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No all'ascensore in condominio se pregiudica i diritti dei condomini

La delibera di installazione dell'ascensore è illegittima se intacca l'immobile del singolo condomino; necessario il contemperamento di interessi anche in caso di abbattimento delle barriere architettoniche
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone 

L'installazione dell'ascensore è argomento spesso dibattuto in condominio in quanto vi è divario tra interessi contrapposti: c'è chi per comodità o per abbattimento delle barriere architettoniche necessita dell'ascensore e chi, invece, non utilizzandolo o dando maggior peso alla sicurezza e alla stabilità dell'edificio, si oppone.

Ci sono poi i casi in cui l'installazione dell'ascensore limita o compromette il diritto di proprietà di uno o più condomini sicché si rende necessario verificare fino a che punto si possa sacrificare il diritto del singolo nell'interesse di tutti.

Si tratta proprio del caso recentemente esaminato dal Tribunale di Cosenza (sentenza n. 757 del 21.04.2022), in cui una condomina aveva impugnato la delibera di installazione dell'ascensore, per una serie di motivi, tra cui il fatto che il progetto avrebbe previsto la rimozione di una finestrella posta di fianco all'ingresso della sua proprietà, con conseguente riduzione della sua luminosità, nonché la riduzione dello spazio di accesso al suo magazzino.

Prima di risolvere la questione prospettata, il Tribunale ha ripercorso i consolidati principi affermati in materia dalla Corte di Cassazione.

Ascensore: ripartizione spese

Per l'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio:

  • le spese devono essere ripartite secondo l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino (Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264);
  • trattandosi di "innovazione", occorrono le maggioranze prescritte dall'art 1136 c.c., oppure il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune.
  • dato che l'impianto suscettibile è suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea, l'installazione essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614).

Ascensore: comunione parziale

L'ascensore installato nell'edificio dopo la sua costruzione, per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a coloro che l'abbiano impiantato a loro spese.

Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi.

L'art. 1121, comma 3, c.c., prevede infatti la possibilità che gli altri condomini partecipino successivamente all'innovazione, divenendo quindi anche partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale (Cass. n. 20713/2017).

Ascensore: abbattimento delle barriere architettoniche

L'art. 2 della legge n. 13 del 1998 stabilisce che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, sono approvate dall'assemblea con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, cod. civ. ma, devono rispettare i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 cod. civ.

Ciò significa che non può essere consentita, tra l'altro, quell'opera che rende talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (Cass. n. 28920/2011).

Ascensore e compromissione dell'uso delle parti comuni dell'edificio

Per verificare in giudizio quanto la nuova installazione possa incidere sui diritti dei condomini, può rivelarsi utile una consulenza tecnica d'ufficio.

Per esempio, nel caso esaminato dal Tribunale di Cosenza, il CTU ha accertato che l'ascensore non avrebbe comportato una riduzione del vano scale tale da comprometterne l'utilizzo né avrebbe provocato pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio.

Tuttavia, ha anche accertato che, a seguito della realizzazione dell'opera, si sarebbe notevolmente ridotto l'accesso all'immobile di parte attrice (magazzino a piano terra) posto immediatamente a ridosso.

Ebbene, il Tribunale ha ricordato come, nei casi come quello in esame, occorre contemperare l'interesse dei condomini o di parte dei condomini alla migliore fruibilità del proprio bene, attraverso l'eliminazione delle barriere architettoniche, con quello al godimento da parte di tutti i condomini delle parti comuni dell'edificio.

Secondo la Cassazione, è necessario accertare se il sacrificio affermato dal condomino si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l'innovazione comporta, rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità (Cass. sent. n. 21342/2018).

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto valida la delibera assembleare di installazione dell'ascensore con riferimento al quorum costitutivo e deliberativo relativo alla delibera impugnata; ciò perché la determinazione dell'assemblea di installare un ascensore interno all'edificio è stata dettata dalla necessità di consentire la fruizione dell'immobile ai condomini anziani.

Ha invece ritenuto "viziata la delibera in questione nella parte in cui approva il preventivo e, di conseguenza il progetto di realizzazione dell'ascensore, perché la realizzazione di tale progetto, per come affermato dal CTU, potrebbe intaccare l'immobile della stessa attrice e perché tale modalità di realizzazione limiterebbe l'accesso dell'attrice al proprio magazzino".

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza 21 aprile 2022 n. 757

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