L'amministratore, nell'ambito dei propri poteri, esercita le funzioni previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. che si articolano sulla base dell'attribuzione di funzioni di rappresentanza e di gestione, attinenti, queste ultime all'esecuzione delle deliberazioni assembleari, all'osservanza del regolamento, alla gestione della cosa comune, alla riscossione di contributi ed erogazione di spese, agli adempimenti fiscali, agli atti conservativi di parti comuni dell'edificio e alla tenuta di registri contabili e di rendiconto.
Ciò premesso merita particolare attenzione il problema del recupero crediti.
Il comma 9 dell'art 1129 c.c. stabilisce che, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
L'assemblea, in particolare, potrebbe esonerare l'amministratore dal tentativo del recupero del credito non solo per eventuali ragioni "umanitarie" nei confronti di soggetti in particolare difficoltà, ma anche quando un'attività di tal tipo sia costosa quanto palesemente inutile ed infruttuosa (si pensi ad esempio ad un condomino i cui beni immobili siano già stati aggrediti dalle banche o da altri creditori).
Se però non è dispensato dall'assemblea, l'amministratore, non ha il compito solo di iniziare l'esecuzione, ma anche quello di portarla avanti nei tempi di legge, dato che tra le gravi irregolarità che egli può compiere (secondo l'elenco non tassativo di cui all'articolo 1129 c.c.) vi rientra anche "l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva".
In ogni caso secondo l'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Tuttavia, l'amministratore che non avvia la procedura esecutiva per riscuotere gli oneri condominiali dai condomini morosi non commette automaticamente un atto di cattiva gestione. Infatti, l'amministratore non è responsabile se prova di avere notificato ai condomini gli atti di precetto.
Poi, il fatto di non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria si può giustificare sulla base della non sicura solvibilità dei condomini.
Può essere revocato l'amministratore che, contrariamente a quanto stabilito dai condomini con apposita delibera, recupera i crediti dai morosi senza ricorrere ad azioni giudiziarie? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Livorno nella sentenza del 18 marzo 2019.
Revoca ingiusta e recupero crediti senza azioni legali: la vicenda
Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale della loro città per richiedere la revoca dell'amministratore di condominio In particolare quest'ultimo era ritenuto colpevole di non aver promosso alcuna azione nei confronti di un condomino moroso che era arrivato ad avere un debito di 5000 € circa, né di aver agito nei confronti di altra condomina che aveva maturato una morosità nel pagamento delle quote condominiali superiore ai 3.000 €.
Il problema è che l'assemblea dei condomini aveva con apposita delibera "imposto" all'amministratore di procedere in via giudiziaria per le morosità superiori a € 1.000.
Secondo i ricorrenti quindi l'amministratore colpevolmente non aveva dato esecuzione alla delibera condominiale sopra detta che gli imponeva un recupero coattivo dei crediti condominiali per somme di una certa consistenza.
Nel costituirsi in giudizio, l'amministratore eccepiva l'inammissibilità dell'azione, risultando i fatti esposti relativi ad anni precedenti al mandato in corso e considerato che l'azione per la revoca era stata proposta senza preventivamente convocare l'assemblea condominiale; nel merito, l'amministratore contestava la fondatezza del ricorso e della sussistenza dei presupposti per la revoca dell'amministratore.
Revoca ingiusta e recupero crediti senza azioni legali: la sentenza
Il Tribunale ha dato ragione all'amministratore di condominio.
Il giudice infatti ha sottolineato come l'intenzione dei condomini fosse quella di non esonerare l'amministratrice dal procedere in via giudiziaria per le morosità superiori ad € 1.000,00. Secondo lo stesso Tribunale però la circostanza che l'amministratore fosse riuscito ad ottenere il rientro dei condomini morosi dall'esposizione debitoria maturata senza ricorrere alla via giudiziaria non ha reso, di per sé, l'amministratore inadempiente alla delibera richiamata.
Del resto - come sottolinea il giudice - l'art. 1129 comma 12 n. 6, prevede, quale grave irregolarità non la mancata proposizione di azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso, ma l'avere omesso di curare con diligenza tale azione, anche nella fase esecutiva, una volta promossa.
Per cui, in assenza di prova della sussistenza di gravi irregolarità commesse dall'amministratore tali da giustificare la revoca dell'incarico ricoperto, il ricorso è stato respinto, mentre i condomini sono condannati a rimborsare all'amministratore anche le spese processuali.
Revoca illegittima dell'amministratore di condominio, quando opera il diritto di reintegra?
