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Oscar

Trasparenza nella gestione condominiale - esiste un limite?

Colleghi buongiorno,

ho una situazione che mi sta facendo esasperare in un condominio, ci sono due condomini che si presentano a turno per poter richiedere la documentazione condominiale e lo fanno con una cadenza che farebbe perdere la pazienza ad un santo, comprendo che lo fanno per il gusto di darmi fastidio, ma sinceramente ne ho piene le scatole di questa gente che ameno un paio di volte al mese mi si piazzano in ufficio per un paio di ore rovistando nei documenti il tutto per intralciarmi nel lavoro e minacciando di fare causa se gli impedisco di vedere la documentazione (che hanno già visionato decine di volte) ed obbligandomi tutte le volte a mostrare la documentazione pregressa che ormai ho archiviato.

Per poter metter fine a questo teatrino idiota ho pensato di prevedere nelle specifiche del mio incarico di nomina un costo per queste mansioni, in quanto è inconcepibile dover avere per circa 4 ore ogni mese due persone in ufficio che cercano solo di farmi perdere tempo e la pazienza.

 

Dato che i registri visionabili per legge e le fatture dell'esercizio in corso ne consento la visualizzazione tramite un sito web, ho pensato di esporre un tariffario per la visualizzazione della documentazione cartacea, dei costi per la stampa del conto corrente aggiornato alla data attuale (che mi viene sempre richiesto) un importo per la verifica patrimoniale e di cassa alla data attuale (che pure quella mi viene chiesta) ed un importo orario per il tempo che dedico per andare a prendere documenti in archivio e cose di quel genere, è possibile oppure vado in contro a problemi dato che a seguito di questa cosa una causa arriverà sicuramente?

 

Io come amministratore rispetto sempre i miei condomini e cerco sempre di comportarmi con la massima professionalità nei confronti di tutti, ed anche quando qualcuno oltrepassa il limite non ne faccio una tragedia, ma in questo caso non ne posso veramente più, si stanno comportando in un modo estremamente scorretto nei miei confronti al solo fine di esasperarmi per indurmi a dare le dimissioni, dato che non hanno altro modo non disponendo delle maggioranze in assemblea per cambiare amministratore.

Non volendo darla vinta a queste persone, non tanto per una questione economica ma per un fatto di principio, per indurli a smetterla ho pensato di andare a toccarli sul portafogli perchè credo sia l'unico sistema.

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Colleghi buongiorno,

ho una situazione che mi sta facendo esasperare in un condominio, ci sono due condomini che si presentano a turno per poter richiedere la documentazione condominiale e lo fanno con una cadenza che farebbe perdere la pazienza ad un santo, comprendo che lo fanno per il gusto di darmi fastidio, ma sinceramente ne ho piene le scatole di questa gente che ameno un paio di volte al mese mi si piazzano in ufficio per un paio di ore rovistando nei documenti il tutto per intralciarmi nel lavoro e minacciando di fare causa se gli impedisco di vedere la documentazione (che hanno già visionato decine di volte) ed obbligandomi tutte le volte a mostrare la documentazione pregressa che ormai ho archiviato.

Per poter metter fine a questo teatrino idiota ho pensato di prevedere nelle specifiche del mio incarico di nomina un costo per queste mansioni, in quanto è inconcepibile dover avere per circa 4 ore ogni mese due persone in ufficio che cercano solo di farmi perdere tempo e la pazienza.

 

Dato che i registri visionabili per legge e le fatture dell'esercizio in corso ne consento la visualizzazione tramite un sito web, ho pensato di esporre un tariffario per la visualizzazione della documentazione cartacea, dei costi per la stampa del conto corrente aggiornato alla data attuale (che mi viene sempre richiesto) un importo per la verifica patrimoniale e di cassa alla data attuale (che pure quella mi viene chiesta) ed un importo orario per il tempo che dedico per andare a prendere documenti in archivio e cose di quel genere, è possibile oppure vado in contro a problemi dato che a seguito di questa cosa una causa arriverà sicuramente?

 

Io come amministratore rispetto sempre i miei condomini e cerco sempre di comportarmi con la massima professionalità nei confronti di tutti, ed anche quando qualcuno oltrepassa il limite non ne faccio una tragedia, ma in questo caso non ne posso veramente più, si stanno comportando in un modo estremamente scorretto nei miei confronti al solo fine di esasperarmi per indurmi a dare le dimissioni, dato che non hanno altro modo non disponendo delle maggioranze in assemblea per cambiare amministratore.

Non volendo darla vinta a queste persone, non tanto per una questione economica ma per un fatto di principio, per indurli a smetterla ho pensato di andare a toccarli sul portafogli perchè credo sia l'unico sistema.

Comprendo appieno il tuo disagio, però la norma è chiara e se i condomini chiedono la visione delle documentazioni, non puoi rifiutare, purtroppo per te questo è previsto dall'art. 1129 cc, e non puoi neppure richiedere un compenso per il tempo perso, se non previsto all'atto della nomina o riconferma, fatto salvo per le copie delle documentazioni che sono a pagamento, però puoi decidere tu quando avverrà l'incontro (ovvero puoi posticipare, posticipare ed ancora posticipare), dopo regolare richiesta da parte dei richiedenti;

 

- cc art. 1129

- Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

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Comprendo appieno il tuo disagio, però la norma è chiara e se i condomini chiedono la visione delle documentazioni, non puoi rifiutare, purtroppo per te questo è previsto dall'art. 1129 cc, e non puoi neppure richiedere un compenso per il tempo perso, se non previsto all'atto della nomina o riconferma, fatto salvo per le copie delle documentazioni che sono a pagamento, però puoi decidere tu quando avverrà l'incontro (ovvero puoi posticipare, posticipare ed ancora posticipare), dopo regolare richiesta da parte dei richiedenti[/i]

La questione verte proprio su questo passaggio, so che non posso rifiutarmi di mostrare la documentazione, ma voglio appunto inserire all'atto della riconferma una sorta di tariffario per le mansioni che mi vedo obbligato a svolgere, che nel 99,9% dei casi faccio in modo del tutto gratuito, ma che in questo particolare caso, vista la situazione insostenibile, voglio far diventare a pagamento, in quanto non si tratta solo di mostrare i registri dovuti per legge, bensì tutta la documentazione di carattere condominiale, mi è stato persino chiesto di mostrare contratti d'appalto con ex fornitori risalenti a 7-8 anni fa che ormai non hanno più a che fare con il condominio e se per malaugurato caso manca qualcosa parte il ritornello del: "io-la-denuncio".

Cose che non stanno ne in cielo ne in terra insomma, ultimamente li ho addirittura scoperti a registrare le conversazioni di questi "incontri" il tutto per cercare di farmi causa.

E dato che il loro sistema è questo, in risposta vorrei poter iniziare a fargli pagare pure l'aria che respirano quando vengono nel mio ufficio a fare queste sceneggiate, dato che la questione di tutto questo odio nei miei confronti non è dovuto a qualche genere di "gestione allegra" ma dal fatto che da quando sono diventato amministratore ho iniziato a fargli pagare le spese mentre prima erano costantemente morosi e vivevano a spalle degli altri, il fatto di toccarli sul portafogli sarebbe cosa buona e giusta

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... vorrei poter iniziare a fargli pagare pure l'aria che respirano quando vengono nel mio ufficio a fare queste sceneggiat...

Cominciamo con l'analizzare il disposto dell'art. 1129 c.c.

Art. 1129 c.c.

... l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione...

 

Quel ne è accordato ai famosi registri di cui si parla ai numeri 6 e 7 dell'art. 1130 per cui la visione GRATUITA è consentita solo ai registri (contabilità, anagrafica, registro verbali).

Tu, previo appuntamento, ti limiterai a far trovare sul tavolo ESCLUSIVAMENTE quei registri per la visione gratuita.

 

Per quanto riguarda la visione di altra documentazione e giustificativi di spesa, prevista dall'art. 1130 bis c.c., anch'essa può essere visionata IN OGNI TEMPO ma il legislatore, magicamente, per questa ulteriore documentazione ha omesso la parola GRATUITAMENTE, per cui, si intende che la lista richiesta avrà un costo che potrai stabilire nel preventivo di compenso.

 

Art. 1130 bisc.c.... I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese...

(Sia la visione che la copia è a proprie spese perchè per la sola visione non c'è più la parola "gratuitamente" usata per la visione dei registri.

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Io lo vedo in modo un po diverso, ma porta allo stesso risultato, ovvero come avevo detto nella mia precedente risposta post #2 l'amministratore deve permettere la visione gratuita delle documentazioni, però se previsto dall'analitico della nomina o riconferma può richiedere una compenso per il tempo perso;

.... se i condomini chiedono la visione delle documentazioni, non puoi rifiutare, purtroppo per te questo è previsto dall'art. 1129 cc, e non puoi neppure richiedere un compenso per il tempo perso, se non previsto all'atto della nomina o riconferma ...

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Io lo vedo in modo un po diverso, ma porta allo stesso risultato, ovvero come avevo detto nella mia precedente risposta post #2 l'amministratore deve permettere la visione gratuita delle documentazioni, però se previsto dall'analitico della nomina o riconferma può richiedere una compenso per il tempo perso;

L'articolo 1129 è inderogabile per cui la visione dei registri è sempre GRATUITA ed ogni patto in deroga (compreso il richiedere un compenso analitico per tale incombenza) è radicalmente NULLO.

 

Inutile mettersi sotto scopa e rischiare la revoca per inadempimento contrattuale.

Prevedere (previo appuntamento) un'ora a settimana (possibilmente in orari scomodi) per la visione gratuita dei registri rende immuni da ogni contestazione. Lasciare i condòmini li a leggere e continuare a svolgere il proprio lavoro, senza degnarli di alcuna attenzione.

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L'articolo 1129 è inderogabile per cui la visione dei registri è sempre GRATUITA ed ogni patto in deroga (compreso il richiedere un compenso analitico per tale incombenza) è radicalmente NULLO.

 

Inutile mettersi sotto scopa e rischiare la revoca per inadempimento contrattuale.

Prevedere (previo appuntamento) un'ora a settimana (possibilmente in orari scomodi) per la visione gratuita dei registri rende immuni da ogni contestazione. Lasciare i condòmini li a leggere e continuare a svolgere il proprio lavoro, senza degnarli di alcuna attenzione.

Lo stesso ragionamento potrebbe essere fatto per tutte le altre documentazioni extra ai punti 6 e 7 dell'art. 1130 cc, che sono di proprietà del condominio e solo in custodia all'amministratore.

Tra l'altro l'amministratore non può chiedere alcun compenso extra che non sia già prestabilito nel analitico di nomina o riconferma dell'incarico.

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L'articolo 1129 è inderogabile per cui la visione dei registri è sempre GRATUITA ed ogni patto in deroga (compreso il richiedere un compenso analitico per tale incombenza) è radicalmente NULLO.
Mi sorge il dubbio che questo valga anche per tutte le documentazioni, che sono di proprietà del condominio e solamente in custodia all'amministratore.

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Prevedere (previo appuntamento) un'ora a settimana (possibilmente in orari scomodi) per la visione gratuita dei registri rende immuni da ogni contestazione. Lasciare i condòmini li a leggere e continuare a svolgere il proprio lavoro, senza degnarli di alcuna attenzione.
Allora deve valere per tutte le documentazioni in custodia all'amministratore (proprietà del condominio), i quali devono essere custoditi per 10 anni --> art. 1130 bis cc

 

p.s. forse ho detto una stupidata al post #2, che si possa richiedere un compenso per il tempo perso, ma credo che altrettanto si possa dire per tutte le altre documentazioni e giustificativi.

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Allora deve valere per tutte le documentazioni in custodia all'amministratore (proprietà del condominio), i quali devono essere custoditi per 10 anni --> art. 1130 bis cc

Purtroppo (o per fortuna) il Legislatore ha espressamente previsto la gratuità solo per la visione dei registri e non anche degli altri documenti.

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Purtroppo (o per fortuna) il Legislatore ha espressamente previsto la gratuità solo per la visione dei registri e non anche degli altri documenti.
Così la vedi tu, e rispetto la tua opinione, ma non sono d'accordo in quanto le documentazioni sono di proprietà dei condomini (o condominio), ed essendo proprietari possono consultarli gratuitamente come tutti i registri che sono solamente in custodia all'amministratore, fatto salvo ...

 

Uno specifico compenso, invece, può essere richiesto solamente se comunicato al momento dell'accettazione dell'incarico o del suo rinnovo (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Fonte https://www.condominioweb.com/documentazione-condominiale-giustificativa-di-rendiconti-approvati-legittimo-chiedere-copie.12081#ixzz52lighlxz

p.s. il link tratta anche le documentazioni dell'art. cc 1130 bis che tu dici potrebbe essere a pagamento post #4

 

Per cui secondo l'avv. Alessandro Gallucci, autore del link, la regola vale per tutte le documentazioni e non solo quelle che citi tu.

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per me oscar è l'unico che può e sa decidere.

da buon pater familias.

se un condomino a priori deve creare disservizio è giusto farsi remunerare.

ma se uno viene nel suo diritto una volta chiuso l'esercizio,perché deve pagare?

una volta avrà ragione Oscar che ha davanti uno scocciatore.

un'altra magari avrà ragione il condomino perché Oscar magari non è stato esauriente.

basta un pò di serenità.

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Così la vedi tu, e rispetto la tua opinione...

Più che vederla così, io mi limito a leggere così ciò che è scritto e ciò che non è scritto nel codice civile circa la gratuità.

Il link dell'avvocato Gallucci da un assist proprio alla mia opinione perchè fa un netto distinguo tra

a) registri condominiali

b) documentazione

 

Se io, singolo condòmino, chiedo di visionare gratuitamente i registri ma l'asemblea delibera che devo pagare il compenso all'amministratore, la delibera è nulla.

Se, invece, chiedo di visionare la documentazione e l'assemblea approva il compenso all'amministratore, la delibera è valida.

 

Non è in discussione il diritto alla visione di TUTTO quello che un condòmino vuole vedere in ogni tempo e che l'amministratore custodisce.

 

Quello che è in discussione è il dover pagare per visionare i registri.

Una delibera dell'assemblea che approva il compenso all'amministratore per far visionare i registri è radicalmente NULLA perchè, essendo l'art. 1129 inderogabile, una tale delibera sarebbe NULLA anche se approvata all'unanimità di 1.000 millesimi.

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Più che vederla così, io mi limito a leggere così ciò che è scritto e ciò che non è scritto nel codice civile circa la gratuità.

Il link dell'avvocato Gallucci da un assist proprio alla mia opinione perchè fa un netto distinguo tra

a) registri condominiali

b) documentazione.

Io il distinguo non lo vedo perchè alla fine l'avv. Alessandro Gallucci fornisce una risposta unica per tutte e due le situazioni.

 

Come dire: se l'amministratore conserva documenti di 11 anni prima, il solo passaggio di 10 anni non lo esime dall'obbligo di darne visione (ed eventualmente copia) al condomino interessato.

Fonte https://www.condominioweb.com/documentazione-condominiale-giustificativa-di-rendiconti-approvati-legittimo-chiedere-copie.12081#ixzz52lqmltrI

Comunque per non appesantire la discussione che non diventi un ping pong chiudo qui, buon proseguimento.

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La discussione penso abbia fornito gli elementi necessari affinché ognuno possa farsi un'opinione corretta., inutile quindi continuare.

 

Ne abbiamo parlato in centinaia di discussioni nel forum, basta fare una ricerca per trovare informazioni e riferimenti giurisprudenziali precisi che abbiamo sempre postato.

 

Come sempre, riferimenti utili si trovano nel sito sentenze al servizio del forum:

 

http://www.condomini.altervista.org/VisioneDocumentii.htm

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