L'impianto di ascensore è definito comune dall'art. 1117, n. 3, c.c. in quanto serve all'uso ed al godimento delle parti condominiali ed esclusive. L'uso prolungato dello stesso comporta una costante manutenzione, ordinaria e straordinaria, la cui effettuazione rientra nelle attribuzioni dell'amministratore il quale, ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., deve "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio".
Quanto agli interventi di natura straordinaria non è possibile prescindere da quanto disposto dall'art. 1135 c.c., il quale ha sottoposto al preventivo assenso dell'assemblea l'esecuzione di interventi che siano da considerare, per natura ed entità economica, eccedenti la normale manutenzione.
Fatta eccezione per quelle opere che presentino un carattere urgente che, in ogni caso, devono essere oggetto di comunicazione alla prima assemblea utile.
Il relativo quadro normativo è caratterizzato da una complessa legislazione di settore, che ha per oggetto tutta una serie di attività, tra le quali una parte preponderante è rappresentata da quelle mirate alla conservazione dell'impianto e del suo normale funzionamento e, in questo ambito, ad interventi di carattere periodico ("verifiche periodiche") se ne accompagnano altre di natura straordinaria ("verifiche straordinarie").
Tutto questo ha un costo che è determinato dalla sottoscrizione, tra le parti interessate, di un contratto di manutenzione che, per prassi, contiene l'indicazione sia delle voci rientranti in ambito contrattuale sia di quelle escluse, i cui costi devono essere preceduti da preventiva approvazione dell'amministratore. Sarà questi, poi, in base alle sue conoscenze a decidere se investire o meno l'assemblea sulla singola decisione.
Riconosciuto alla ditta di manutenzione degli ascensori un corrispettivo parziale rispetto a quello richiesto in giudizio. Fatto e decisione
La Corte di cassazione, con ordinanza n. 2622 in data 29 gennaio 2024, ha rigettato il ricorso presentato da una società di manutenzione più ascensori condominiali nei confronti della sentenza di appello, che aveva riconosciuto alla stessa un corrispettivo di entità parziale rispetto a quanto richiesto nei confronti del Condominio appaltante.
Tutto nasceva da un decreto ingiuntivo del Tribunale ottenuto dalla società, nei confronti di un condominio, avente ad oggetto il pagamento di una somma per il servizio di manutenzione effettuato su vari impianti di risalita.
Alla prima udienza del relativo giudizio di opposizione il Condominio aveva pagato l'importo di due delle tre fatture ed il giudizio era proseguito per il pagamento della terza.
La causa si concludeva con la condanna del Condominio al pagamento della minor somma richiesta dall'attrice.
La sentenza veniva impugnata, con appello principale, dalla società che censurava il provvedimento per mancato riconoscimento degli interessi sulle somme versate in prima udienza dal Condominio, contestando, altresì, le risultanze della CTU, oltre che la compensazione delle spese di lite. L'appello veniva parzialmente accolto ed il Condominio, il cui appello incidentale veniva rigettato, si vedeva condannare al pagamento degli interessi legali sugli importi versati in corso di udienza, nonché al pagamento dell'ulteriore credito vantato dalla società ma in entità ridotta.
L'appaltatrice del servizio di manutenzione ricorreva, quindi, in cassazione puntando sull'asserita mancata pronuncia in merito: alla domanda di declaratoria di accettazione dell'opera e, quindi, della decadenza di controparte di qualsivoglia contestazione; all'errato inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1677 c.c. ("prestazione continuativa o periodica di servizi") con determinazione del prezzo ai sensi dell'art. 1474 c.c. ("mancata determinazione del prezzo") nonché al rigetto delle plurime contestazioni volte alla consulenza tecnica d'ufficio.
Tutti i motivi di impugnativa sono stati ritenuti infondati ed il ricorso è stato integralmente rigettato.
Manutenzione ascensori, la responsabilità dell'amministratore
Considerazioni conclusive
L'ordinanza della Corte di cassazione, che in realtà ha espresso principi di diritto solo in rito richiamando precedenti giurisprudenziali, offre l'occasione per una breve riflessione sollecitata dai due motivi di ricorso, tra loro connessi e con i quali la parte ha contestato alla Corte di appello di non avere inquadrato la fattispecie nell'art. 1677 c.c., con conseguente impossibilità di applicare le disposizioni relative alla determinazione del prezzo per le prestazioni fornite.
Le norme richiamate dalla ricorrente, infatti, riguardavano: la prestazione continuativa o periodica di servizio inquadrabile nel contratto di appalto (art. 1677 c.c.); la determinazione del prezzo nel contratto di somministrazione a carattere periodico (art. 1561 c.c.) e le modalità di definizione del prezzo di cose che il venditore vende abitualmente ed il prezzo stesso non sia stato determinato dalle parti né siano state convenute tra le stesse le modalità per determinarlo (art. 1474 c.c.).
Va evidenziato che il contratto per la manutenzione dell'ascensore è sostanzialmente un contratto che si configura alla stregua di un contratto di appalto, nel quale una parte (la società di manutenzione dell'impianto di risalita) assume, con organizzazione autonoma dei mezzi necessari e con la gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro.
Nello stesso tempo il medesimo rapporto rientra nell'ambito della somministrazione, poiché il manutentore si obbliga, verso il corrispettivo di un prezzo, a eseguire nei confronti dell'altra parte (nella specie: il condominio) prestazioni periodiche o continuative di cose (art. 1559 c.c.).
Il servizio che viene svolto dalla società di manutenzione degli ascensori, sia privati che condominiali, è finalizzato a mantenere l'impianto funzionante in assoluta sicurezza, che è garantita dal rispetto della normativa vigente in materia.
E, del tutto sommariamente, per raggiungere il risultato l'attività consta di diverse ed autonome prestazioni, che devono essere fornite dal somministrante in tempi periodici e con modalità continuative.
Tanto è vero che la manutenzione ordinaria, i connessi controlli e verifiche di funzionalità dell'impianto devono avere cadenza semestrale, poiché solo nel rispetto della regolarità degli interventi viene contenuto il fisiologico degrado dovuto all'uso continuativo della struttura.
Come strettamente collegata alla connotazione del tipo di contratto sottoscritto tra le parti, la ricorrente ha posto la questione della errata liquidazione, da parte del Collegio di merito, del residuo del corrispettivo alla stessa spettante sulla base terza fattura, ma liquidato in misura assai minore.
Come conseguenza di una accertata assenza di contestazione, da parte della società interessata, della formulazione del quesito e della condivisione, ad opera della Corte, delle conclusioni formulate dal consulente incaricato, la decisione di merito non poteva essere diversa, anche considerando che l'odierna ricorrente non aveva fornito prova in merito alla maggiore pericolosità degli interventi di manutenzione, che avevano interessato di ascensori ad alta velocità e che avrebbe giustificato l'applicazione di una diversa e maggiore tariffa oraria.
Premesso che dalle argomentazioni dell'ordinanza non risulta essere stato negato, ma neppure dichiarato, che il contratto in questione avesse natura di prestazione continuativa o periodica di servizi, manca un qualsivoglia riferimento da parte dell'attuale ricorrente all'art. 1474 c.c. e, in particolare, al primo comma, secondo il quale in assenza di determinazione espressa del prezzo riferibile a prestazioni abituali (nella specie: interventi di manutenzione dell'ascensore) sussiste una presunzione di riferimento al prezzo normalmente praticato da colui che il servizio somministra.
Il dato testuale della norma ("prezzo normalmente praticato dal venditore"), inoltre, ha escluso un'applicazione al caso concreto dal momento che, come risulta dalla motivazione del provvedimento, se era stato accertato che le prestazioni erano state effettivamente eseguite secondo un calendario di ore, i costi orari precedentemente applicati erano stati sempre diversi, venendo così a mancare quella unitarietà richiesta per applicare la norma invocata.
Correttamente, quindi, la domanda della società di manutenzione degli ascensori era stata parzialmente accolta secondo le indicazioni del consulente tecnico il quale, non potendo trovare un riferimento in un prezziario regionale ad hoc per i lavori su tali impianti aveva dovuto necessariamente applicare le voci ad essi più simili per tipologia.
