In tanti condomini detti minimi dall'Agenzia delle Entrate ma che nel gergo condominiale vanno considerati piccoli, cioè non obbligati alla nomina dell'amministratore, si può presentare il problema della gestione della pratica.
Un nostro lettore ci ha scritto abbozzando una soluzione per il caso che lo riguarda.
Questo il fatto e la domanda:
Buongiorno amici di Condominioweb!
Vi racconto il mio caso: abito in un condominio che si compone di otto appartamenti con altrettanti proprietari.
L'edificio ha due soli piani fuori terra, piano terra e primo piano. Quattro abitazioni per piano e due soli servizi comuni: luce elettrica e pulizia scale, non c'è nemmeno ascensore.
Ci autogestiamo e per i pochissimi adempimenti fiscali ci rivolgiamo ad un commercialista. Vorremmo fare eseguire interventi rientranti nel superbonus del 110%.
La complessità della pratica, però, ci ha portato a valutare l'opportunità di nominare un amministratore. Pazienza se dovremo pagare la sua attività, che mi pare non sia un costo detraibile, ma meglio così che maggiori rischi di errori.
Allora ci siamo domandati: possiamo dare un mandato a termine per la sola gestione del superbonus?
Grazie per il vostro lavoro!
Grazie per la domanda, senza sarebbe un lavoro sicuramente diverso.
La questione è interessante, merita una valutazione attenta e prudentemente agganciata al contenuto delle norme.
Andiamo per ordine.
Nomina dell'amministratore, obbligatorietà e facoltatività: questa è l'unica differenza
Ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c.c. la nomina dell'amministratore è obbligatoria se i condòmini sono più di otto e in caso d'inadempimento ciascuno può richiederne la nomina all'Autorità Giudiziaria.
Al di sotto di questa soglia numerica, come nel caso del nostro lettore, la nomina dell'amministratore resta una mera facoltà dell'assemblea, senza alcun potere del singolo di rivolgersi al giudice per far venire meno la situazione d'impasse decisionale.
Nel condominio piccolo anche una non decisione sul punto è una decisione. Resta salvo il potere di ciascuno dei condòmini, ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. di sollecitare l'intervento dell'Autorità Giudiziaria in casi d'inerzia nella esecuzione di delibere o di assunzione di provvedimenti necessari. Su questo aspetto ci soffermeremo più avanti.
Date queste premesse, la conclusione è che nessuna differenza al di là dell'obbligo di nomina esiste tra un amministratore che si deve nominare ed uno che si è scelto di nominare.
Entrambi gli amministratori ed entrambe le assemblee che li nominano devono osservare quanto previsto dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1136 e 1138 c.c.
Nomina dell'amministratore solo per la gestione del superbonus, limiti
Ad avviso di chi scrive, nel caso di nomina facoltativa dell'amministratore emergono elementi normativi tali da portare a concludere per l'impossibilità di circoscrivere il raggio d'azione dell'amministratore ai soli provvedimenti inerenti alla gestione dei lavori di efficientamento energetico.
L'addentellato normativo che porta a questa conclusione è rappresentato dal primo comma dell'art. 1131 c.c. a mente del quale "nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi."
Superbonus 110% ed efficienza dell'Amministratore
In buona sostanza l'assemblea ha certamente facoltà di ampliare i poteri dell'amministratore, ma non di diminuirli.
Si potrebbe obiettare, leggendo l'art. 1138, quarto comma, c.c. che l'art. 1130 c.c. non è citato tra quelli assolutamente inderogabili, sicché tutti i condòmini potrebbero, pattiziamente, ridimensionare il ruolo dell'amministratore, limitandolo al compimento di uno o più atti specificamente individuati.
Eppure lo stesso art. 1138 c.c. citato menziona tra gli articoli assolutamente inderogabili gli artt. 1129 e 1131 c.c. che all'art. 1130 che gli s'interpone rappresentano per certi versi il principio ed il completamento.
Come dire: è nei fatti o, per essere più tecnici, nel combinato disposto di cui all'art. 1129, 1131 e 1138, quarto comma, c.c. che va individuata l'inderogabilità dell'art. 1130.
In buona sostanza, almeno a parere di chi scrive, appare impercorribile la strada che riconosce all'amministratore poteri gestori limitati ad una specifica questione del condominio, lasciando per il resto vigente l'autogestione da parte dell'assemblea.
Nomina dell'amministratore solo per il tempo necessario alla gestione del superbonus, differenze
Ecco allora che, invece, appare differente la possibilità di nominare un amministratore per il solo tempo necessario alla gestione della pratica rientrante nel superbonus.
A ben vedere, tuttavia, proprio in ragione delle inderogabilità previste dall'art. 1138 c.c. ogni limite ai poteri dell'assemblea di decidere con una futura se confermare in futuro l'amministratore ovvero rimuoverlo sarebbe da considerarsi assolutamente illegittimo.
Con la conseguenza che la decisione assunta all'atto della nomina di chiudere il rapporto con l'amministratore al momento della fine dei lavori rientranti nel superbonus dovrebbe essere impostata come delibera dal carattere meramente programmatico e in alcun modo vincolante per il futuro.
In pratica ciò vuol dire che se oggi si decide che terminati gli interventi di efficientamento energetico si porrà fine al rapporto con l'amministratore, in quel momento nulla potrà impedire all'assemblea di decidere per la prosecuzione dell'incarico.
Nel caso del nostro lettore la pressoché totale assenza (eccezion fatta per contratti per la somministrazione di energia elettrica e pulizia scale) di servizi comune rende sostanzialmente indifferente la questione dell'ampiezza dell'incarico, seppur non proprio assente.
L'unica possibilità di nomina dell'amministratore per la sola gestione del superbonus, per chi scrive, sta nella nomina richiesta ex art. 1105, quarto comma, c.c. ovvero per il caso di mancata esecuzione di delibere assembleari ovvero di mancata adozione di provvedimenti necessari alla gestione dei beni comuni.
Amministratore di condominio, la genesi del rapporto di mandato ed il compenso
