I condomini, in quanto titolari delle unità immobiliari comprese nell'edificio e, al contempo, comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle relative parti comuni, secondo i criteri previsti dall'art. 1123 c.c.
Di conseguenza detto obbligo preesiste all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di ripartizione, il quale conseguentemente non ha valore costitutivo, bensì soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione.
In ogni caso le spese a cui tutti i condomini devono contribuire sono sia quelle previste dall'art. 1123, comma 1, c.c. (secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione), sia quelle menzionate dall'art. 1123, comma 2, c.c. (secondo cui se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne).
Alla luce di quanto sopra viene da domandarsi quanto segue: colui che passa attraverso le scale e l'androne di un caseggiato per andare nell'appartamento che si trova nell'edificio vicino può essere considerato condomino del primo palazzo? Può essere chiamato a pagare le spese condominiali della scala e dell'androne?
La questione è stata recentemente affrontata dalla Cassazione nell'ordinanza n. 17582 del 7 giugno 2023
Passare attraverso l'androne e le scale di un caseggiato non è di per sé sufficiente per essere considerato un condomino. Fatto e decisione
Un condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per mancato pagamento del saldo per la gestione condominiale ordinaria. L'ingiunto, però, si opponeva sostenendo di non essere condomino del caseggiato.
In particolare faceva presente di utilizzare soltanto la scala e l'androne del condominio ingiungente per raggiungere l'unità abitativa di sua proprietà ubicata in un altro caseggiato vicino.
Di conseguenza lo stesso ingiunto rilevava che la mancanza di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva nel condominio ingiungente comportava il venir meno dell'unico criterio in base al quale avrebbe potuto essere considerato condomino e, dunque, l'obbligo al pagamento delle spese condominiali.
Il Giudice di Pace confermava l'ingiunzione di pagamento, dando ragione al condominio; il soccombente impugnava dinanzi al Tribunale la pronuncia del Giudice di Pace, reiterando in appello la tesi della sua carenza di legittimazione passiva, nonché la nullità della delibera condominiale, presupposto per l'emissione del decreto ingiuntivo. Il Tribunale rigettava l'appello. La Corte di Cassazione, invece, ha accolto le ragioni del ricorrente.
Secondo i giudici supremi, l'uso di una parte dell'edificio condominiale (nel caso di specie: androne e scale) non è di per sé sufficiente ad ammetterne la comproprietà e, dunque, ad attribuire la qualità di condomino all'utente, posto che tale utilizzo può essere frutto dell'autonomia privata a titolo, ad esempio, di servitù.
Ripartizione spese androne e locali al pian terreno
Come ha notato la Suprema Corte, nel giudizio di opposizione, la questione della titolarità comune di porzioni dell'edificio non è stata oggetto di accertamenti di fatto. Anzi, nel caso di specie è stata del tutto omessa dal giudice di seconde cure. Un errore, secondo la Cassazione, in quanto l'obbligo del pagamento delle spese condominiali si fonda proprio sull'esistenza stessa del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c. In altre parole si tratta di una questione imprescindibile, quando si tratta di valutare la legittimità di un decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali. La pronuncia impugnata è stata "cassata".
Considerazioni conclusive
L'obbligazione di corrispondere i contributi relativi ai beni e servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l'obbligazione.
Il condomino è tenuto a contribuire nella spesa in considerazione del fatto che è proprietario di un'unità immobiliare facente parte del condominio, indipendentemente dal titolo in virtù del quale il condomino abbia acquistato tale status (compravendita, successione, assegnazione conseguente a un procedimento di espropriazione forzata ecc.).
L'obbligo del condomino di contribuire - ex art. 1123, comma 1, c.c. in proporzione della rispettiva quota, indipendentemente dalla misura dell'uso - alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune ed alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, ha origine nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate dall'art. 1117 c.c., ovvero, più in generale, delle cose che servono per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà immobiliari (App. Lecce 6 febbraio 2017).
Presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega le unità immobiliari di proprietà esclusiva alle parti comuni, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione (Cass. civ., sez. II, 28/03/2022, n. 9976; Cass. civ., sez. II, 16/01/2018, n. 884). Tenendo conto dei principi sopra espressi la Cassazione ha stabilito che, al fine di poter attribuire al ricorrente la qualità di condomino, sarebbe stato necessario accertare se scala e androne erano in rapporto di accessorietà con le unità immobiliari in proprietà esclusiva dei due caseggiati.
