Le parti comuni di un condominio non sono soltanto quelle indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio (fondamenta, muri, pilastri, scale, tetto, ecc.) ma anche quelle che consentono ai proprietari di poter meglio godere delle singole unità abitative.
Ad esempio, pur non essendo propriamente indispensabile, l'ascensore è utilissimo per raggiungere i piani più alti. Stessa cosa dicasi per l'impianto centralizzato: non è fondamentale ma può essere molto comodo.
In questa categoria di beni comuni rientra anche la lavanderia condominiale, invero poco diffusa in Italia, probabilmente anche per le ragioni che analizzeremo di qui a un istante, quando ne spiegheremo più nel dettaglio la funzione e il criterio di ripartizione delle spese.
Funzione e caratteristiche della lavanderia condominiale
Per "lavanderia condominiale" si intende il locale all'interno del quale vi sono macchinari (lavatrici e asciugatrici, soprattutto) utili per la pulizia degli indumenti.
La lavanderia è parte comune del condominio?
La lavanderia è una delle parti comuni dell'edificio condominiale. Tanto dispone direttamente l'art. 1117 c.c., a tenore del quale sono oggetto di proprietà comune, tra gli altri, i locali per i servizi in comune, come la portineria, gli stenditoi e, appunto, la lavanderia.
Possiamo quindi affermare nuovamente che per lavanderia condominiale si intende uno spazio comune, utilizzabile da tutti i residenti del complesso abitativo, in cui vengono installate lavatrici e asciugatrici.
Si noti bene: la legge stabilisce che il locale adibito a lavanderia è parte comune; nulla dice, invece, con riferimento al servizio di lavanderia reso dagli elettrodomestici per la pulizia del bucato. Di tanto parleremo a breve.
Lavanderia condominiale: come si ripartiscono le spese?
Trattandosi di bene comune, le spese inerenti al locale lavanderia si ripartiscono secondo l'ordinario criterio di cui all'art. 1123 c.c.: ciascuno paga in proporzione al valore, espresso in millesimi, dell'unità immobiliare di cui è titolare esclusivo.
In assenza di diversa previsione regolamentare, deve ritenersi che tale criterio si estenda anche ai macchinari presenti all'interno della lavanderia, cioè essenzialmente alle lavatrici e alle asciugatrici, i cui costi di acquisto e riparazione graveranno ugualmente su tutti i condòmini.
Com'è noto, infatti, la ripartizione delle spese condominiali avviene non in base all'uso effettivo ma in ragione di quello potenziale che del bene o del servizio può essere fatto.
Ciò significa che la manutenzione degli elettrodomestici che garantiscono il servizio di lavanderia, essendo comune, compete a tutti i proprietari, anche a coloro che non si avvalgono del detto servizio.
È forse per questa ragione che la condivisione di spazi e attrezzature per il bucato non riscuote successo nella realtà condominiale italiana.
È però possibile ricorrere ad alternative giuridicamente valide, che consentono al condominio di non sostenere i costi legati alla manutenzione dei macchinari. Vediamo quali.
Lavatrici e asciugatrici in comodato d'uso gratuito
Diverse ditte offrono ai condomini lavatrici e asciugatrici in comodato d'uso gratuito, facendosi carico di tutti i costi inerenti alla gestione, manutenzione e riparazione degli elettrodomestici.
Il corrispettivo è garantito dal prezzo che devono pagare i singoli condòmini che intendono avvalersi del servizio. Si tratta in pratica delle classiche "lavanderie a gettone", che funzionano inserendo i soldi, in contanti oppure attraverso una carta da cui viene prelevato il denaro occorrente per il servizio richiesto.
Nello specifico, per accedere al servizio di lavanderia si possono utilizzare:
- gettoni monouso, come nelle più classiche lavanderie a gettone;
- chiavette ricaricabili, con carta di credito o altri sistemi
- card digitali personalizzate tramite le quali il costo viene poi addebitato sulle spese condominiali.
In questo modo, il condominio non dovrà sostenere alcun costo (salvo quello derivante dall'utilizzo dell'energia elettrica comune) e a pagare saranno solamente coloro che si avvalgono del servizio.
Il locale lavanderia può essere adibito ad altro?
Può accadere che l'assemblea decida di rimuovere i macchinari presenti nel locale lavanderia, ad esempio perché non intende sostenerne più i costi.
In un'ipotesi del genere, anche in assenza degli elettrodomestici che garantiscono il servizio di lavanderia, il locale resta comunque condominiale. Come già ricordato, infatti, quando parla di "lavanderia" la legge si riferisce all'unità immobiliare.
Secondo la giurisprudenza (Trib. Brindisi, primo marzo 2012), per i locali originariamente adibiti a lavanderia la condominialità deriva dalla loro accessibilità da parte dei singoli condòmini, oltre che dalla loro strumentalità e funzionalità alle singole proprietà esclusive.
Ciò significa che il locale lavanderia che è stato dismesso rimarrà di proprietà comune e potrà essere adibito ad altro, compatibilmente con le caratteristiche dello stesso e nel rispetto dei limiti derivanti dalla normativa edilizia e urbanistica.
