La Legge n.13 del 1989 contiene disposizioni per eliminare e favorire il superamento delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati, nei locali privati aperti al pubblico, nei trasporti pubblici.
Anche negli edifici condominiali, dunque, è necessario porre in essere lavori di adeguamento al fine di consentire ai disabili il comodo e sicuro accesso ai piani superiori mediante ascensori o ai piani inferiori tramite rampe prive di gradini.
L'art. 2 della suddetta legge stabilisce che: "Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile".
La legge, dunque, autorizza l'assemblea condominiale ad approvare l'innovazione con una maggioranza agevolata, ossia quella prevista dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c.: in prima convocazione con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, mentre in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, fatto salvo quanto disposto dagli artt. 1120 secondo comma e 1221 terzo comma c.c.
In mancanza del raggiungimento della suddetta maggioranza, al disabile rimane soltanto la possibilità di installare a sue spese montascale o strutture removibili.
È evidente che nel caso in cui l'assemblea deliberi l'installazione di un ascensore adeguato anche alle esigenze dei soggetti con ridotte capacità motorie e quindi nel rispetto delle norme di legge sull'abbattimento delle barriere architettoniche, il montascale installato dal singolo condòmino è destinato ad essere rimosso in quanto incompatibile con l'innovazione migliorativa deliberata e non impugnata dall'assemblea.
È il caso portato dinanzi al Tribunale di Roma deciso con la recente sentenza n. 8645 del 1 giugno 2022, che ci offre lo spunto per approfondire il tema delle innovazioni in condominio con particolare riferimento alle opere necessarie per il superamento delle barriere architettoniche.
Innovazioni in condominio: ordinarie e agevolate
Quando si parla di nuove opere che immutano:
- o la sostanza della cosa, così da trasformarla nella propria consistenza materiale;
- o la destinazione originaria, impressa alla stessa dalla volontà degli aventi diritto o espressa dal titolo, si fa riferimento alle c.d. innovazioni nel loro significato tecnico-giuridico.
La norma di riferimento è l'art. 1120 c.c. che distingue innovazioni: ordinarie e agevolate.
Le innovazioni ordinarie - ossia tutte quelle innovazioni volte a migliorare o rendere più comodo l'uso o ad aumentare il rendimento delle cose comuni - sono quelle che per essere disposte necessitano della maggioranza di cui all'art. 1136 quinto comma c.c. ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valor dell'edificio.
Le innovazioni agevolate sono quelle che per essere approvate abbisognano di un quorum inferiore per la loro delibera ossia della maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.
Tra le innovazioni agevolate, l'art. 1120 comma 2 c.c. annovera al n. 2 "le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche (…)".
Non tutte le innovazioni che comportano un miglioramento o un uso più comodo o un maggior rendimento delle cose comuni sono consentite. Il quarto comma dell'art. 1120 c.c. vieta, infatti, le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino.
Le innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione (ordinaria o agevolata) "importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio", si dovrà distinguere tra innovazioni suscettibili o meno di utilizzazione separata poiché da tale distinzione derivano conseguenze diverse in termini di spese gravanti sui condòmini.
Secondo quanto stabilito dall'art. 1121 c.c. deriva che in caso di innovazione:
- Suscettibile di utilizzazione separata: ossia consistente in un'opera, un impianto o un manufatto che una volta realizzato/installato può essere utilizzato da un solo gruppo di condòmini; in tal caso la maggioranza dissenziente ossia i condòmini che non intendono trarne vantaggio saranno esonerati da qualsiasi contributo nella spesa;
- Non suscettibile di utilizzazione separata: l'innovazione sarà fattibile solo qualora la maggioranza che l'ha deliberata o accettata ne sopporti interamente la spesa. In caso contrario, l'innovazione non è consentita.
Le innovazioni gravose e voluttuarie non costituiscono un'ulteriore categoria rispetto a quelle ordinarie e agevolate poiché entrambi i tipi di innovazione (ordinaria e agevolata) possono assumere i caratteri di innovazione gravosa o voluttuaria.
Sicché, per deliberare un'innovazione ordinaria con caratteristiche voluttuarie o gravose, occorrerà la maggioranza "aggravata" di cui all'art. 1136 comma 5 c.c. (maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell'edificio); ugualmente dicasi per le innovazioni agevolate con i caratteri di innovazione gravosa o voluttuaria per cui varranno i quorum inferiori per come previsto dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.
Delibera di rimozione di un montascale e installazione di un impianto ascensore: il caso e la decisione
Il caso in esame aveva ad oggetto l'impugnazione ad opera di alcune condòmine di una delibera assembleare con la quale era stata deliberata la rimozione di un seggiolino montascale installato da una delle predette condòmine di concerto con le altre attrici, nonché era stata ribadita l'intenzione d'installare l'impianto ascensore, come già deliberato anni prima con altra delibera, dando mandato all'amministratore di predisporre la palazzina eliminando gli ostacoli che impedirebbero tale installazione.
Sul punto della revoca del seggiolino montascale, veniva dichiarata cessata la materia del contendere per la sopravvenuta revoca della decisione in contestazione, mentre sul punto all'ordine del giorno relativo all'installazione dell'impianto ascensore, il Tribunale di Roma rigettava l'impugnazione confermando la legittimità di tale innovazione migliorativa.
Facendo propri i principi normativi sopra richiamati, il Tribunale ha affermato che l'installazione dell'impianto ascensore, di per sé, strettamente funzionale all'abbattimento delle cc.dd. barriere architettoniche, in quanto elemento accessorio di servizio necessario per l'abitabilità effettiva di un appartamento collocato in posizione disagevole per persone con ridotta capacità costituisce innovazione "agevolata" che, ai sensi dell'art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, può essere approvata dalla maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma secondo, c.c., purché siano rispettati i richiamati limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c.
Una volta accertata la regolarità formale della delibera di approvazione dell'installazione dell'impianto ascensore, soltanto due ostacoli giuridici potrebbero inficiarne la validità:
- che l'installazione pregiudichi la stabilità o la sicurezza dell'edificio;
- che l'installazione implichi una vera e propria inservibilità della "res communis" per il dissenziente e non già soltanto un semplice disagio dovuto a una modesta limitazione del pregresso godimento (cfr. Cass. ord., 29 agosto 2018, n. 21342).
È indubbio, pertanto, che l'eventuale disagio dovuto all'installazione e determinato dal minor godimento da parte del dissenziente della cosa comune è da considerarsi irrilevante di fronte alla necessità di tutelare la salute o altri diritti fondamentali della persona.
Nella specie, il montascale installato da una delle condòmine attrici è stato considerato inevitabilmente destinato a essere rimosso, in quanto incompatibile con l'innovazione migliorativa costituita dall'installazione dell'impianto ascensore già deliberata e non impugnata dall'assemblea, sempre se realizzata nel rispetto delle richiamate norme di legge sull'abbattimento delle barriere architettoniche.
