L'attestato di prestazione energetica è un documento fondamentale quando si parla di compravendita e locazione.
L'attestato di prestazione energetica assume rilievo fondamentale anche quando il riferimento è il superbonus.
Poiché, tuttavia, in materia di efficientamento energetico legato alla detrazione del 110% le peculiarità degli interventi sono tali da incidere sulla modalità di attestazione della prestazione dell'edificio, ecco che il legislatore, in questo caso è più corretto dire il potere esecutivo, ha previsto una particolare attestazione che trova disciplina nel decreto ministeriale 6 agosto 2020.
In quell'atto si fa riferimento alle A.P.E. convenzionali, poiché lo vedremo tra poco, ai fini della fruizione del superbonus le attestazioni devono essere due, ante e post intervento.
Ma andiamo per gradi e partiamo dalla definizione ordinaria.
A.P.E. ordinaria, attestazione utile per vendite e locazioni
L'attestato di prestazione energetica è definito dall'art. 2 comma 1, lett. l-bis del d.lgs n. 192/2005 quale "documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica".
Il fatto che un edificio sia in classe B, piuttosto che C o D è determinato attraverso un'analisi tecnica della sua prestazione energetica che viene positivizzata in un documento sotto forma di attestazione.
Com'è noto l'A.P.E. così ottenuta e redatta è documento indispensabile nel caso di compravendita o locazione di un'immobile.
L'attestazione serve altresì quando si pongono in essere:
- nuove costruzioni di edifici;
- particolari interventi di demolizione e ricostruzione e per gli ampliamenti di costruzioni esistenti (se superiori al 15% rispetto al volume dell'edificio esistente o di almeno 500 mc)
- lavori di ristrutturazione importante (ovvero su elementi dell'involucro esterno che riguardino una superficie superiore al 25%);
Sull'argomento si veda: => A.P.E., funzioni caratteristiche e obbligo di dotarsense
A.P.E. convenzionale: ruolo nel superbonus 110%
L'attestazione di prestazione energetica, si diceva in principio, in seguito all'approvazione del decreto Rilancio è divenuta fondamentale anche in relazione al così detto superbonus del 110%.
Ricordiamo che col termine superbonus in relazione agli interventi di efficientamento energetico di un edificio si fa riferimento a quell'intervento e/o insieme d'interventi grazie ai quali è possibile usufruire della detrazione del 110% per spese rimaste a carico del contribuente, purché le suddette opere abbiano consentito il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero di una se si è in prossimità della massima classe.
Si badi: nel caso di interventi su edifici plurifamiliari che possano usufruire complessivamente del superbonus (es. condomini), l'attestazione non riguarda le singole unità immobiliari, ma l'edificio nel suo complesso.
Superbonus e condominio con più edifici
Chiaramente la prestazione energetica terrà in considerazione le singole unità immobiliari che compongono l'edificio, ma non sarà una sua sommatoria, quanto piuttosto una sorta di media.
Questo genere di documento ha dunque caratteristiche ontologicamente differenti dalle singole attestazioni riguardanti le unità immobiliari ed anche una precipua ed unica funzione: attestare il doppio salto di classe energetica ai fini della fruizione del superbonus del 110%.
Ape convenzionale, la disciplina nel decreto ministeriale 6 agosto 2020
Tale ultima specificazione come la definizione delle A.P.E. convenzionali (il testo normativo le declina al plurale) sono contenute nel decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 6 agosto 2020, il così detto decreto Requisiti.
L'allegato 1 del d.m. citato, al punto 12.2 specifica che gli attestati di prestazione energetica sono detti convenzionali "qualora redatti per edifici con più unità immobiliari, sono detti "convenzionali" e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo di cui al punto 12.1 stesso".
Il citato 12.1 specifica che per il superbonus le asseverazioni dei tecnici contengono che le attestazioni che "l'intervento ha comportato il miglioramento di almeno due classi energetiche (o una classe energetica qualora la classe ante intervento sia la A3)".
In che cosa differiscono dall'attestazione ordinaria?
Come specifica il successivo punto 12.3 dell'Allegato 1 al decreto ministeriale 6 agosto 2020: gli attestati di prestazione energetica convenzionali "vengono predisposti considerando l'edificio nella sua interezza, considerando i servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento.
Per la redazione degli APE convenzionali, riferiti come detto a edifici con più unità immobiliari, tutti gli indici di prestazione energetica dell'edificio considerato nella sua interezza, compreso l'indice EPgl, nren, rif, standard (2019/21) che serve per la determinazione della classe energetica dell'edificio, si calcolano a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari.
In particolare ciascun indice di prestazione energetica dell'intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell'intero edificio."
In sostanza piuttosto che dire ci sono dieci abitazioni ognuna con una sua classe, si dice - stiamo semplificando - che l'edificio composto di dieci unità immobiliari complessivamente considerato appartiene alla data classe energetica.
Ape convenzionale, l'accesso alle abitazioni non riguarda la conformità edilizia
Lo spauracchio del superbonus è la conformità edilizia. Molti di coloro che non hanno l'abitazione in regola pensano che sia meglio non far entrare nessuno, per evitare problemi.
È bene tenere presente che l'attestato di prestazione energetica convenzionale riguarda per l'appunto la prestazione energetica dell'abitazione letta nell'ambito complessivo dell'edificio.
Nel caso di edifici plurifamiliari, specie quelli condominiali, nessuno può negare l'accesso nella propria abitazione, ove questo sia finalizzato alla redazione degli A.P.E. convenzionali ai fini d'interventi su parti comuni dell'edificio per la fruizione del superbonus.
Superbonus al 110%: la misura della detrazione
