L'art. 33 del Codice del Consumo definisce "vessatorie" fino a prova contraria le clausole che malgrado la buona fede del professionista determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti ed obblighi.
Il Codice del consumo ha introdotto l'esplicita menzione della sanzione della "nullità" per queste clausole; si tratta di una figura di nullità peculiare c.d di protezione: essa si contraddistingue per essere relativa, in quanto opera solo a vantaggio del consumatore e per essere parziale, in quanto il contratto rimane efficace per il resto.
Chiarito quanto sopra, bisogna considerare che, in ambito condominiale, sono certamente vessatorie quelle pattuizioni che vincolano il condominio -consumatore a mantenere il rapporto con la stessa società di manutenzione ascensori per lunghissimi periodi di tempo a cui vengono collegate clausole penali esorbitanti che obbligano il consumatore, in caso di "disdetta", a pagare somme rilevanti. L'AGCM (Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato) è ripetutamente intervenuta per reprimere l'imposizione nei confronti dei consumatori (ivi inclusi i condomini) del rinnovo automatico del contratto di manutenzione con un termine per la disdetta eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza e di penali non conformi alla legge.
Questo problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella sentenza n. 4828/2023 del 14/12/2023.
Contratto manutenzione ascensori, clausole vessatorie e revoca del decreto ingiuntivo contro il condominio. Fatto e decisione
Una società di manutenzione ascensori richiedeva un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per l'importo di € 13.548,06, di cui € 12.774,30 per risoluzione anticipata del contratto ed € 773,76 per il mancato pagamento di una fattura.
La società faceva presente che era stato stipulato (il 16.09.2002) con i condomini un contratto di manutenzione ascensori della durata di nove anni (e in pari data era stato pure sottoscritto un atto aggiuntivo per l'estensione del servizio di pronto intervento nelle intere 24 ore di tutti i giorni feriali e festivi).
Con lettera pec del 23.11.2020 il condominio aveva inviato la disdetta del contratto; secondo la detta società la disdetta era intempestiva per cui i contratti si erano rinnovati per ulteriori nove anni, mentre la risoluzione anticipata del contratto comportava il pagamento della penale oltre al pagamento immediato del canone mensile in vigore fino alla naturale scadenza del contratto.
Il decreto ingiuntivo veniva concesso ma il condominio si opponeva evidenziando la natura vessatoria della clausola contrattuale che prevedeva il termine di 12 mesi prima della scadenza naturale per esercitare il recesso e della penale corrispondente al corrispettivo dovuto fino alla naturale scadenza in caso di recesso tardivo.
Parte opposta si costituiva in giudizio ed richiedeva il rigetto dell'opposizione, evidenziando l'infondatezza delle eccezioni poste a fondamento della stessa e chiedendo la conferma dell'opposto decreto ingiuntivo.
Il Tribunale ha ritenuto l'opposizione parzialmente fondata, revocando il decreto ingiuntivo opposto. Lo stesso giudice ha messo in rilievo che il termine entro il quale esercitare la disdetta (12 mesi prima della scadenza naturale), valutato unitamente al contenuto della penale posta a carico del condominio (pagamento dell'intero corrispettivo dovuto fino alla scadenza naturale in assenza di prestazione) assume carattere vessatorio, determinando un evidente squilibrio del vincolo contrattuale assunto dalle parti, a tutto vantaggio del professionista.
Per tale ragione il giudicante ha dichiarato la nullità della clausola che prevede la penale nei termini sopra richiamati.
Manutenzione ascensori, la responsabilità dell'amministratore
Considerazioni conclusive
Nel nuovo e moderno sistema contrattuale, rafforzato dalla normativa europea, emerge una maggiore attenzione per la giustizia contrattuale, cioè per un contratto che non presenti né uno squilibrio strutturale, né e soprattutto uno squilibrio tra prestazioni o di contenuto. Queste considerazioni molto spesso vengono ignorate dalle società di manutenzione degli ascensori condominiali.
Del resto, secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, deve essere affermata l'applicabilità della disciplina dei c.d. contratti del consumatore (Codice del Consumo, artt. 33-37, D.Lgs. 206/2005) a quelli conclusi con il professionista dall'amministratore del condominio e volti alla manutenzione, alla conservazione ed al godimento di parti e servizi comuni dell'edificio condominiale, atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta.
In quest'ottica (il principio è applicabile a qualsiasi contratto di manutenzione stipulato dal condominio) si è ritenuta vessatoria, in quanto risulta in violazione dell'articolo 33, lettera i) del cosiddetto Codice del consumo, quella clausola che ha l'effetto di stabilire un termine per comunicare la disdetta, eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (Trib. Cosenza 11 maggio 2020 n. 844). È vessatoria anche la clausola del contratto di manutenzione dell'impianto ascensore che prevede, in caso di risoluzione anticipata per recesso o per fatto imputabile al condominio, l'obbligo di corrispondere l'intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto (Trib. Taranto 18 gennaio 2022, n. 126). A tale proposito l'AGCM ha ritenuto valide le proposte di una società di manutenzione ascensori che si è impegnata a modificare le proprie clausole contrattuali (e ad applicarle sia nei nuovi contratti sia nei contratti in essere con gli attuali clienti), stabilendo un preavviso di disdetta di 30 giorni per gli ordini di manutenzione annuali e di 60 giorni per ordini di manutenzione pluriennali, nonché una clausola penale in caso di recesso anticipato immotivato, pari al 50% del corrispettivo residuo per tutta la validità dell'impegno sottoscritto (Provvedimento n. 30139 del l 27 aprile 2022).
In ogni caso va detto che le clausole vessatorie ai sensi del Codice del Consumo non possono ritenersi salve ove contraddistinte da specifica sottoscrizione, occorrendo la prova dell'intervenuta trattativa individuale sulla clausola che determina lo squilibrio, prova che nel caso esaminato dal Tribunale di Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, non è stata offerta.
