Spese per la manutenzione dell'ascensore fermo da un anno e mezzo: succede anche questo.
Ce lo scrive un nostro lettore, che chiede aiuto sul da farsi:
"Cara Redazione di Condominioweb, buona sera. Vi scrivo per una questione riguardante l'impianto di ascensore presente nel condominio in cui vivo.
Da ottobre '22, causa lavori riguardanti il superbonus - ancora in corso (sic!), l'impianto di ascensore non è in funzione.
Nel rendiconto per il '22, giustamente, è stato esposto il costo della manutenzione; anche nel corso del '23 il preventivo ed il consuntivo, che ci è stato recapitato di recente, hanno riportato la stessa voce di costo: ma com'è possibile? Capisco il preventivo (il fermo era previsto per soli 3 mesi), ma il consuntivo come può indicare spese per manutenzione (quale?) e addirittura consumo di energia elettrica". Il rendiconto indica queste come spese sostenute? È possibile?"
Partiamo dall'energia elettrica: per questa voce la verifica è facile ed immediata: potrebbe trattarsi di oneri di sistema, per il contratto in essere o, se il contratto non è stato specificamente attivato per l'ascensore, della quota parte di quegli oneri. Così non fosse, cioè se si trattasse di spese, il fatto sarebbe grave e di facile soluzione visto che l'inutilizzazione non può produrre consumi.
Fatto grave, cioè: se il rendiconto attesta che quelle spese sono state effettuate, allora si dovrà approfondire chi ha incamerato quelle somme.
Manutenzione dell'ascensore: le norme di legge
L'art. 15 de d.p.r. n. 162/1999 disciplina la manutenzione degli ascensori, ivi compresi quelli condominiali. Le norme prevedono l'oggetto dell'attività del manutentore, i suoi requisiti e, per determinate attività, la loro periodicità: ciò vuol dire che la norma prescrive l'attività minima che deve essere eseguita. Ergo: i contratti di manutenzione devono rispettare quegli standard, ma possono prevedere attività più stringenti.
In ogni caso il complesso della normativa lascia intendere che debba trattarsi di impianto funzionante: tanto si desume dal settimo comma del citato art. 15 a mente del quale "nel caso in cui il manutentore rilevi un pericolo in atto, deve fermare l'impianto, fino a quando esso non sia stato riparato informandone, tempestivamente, il proprietario o il suo legale rappresentante e il soggetto incaricato delle verifiche periodiche, nonché il comune per l'adozione degli eventuali provvedimenti di competenza."
Appare evidente, pertanto, che se l'impianto è già fermo - eccezion fatta per il caso di particolari manutenzioni della cabina previste contrattualmente anche nell'ipotesi di prolungata inutilizzazione - non vi deve essere attività sull'impianto.
Manutenzione dell'ascensore: il contratto di appalto di servizi e la corrispettività delle prestazioni
Quello che lega l'ascensorista, così è solitamente nominata la società che svolge il servizio in esame, ed il condominio è a tutti gli effetti un contratto di appalto di servizi.
Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive in forza del quale il condominio corrisponde all'imprenditore una somma di denaro per lo svolgimento periodico delle attività manutentive prescritte dalla legge (o come detto in precedenza, di quelle maggiori pattiziamente stabilite).
I contratti di manutenzione degli impianti di ascensore sono quelli che, in ambito condominiale, sovente hanno attirato attenzioni e critiche con riferimento alla possibile vessatorietà delle clausole dettate in materia di durata e disdetta.
Il primo elemento da valutare, dunque, riguarda proprio gli aspetti della durata e delle ipotesi di disdetta: potrebbe essere prevista l'impossibilità di disdire l'accordo anche in presenza di un fermo prolungato entro un dato lasso temporale.
Cionondimeno bisogna tenere in considerazione che siccome si tratta di prestazioni corrispettive, risulterebbe vessatorio, se non proprio illecito, prevedere il pagamento dell'intero canone contrattuale. Pur volendo immaginare un compenso composto da canoni fissi e voci corrispondenti al servizio prestato, infatti, gioco forza questa ultima parte di corrispettivo non deve essere versate, mancando la controprestazione materiale dell'appaltatore dalla quale ne scaturisce il diritto.
Manutenzione ascensore, quale criterio applicare?
Manutenzione dell'ascensore: per le spese chiedere chiarimenti all'amministratore
Tanto premesso in punto di diritto, è doveroso a questo punto tirare le fila del ragionamento portandolo al caso sottopostoci dal nostro lettore.
All'apparenza l'inserimento della spesa per la manutenzione dell'ascensore nel rendiconto di gestione è un'anomalia: se l'impianto è stato fermo per tutto l'anno 2023, quell'impianto non dovrebbe aver generato costi per quella voce.
Come detto, tuttavia, per avere certezza assoluta di tale conclusione è necessario leggere il contratto di manutenzione per comprendere l'esistenza di eventuali voci di costo fisso, canoni contrattuali per intenderci, ovvero di ragioni che impongano determinati pagamenti. In tal caso, poi, va approfondito se tali statuizioni debbano essere considerate legittime o, al contrario, vessatorie e quindi contestabili.
Ne discende, di conseguenza, che è fondamentale chiedere all'amministratore chiarimenti sul punto e solo dopo, eventualmente, ragioni sul perché abbia operato in un determinato modo. In ogni caso è necessario accompagnare la richiesta con l'ulteriore istanza di copia di documentazione delle fatture dell'impresa ascensorista per il pagamento dei servizi inseriti nel rendiconto.
