Il diritto di veduta, esercitato dal titolare del diritto mediante la possibilità di visione frontale, laterale e verso il basso sul fondo altrui si acquisisce:
- per contratto scritto;
- per testamento, quando il testatore conferisce al legatario il diritto di servitù di veduta a carico del fondo dell'erede ovvero impone all'erede o al legatario di un fondo di costituire una servitù di veduta in favore del fondo finitimo;
- per usucapione, solo per le servitù apparenti per le quali esistano opere visibili e permanenti destinate all'esercizio della servitù che possono essere acquistate mediante il possesso pacifico continuato ed ininterrotto per almeno venti anni;
- per pronuncia dell'autorità giudiziaria ossia sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
- per destinazione del padre di famiglia ossia in presenza di opere naturali o artificiali di natura permanente che rilevano in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente.
Il diritto di veduta o servitù di veduta rientra tra le servitù prediali che, ai sensi dell'art. 1027 c.c., consistono nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Ne deriva che la servitù di veduta si realizza nel diritto del titolare di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino senza incontrare ostacoli alla vista prima di una certa distanza.
Il proprietario del fondo servente ossia del fondo del vicino sul quale si esercita il diritto di veduta deve rendere possibile l'esercizio di tale diritto in capo al titolare del fondo dominante.
A tal fine il proprietario del fondo servente non può costruire opere o compiere atti che rendano più gravoso l'esercizio del diritto di veduta sicché non può innalzare il fabbricato se ciò comporti una limitazione della servitù di veduta o non può costruire un parapetto che ostacoli l'affaccio.
Tale normativa che regola i rapporti di vicinato tra fondi finitimi sia applica anche in ambito condominiale trattandosi di unità immobiliari di proprietà esclusiva ed individuale dei singoli condòmini attigue tra loro.
Tuttavia, in ambito condominiale vengono in rilievo interessi diversi e molteplici che alle volte generano conflitto tra i partecipanti, proprio per la natura stessa del condominio costituito da più appartamenti in un unico edificio.
Necessario è, pertanto, effettuare un bilanciamento tra gli opposti interessi dei condòmini meritevoli di tutela legale e giuridicamente significativi sul piano del diritto soggettivo, poiché soprattutto in condominio è fondamentale avere una convivenza civile tra tutti i partecipanti alla compagine.
Si ritiene che la norma di cui all'art. 907 c.c. abbia già operato un bilanciamento tra l'interesse alla riservatezza del vicino ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano i bisogni primari di chi abita, ma in caso di conflitto tra condòmini è necessario decidere quale interesse debba cedere il passo all'altro pur essendo anch'esso meritevole di tutela.
In materia, ricordiamo ad esempio il caso di un proprietario che lamentava la lesione del proprio diritto di veduta appiombo per aver il proprietario del piano inferiore costruito un pergolato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento; in tal caso il Tribunale di Salerno, sent. del 9.12.2016, salvaguardava il diritto del condòmino di guardare fino alla base dell'edificio.
Ed ancora il caso della lamentata lesione del diritto di veduta laterale di un condòmino a causa della installazione di una tenda da sole sul balcone del vicino; in tal caso la circostanza che i balconi si trovassero a distanza inferiore a quella prescritta faceva propendere per l'inapplicabilità delle norme sulle distanze in materia di vedute (Cass. n. 22838/2005).
Per approfondire ulteriormente il tema, passiamo in esame una recente sentenza della Corte di Appello di Palermo, n. 246/2021 che nel decidere un caso di lamentata lesione del diritto di veduta di un condòmino ha ritenuto prevalente il diritto alla privacy del vicino.
Pannello divisorio su balcone a confine tra proprietà: diritto di veduta e privacy: la vicenda
La proprietaria di un appartamento facente parte di un fabbricato condominiale proponeva ricorso al Tribunale di Palermo esponendo: che nell'appartamento dei vicini, proprietari di un appartamento adiacente al suo, era stato collocato nel balcone a confine delle rispettive proprietà un pannello divisorio che non consentiva la veduta laterale; che tale manufatto era in contrasto con i regolamenti condominiali ed in violazione delle norme in tema di vedute, oltre a rendere impossibile il passaggio della luce.
Conseguentemente, chiedeva la rimozione del pannello ed il risarcimento del danno sofferto.
Il Tribunale rigettava la domanda della condòmina attrice ritenendo che l'apposizione del pannello divisorio da parte dei convenuti corrispondesse all'esercizio del loro diritto di proprietà e che il loro diritto alla privacy fosse prevalente rispetto a quello di veduta laterale dell'attrice.
Avverso la sentenza di primo grado veniva proposto appello sul fondamento che doveva darsi priorità al diritto di veduta rispetto alla privacy dei vicini che comunque non era stata in alcun modo violata da parte dell'appellante.
La Corte d'Appello di Palermo rigettava l'appello sulla base della mancanza di prova della sussistenza del diritto di veduta in capo alla condòmina appellante nonché sulla base del principio di contemperamento tra la disciplina codicistica in materia di rapporti di vicinato e diritto dei singoli condòmini a godere pienamente e liberamente della loro proprietà.
Installazione di tende da sole sui balconi di appartamenti ubicati in condominio
Pannello divisorio su balcone a confine tra proprietà: la prova del diritto di veduta
Va premesso e precisato che il legislatore ha previsto che solo le servitù apparenti - ossia quelle in cui le opere destinate all'esercizio della servitù siano ben visibili e permanenti - possono essere acquistate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Questo perché va escluso che possano considerarsi servitù quelle facoltà esercitate clandestinamente o per mera tolleranza del vicino e quindi in violazione delle regole per l'acquisto ad usucapionem.
Ad esempio, le finestre che dal muro perimetrale di confine si aprono sul fondo vicino devono considerarsi obbiettivamente visibili ogniqualvolta si ravvisi una situazione di fatto tale che il proprietario del fondo servente sia stato in condizione di vederle tenendo conto di tutti i possibili punti di osservazione.
Nel caso di specie non è risultato provato il diritto di veduta vantato dall'appellante cioè una situazione che prima della realizzazione del pannello divisorio, le consentisse sia l'inspectio che la prospectio sulla proprietà degli appellati ossia la sussistenza di opere visibili e permanenti idonee a dar luogo ad acquisto di servitù di veduta per usucapione o destinazione del padre di famiglia.
Pannello divisorio su balcone a confine tra proprietà: la privacy del vicino prevale sul diritto di veduta
Per la Corte d'Appello di Palermo, a prescindere dalla prova del diritto di veduta, nella materia condominiale, in linea di principio, è necessario che la disciplina generale codicistica che riguarda i rapporti di vicinato venga contemperata con il diritto alla piena e libera fruizione della proprietà da parte dei singoli condòmini.
Nella specie, la Corte ha riconosciuto la prevalenza del diritto costituzionalmente protetto dei vicini proprietari del balcone contiguo a quello dell'appellante di proteggere la loro riservatezza personale e familiare con la conseguenza che il diritto di veduta vantato dalla condòmina appellante deve cedere di fronte al diritto alla privacy dei vicini.
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