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Manutenzione ascensori, la responsabilità dell'amministratore

Manutenzione ascensori: inadempimento e oneri a carico del Condominio e dell'Amministratore
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

La pronuncia del Tribunale di Monza che esamineremo oggi affronta un caso di contrasto tra il Condominio ed il suo manutentore dell'impianto ascensore in merito al contratto tra loro stipulato, di particolare interesse perché ci permette di affrontare alcuni aspetti di questo tema.

Manutenzione ascensori, la responsabilità dell'amministratore: La pronuncia

Un Condominio si opponeva al decreto ingiuntivo ottenuto contro di lui dalla Alfa Spa, società cui aveva affidato la manutenzione dei propri impianti di risalita (ascensori).

La Alfa Spa chiedeva, con il DI, una somma dovuta agli interventi di manutenzione ai due elevatori condominiali, come da contratto stipulato con il Condominio.

Secondo il Condominio il contratto di manutenzione con la Alfa Spa sarebbe stato nullo per impossibilità dell'oggetto: affermava il Condominio che gli ascensori rispetto ai quali si domandavano le somme ingiunte dalla Alfa Spa per la manutenzione erano stati installati nel 2017, così che il contratto di manutenzione su cui poggiavano le fatture azionate dalla stessa non poteva fare riferimento ad essi, in quanto ancora inesistenti alla sua stipula - avvenuta nel 2006.

In subordine, il Condominio deduce l'inadempimento della Alfa Spa alla manutenzione stipulata.

In via riconvenzionale, domanda il risarcimento dei costi di messa a norma dell'impianto e del danno derivato dal mancato utilizzo degli ascensori - dobbiamo interpretare questa domanda, a fronte di quanto diremo appresso, come corollario dell'eccezione di inadempimento svolta dal Condominio.

Il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 942 del 27 aprile 2022, rigetta l'opposizione.

Impossibilità dell'oggetto

Come noto, affinchè un contratto sia valido, l'oggetto dello stesso deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (art. 1346 c.c.).

Quando parliamo di possibilità, dobbiamo intenderla da due punti di vista, ovvero fisico e giuridico.

Come caso classico di impossibilità fisica potremmo immaginare il contratto con cui qualcuno ci venda la cura definitiva contro il Sars - Covid 2, posto che sappiamo che, ahimè, tale cura non esiste - tralasciando, per quanto qui ci interessa, il contratto che ha per oggetto una cosa futura o quello sottoposto a termine o condizione.

L'impossibilità giuridica attiene invece alla disponibilità che le parti hanno dell'oggetto del contratto: per esempio, non posso vendere la Luna o la fontana di Trevi, nonostante i noti tentativi cinematografici.

È interessante notare come, nel caso di specie, mentre il Condominio qualifica la propria domanda come richiesta di pronuncia della nullità del contratto di manutenzione per impossibilità del suo oggetto, il Tribunale di Monza la riqualifica come nullità per indeterminatezza dell'oggetto.

Non cambia granché, in quanto si tratta pur sempre di due qualità dell'oggetto richieste dalla legge a pena di nullità e sappiamo che la nullità, in tutti i suoi aspetti, è rilevabile d'ufficio dal Giudice, anche qualora la parte che vi ha interesse non l'abbia sollevata o eccepita.

Perché il Giudice determina questa riqualificazione?

Ci viene spiegato, in parte motiva, che in realtà, i due ascensori condominiali sui quali la Alfa Spa intervenne a fare manutenzione in virtù del contratto del 2006 con il Condominio, erano stati installati da altra società nel 1995.

Di questo il Tribunale ritiene prova le dichiarazioni dell'Amministratore del Condominio (assunto ad interrogatorio formale) e dei due testi assunti, dei quali, però, non conosciamo il rapporto con le parti - uno degli stessi ci sembra di poter dedurre che fosse in rapporto di dipendenza con la Alfa Spa. Prova si ritengono anche i documenti prodotti dalla Alfa Spa quali i verbali di verifica periodica dell'ente notificato del periodo 2012 - 2014 e i rapporti di intervento dei propri tecnici nel periodo dal 2014 al 2017, dai quali il Tribunale deduce che «gli ascensori non potevano essere stati installati nel 2017, essendo stati eseguiti sugli stessi tali interventi negli anni precedenti.

Pertanto, l'oggetto del contratto sottoscritto dal Condominio deve considerarsi lecito, possibile e determinato nel rispetto del disposto di cui all'art. 1346 c.c.».

Rileviamo un problema di ordine pratico: innanzitutto, dalla narrativa della pronuncia, non si menziona mai a quali anni si riferiscano le somme richieste dalla Alfa Spa, sappiamo unicamente che il DI venne emesso nel 2019.

In secondo luogo, quando si afferma che gli ascensori non potevano essere stati installati nel 2017 perché gli interventi eseguiti sugli stessi erano relativi agli anni precedenti, si sta facendo tautologia - è così perché è così - a meno di non spiegare tali affermazioni con una prova tanto più lampante quanto assente, ovvero che il Condominio non ha dato prova della sostituzione degli impianti con altri totalmente diversi oppure della loro ricostruzione ex novo e nemmeno ha dato prova di aver esercitato il recesso o agito per la risoluzione del contratto con la Alfa Spa, che pertanto si doveva ritenere valido ed in vigore sino al momento della proposizione del ricorso monitorio.

Insomma, se di "installazione" intendeva argomentare il Condominio, la stessa evidenza di un contratto stipulato per la manutenzione di due ascensori nel 2006 fa presupporre, sino a prova contraria, che nel 2006 i due impianti fossero esistenti e, pertanto, installati, ciò da cui discende l'infondatezza evidente di una simile posizione difensiva.

Verosimilmente, nel caso di specie potrebbe essere accaduto che nel 2017, a seguito della verifica periodica recante esito negativo, siano stati eseguiti lavori all'ascensore che ne hanno modificato in parte la struttura, tuttavia l'impianto, identificato peraltro con il suo numero di matricola, rimane lo stesso di cui al contratto di manutenzione e, salvo recessi o risoluzioni del contratto, che nel caso di specie non ci sono stati, continua a vincolare il manutentore alle verifiche ed il Condominio committente al pagamento della somma stipulata ed agli ulteriori adempimenti di legge.

Inadempimento e oneri a carico del Condominio (e dell'Amministratore)

L'eccezione di inadempimento sollevata dal Condominio ci appare, leggendo la sentenza, semplicemente inesistente per il semplice fatto che il Condominio, come detto sopra, non è riuscito a provare alcun inadempimento o violazione della buona fede da addossare alla Alfa Spa.

L'unico evento che, durante l'intera (per quanto ci è dato sapere) 'vita' dei due impianti, sembra aver impattato negativamente risulta essere una verifica periodica, eseguita nel 2016, la quale restituiva esito negativo, il quale poi conduceva, pochi giorni dopo, al provvedimento di fermo degli impianti a cura del Comune del luogo in cui si trovava il Condominio.

Tuttavia, come accertato tramite i documenti offerti in comunicazione dalla Alfa Spa, il fermo non era dipeso da inadempimento della Alfa Spa, bensì dal mancato invio della documentazione prevista a cura del Condominio e, per questo, dell'Amministratore in carica, in particolare per l'assenza del libretto, del collaudo e della dichiarazione di conformità UE, redatta dalla medesima Alfa Spa.

Rammenta il Tribunale che è onere dell'Amministratore del Condominio titolare degli impianti:

a) inviare comunicazione apposita al Comune competente per la messa in esercizio dell'elevatore (art. 12 D.P.R. 162/1999);

b) sottoporre l'elevatore a verifica periodica ogni due anni (art. 13 D.P.R. 162/1999);

c) richiedere una visita straordinaria, in caso di modifiche sostanziali dell'impianto (art. 14 D.P.R. 162/1999);

d) assicurare la disponibilità del libretto all'atto delle verifiche (art. 16 D.P.R. 162/1999).

Pertanto, conclude il Tribunale di Monza, nel rispetto dell'art. 14 del D.P.R. 162/1999 è sempre l'Amministratore condominiale che, a seguito di un verbale di verifica periodica negativo, è tenuto a contattare la ditta di manutenzione per rimuovere le cause che hanno determinato l'esito negativo della verifica e richiedere una verifica straordinaria ad un organismo notificato, che abbia esito favorevole.

Da qui, come preannunciavamo sopra, il rigetto, oltre che delle domande principale e subordinata, anche della riconvenzionale circa il risarcimento dei costi di messa a norma e per il fermo, atteso che in parte difettava la prova e in parte essi non erano riconducibili a condotte imputabili alla Alfa Spa.

Sentenza
Scarica Trib. Monza 27 aprile 2022 n. 942

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