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Appalto: anche il condominio può essere chiamato a rispondere
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Appalto: anche il condominio può essere chiamato a rispondere

Detta responsabilità a volte si può aggiungere a quella dell'impresa appaltatrice per i danni causati ai singoli condomini

Avv. Gianfranco Di Rago  

In caso di danni derivati ai singoli condomini dai lavori svolti nell'edificio condominiale la responsabilità dell'impresa appaltatrice può concorrere con quella del condominio.

Si tratta però di un'ipotesi da considerare eccezionale, perché in prima battuta sarà sempre l'appaltatore a rispondere nei confronti dei comproprietari danneggiati.

A ben vedere una corresponsabilità del condominio può configurarsi soltanto allorché l'assemblea abbia designato un'impresa del tutto inidonea allo svolgimento dei lavori appaltati oppure quando quest'ultima si sia limitata a eseguire pedissequamente istruzioni tecniche e organizzative impartite dal condominio medesimo, operando quindi come mera esecutrice.

Queste le considerazioni che emergono dalla recente sentenza n. 823 pronunciata dal Tribunale di Trani lo scorso 23 aprile 2021.

I consiglieri di condominio possono scegliere l'impresa appaltatrice?

Il caso concreto.

Nella specie un condomino aveva convenuto in giudizio il condominio, in persona del proprio amministratore, perché si accertasse che i fenomeni di condensa e muffa verificatisi su alcune parti di muratura confinanti con l'esterno nell'immobile di sua proprietà erano ascrivibili a recenti lavori commissionati dal medesimo condominio e che avevano interessato facciate e balconi.

Per quanto sopra si chiedeva che il condominio fosse condannato all'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le cause che avevano determinano tali fenomeni nell'immobile in questione, oltre al risarcimento dei danni.

Il condomino attore aveva quindi deciso di chiamare in giudizio il solo condominio, nonostante i lavori asseritamente causa dei danni lamentati fossero stati eseguiti da un soggetto terzo, ovvero l'impresa appaltatrice. Ma il condominio può essere chiamato a rispondere in casi del genere?

Le responsabilità di condominio e impresa appaltatrice in caso di danni ai condomini e/o a terzi.

E' proprio questa la principale questione alla quale ha cercato di dare risposta il Tribunale di Trani nella citata sentenza.

Il condominio, come è noto, deve considerarsi custode delle parti comuni, in quanto ente gestore delle medesime.

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Di conseguenza, come chiarito a più riprese dalla giurisprudenza di legittimità, Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo - in base al disposto di cui all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati ai condomini e/o ai terzi.

Per quanto sopra, in casi del genere, potrebbe ipotizzarsi una diretta responsabilità del condominio medesimo, quantomeno concorrente con quella dell'appaltatore cui siano stati affidati i lavori.

Allo stesso tempo occorre però considerare che la responsabilità del condominio, quale committente dei lavori, non opera in senso oggettivo, dovendosi comunque verificare se nel caso specifico ci si potesse attendere dal medesimo una condotta diversa, tale da evitare il pregiudizio ai terzi.

Occorre in altri termini valutare se il comportamento del condominio sia stato negligente e, dunque, rimproverabile. Di conseguenza non tutti i danni occasionati dallo svolgimento delle opere condominiali possono imputarsi anche al condominio.

Questo perché occorre tenere nel debito conto l'autonomia di cui necessariamente gode l'appaltatore nell'esecuzione dei lavori commissionati, circostanza che comporta, di regola, che quest'ultimo debba considerarsi l'unico soggetto responsabile degli eventuali danni derivati a terzi dallo svolgimento dell'opera.

Sulla base di queste considerazioni, il Tribunale di Trani ha quindi concluso come una corresponsabilità del committente - nella specie il condominio - possa configurarsi soltanto in via residuale rispetto all'ipotesi della responsabilità unica dell'impresa appaltatrice. In primo luogo nel caso essa opera nel caso in cui si possa rimproverare al condominio una specifica violazione di regole di cautela.

In questa ipotesi il committente risponde sulla base dell'art. 2043 c.c., ma ciò non comporta che debba ritenersi sussistente in capo al medesimo un obbligo generale di supervisione sull'attività dell'appaltatore che il terzo danneggiato possa comunque far valere nei suoi confronti, "poiché la funzione di controllo è assimilabile a un potere che può essere riconosciuto nei rapporti interni fra committente e appaltatore, in correlazione alla riduzione o eliminazione della sfera di autonomia decisionale dell'appaltatore, e solo eccezionalmente può assumere rilevanza nei confronti dei terzi" (Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2006, n. 13131).

L'impresa appaltatrice e il direttore dei lavori rispondono in solido dei danni arrecati al condominio.

Un'altra ipotesi, per quanto astratta, nella quale il condominio committente può essere considerato corresponsabile del danno causato ai condomini e/o ai terzi dallo svolgimento dei lavori è poi quella in cui si possa rimproverare all'assemblea di avere affidato l'opera a un'impresa assolutamente inidonea (c.d. culpa in eligendo).

Infine, una corresponsabilità del condominio può risultare allorché risulti che l'appaltatore, sulla base dei patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente e abbia agito quale c.d. nudus minister, limitandosi ad attuare specifiche direttive ricevute da quest'ultimo, senza alcuna autonomia decisionale. Ma anche questa, a ben vedere, rimane più che altro un'ipotesi di scuola.

Il Tribunale, sulla base delle precedenti considerazioni, ha quindi rigettato le domande del condomino danneggiato, ritenendo che nel caso concreto non fosse stato addotto, né tantomeno dimostrato, il fatto che il condominio convenuto avesse scelto un'impresa inidonea alla realizzazione delle opere o che la stessa avesse operato quale mera esecutrice materiale delle direttive ricevute da quest'ultimo.

Il contratto di appalto, quali obblighi e doveri di verifica del Condominio al momento della stipula ed in corso d'opera.

Sentenza
Scarica Trib. Trani 23 aprile 2021 n. 823

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