Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.
Anche la Corte di Giustizia, pur mettendo in dubbio, in linea di principio, l'equiparazione tra il condominio e la nozione di consumatore, ideata per le persone fisiche, ha precisato che detti principi comunitari non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un condominio (Corte giustizia UE, sez. I, 02/04/2020, n. 329). Nonostante sia pacifica la natura di consumatore del condominio non è raro che nei contratti di manutenzione dell'ascensore le ditte appaltatrici continuino ad inserire clausole vessatorie.
Un esempio lampante di quanto sopra emerge dalla sentenza del Tribunale di Avellino n. 1233 del 3 agosto 2023.
Contratto di manutenzione ascensore: è inutile imporre al condominio consumatore clausole vessatorie. Fatto e decisione
Un condominio stipulava (nel 1997) un contratto di manutenzione dell'ascensore con una ditta. L'art. 3 del contratto, rubricato "Durata", prevedeva quanto segue: "il servizio ha inizio a tutti gli effetti dal ricevimento dell'incarico come sopra, incarico che avrà la durata di 10 anni e che si intende tacitamente rinnovato per egual periodo fino alla data della sua scadenza se non verrà disdetto da una delle parti a mezzo lettera raccomandata tre mesi prima della sua naturale scadenza.
In caso di revoca anticipata dell'incarico su richiesta del committente o per impossibilità di adempierlo per colpa dello stesso il canone in vigore sarà comunque dovuto per intero fino alla naturale scadenza del contratto".
Nel corso del rapporto, il condominio comunicava (in data 02.11.2010) alla ditta incaricata che l'assemblea (con delibera del 26/10/2010) aveva deciso di risolvere il contratto di manutenzione ordinaria dell'ascensore, con decorrenza dalla data di ricezione della detta comunicazione.
Successivamente la detta ditta citava in giudizio davanti al Giudice di Pace il condominio per sentirlo condannare al pagamento del corrispettivo concordato per il caso di recesso dal contratto di manutenzione dell'ascensore.
Il convenuto si costituiva, deducendo la vessatorietà delle clausole del contratto intercorso tra le parti, chiedendo, in via riconvenzionale, la qualificazione della disdetta dal rapporto contrattuale quale "risoluzione anticipata per inadempimento"; in via subordinata, chiedeva la riduzione giudiziale della penale, al fine di ricondurre ad equilibrio il rapporto contrattuale in parola.
Il Giudice di Pace accoglieva la domanda proposta dall'attrice e condannava il condominio a corrispondere il canone per la manutenzione dell'ascensore (stabilito nel contratto intervenuto tra le parti) fino alla naturale scadenza del medesimo, ritenendo illegittimo il recesso deliberato dall'assemblea condominiale.
Il Tribunale ribaltava la decisione di primo grado, rilevando la vessatorietà della clausola del contratto intervenuto tra le parti che prevedeva il diritto di recedere solo tre mesi prima della naturale scadenza decennale.
La Cassazione, per motivi processuali, cassava tale decisione e rinviava la causa al Tribunale, in persona di diverso magistrato.
Nel procedimento di riassunzione la ditta riproponeva le censure sollevate nel precedente giudizio di appello.
Manutenzione ascensore, quale criterio applicare?
Il Tribunale, in base all'esame delle rispettive obbligazioni, ha evidenziato che prevedere un termine per esercitare la disdetta di tre mesi è sicuramente oneroso per il consumatore ma, rispetto al termine decennale di durata del contratto, non appare in sé illegittimo.
Al contrario lo stesso giudice ha notato che la citata clausola, nella parte in cui ha imposto ai condomini il pagamento dell'intero corrispettivo senza ricevere alcuna controprestazione per quasi tutta la durata del contratto rinnovato, determina un chiaro squilibrio del rapporto contrattuale in favore della ditta appaltatrice, che, di fatto, senza dover compiere alcun tipo di attività si assicura in tal modo l'intera prestazione di pagamento senza sopportare alcun tipo di sacrificio.
Considerazioni conclusive
Il meccanismo di calcolo previsto dal contratto di manutenzione del riscaldamento che prevede in caso di recesso una quantificazione scalare della somma da pagare all'impresa in base alle mensilità, consente di contemperare l'esigenza del condominio di svincolarsi prima del tempo con il ristoro all'impresa per il mancato guadagno e lo sforzo organizzativo profuso, costituendo una soluzione legittima.
Al contrario la clausola che prevede, in caso di risoluzione anticipata richiesta dal consumatore o per fatto allo stesso imputabile a titolo di colpa, di corrispondere l'intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto risulta vessatoria ai sensi dell'articolo 33, lettera f ), del Codice del Consumo (Trib. Larino 3 novembre 2022 n. 524; Trib. Arezzo, 17 febbraio 2012, n. 125; Trib. Perugia, sez. II, 23 gennaio 2012, n. 76; Trib. Bari sez. II, 26 ottobre 2007, n. 2408; Trib. Pescara 15 luglio 2003, n. 1073).
Purtroppo ancora oggi si prevede, in caso di recesso dal contratto di manutenzione del condominio consumatore, il pagamento di tutti i canoni residui, fino alla scadenza del contratto. Tale pattuizione è vessatoria e, quindi, nulla.
