque funzionanti, stanno dando, dopo 20 anni, qualche problema di funzionamento.

In ogni caso, importante sottolinearlo, con l'adeguamento delle condotte fumarie le attuali caldaie tradizionali potranno funzionare regolarmente (ciò è menzionato chiaramente nelle proposte/preventivo),  dato che verranno applicati kit speciali che permetteranno il funzionamento contemporaneo delle caldaie esistenti e delle nuove installate. E questo,  non è un elemento trascurabile.

Comunque grazie per l'intervento. Adesso dobbiamo solamente verificare le modalità di deliberazione dei preventivi; e stabilire se le opere (straordinarie) ricadono fra le innovazioni 1120 o 1122.

 

Modificato 14 Aprile, 2019 da Rosi1302

[Nanojoule]

Rosi1302 dice:

Certo; è vero. Le caldaie a camera aperta si possono ancora reperire. Ed installare. 

Ma comunque, quelle a condensazione (fra l'altro, se ha avuto occasione di ascoltare radio e TV di questi ultimi tempi, la pubblicità è martellante) sono destinate pur sempre a sostituire tutte le vecchie caldaie di tipo tradizionale. Siano esse a camera aperta o chiusa, ecc.).

Quindi dovendo scegliere, si preferisce optare per quelle che saranno le sole ad essere impiegate nell'immediato futuro. E questo, come ho cercato di spiegare, prevede l'effettuazione di tutti quei lavori descritti/elencati.

Da oltre un anno ci stiamo informando (e "acculturando") in materia. Nessuno, fra noi condòmini,  vuole sprecare soldi per il solo gusto di farlo; o per seguire le cosiddette "mode". La tecnologia avanza e pertanto bisogna adeguarsi,  cercando di farlo con criterio. Del resto, opere fatte nel 2109, fra uno o due anni risulteranno sicuramente di più costose  Così come, probabilmente, le stesse caldaie a condensazione.

Certo, volendo, si potrebbe adottare la soluzione più semplice mediante sostituzione di quell'attuale caldaia quasi fuori uso, con altra simile.  Ma è proprio l'interessato che intende optare per una nuova caldaia a condensazione. Come del resto vogliono fare altri condòmini; i cui generatori di calore, quantunque funzionanti, stanno dando, dopo 20 anni, qualche problema di funzionamento.

In ogni caso, importante sottolinearlo, con l'adeguamento delle condotte fumarie le attuali caldaie tradizionali potranno funzionare regolarmente (ciò è menzionato chiaramente nelle proposte/preventivo),  dato che verranno applicati kit speciali che permetteranno il funzionamento contemporaneo delle caldaie esistenti e delle nuove installate. E questo,  non è un elemento trascurabile.

Comunque grazie per l'intervento. Adesso dobbiamo solamente verificare le modalità di deliberazione dei preventivi; e stabilire se le opere (straordinarie) ricadono fra le innovazioni 1120 o 1122.

 

Bene, rammentatevi però che se montate le caldaie a condensazione, perché queste funzionino bene è necessario installare le valvole termostatiche.

In diverso caso faticano a condensare, quindi non funzionano e non fanno risparmiare come dovrebbero.

La caldaia a condensazione a premiscelazione nasce per la portata variabile, cosa ottenibile solo utilizzando le termostatiche.

In questo modo è possibile utilizzare l'ampio campo di modulazione della caldaia, risparmiando quindi.

Modificato 14 Aprile, 2019 da Nanojoule