In ambito condominiale si è arrivati ad affermare che, ad esempio, la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (pur accettata da tutti i condomini, nessuno escluso) che subordini l'esecuzione dell'opera all'autorizzazione del condominio, dovendo attribuirsi ad una tale norma del regolamento valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale (in tal senso si veda la recente sentenza del Tribunale di Napoli n. 7114 dell' 11 luglio 2023).
In quest'ottica il Tar Lazio ha ritenuto illegittima la pretesa della Soprintendenza di ricevere anche la certificazione attestante la disabilità del comproprietario per l'intervento volto all'allungamento del vano corsa ascensore (sentenza n. 12637/2023).
È importante precisare come il superamento delle barriere architettoniche sia finalizzato a rendere usufruibile l'immobile non soltanto da soggetti affetti da un handicap in senso proprio e oggetto di formale riconoscimento, ma può andare a beneficio anche di persone che, per l'età avanzata o per patologie debilitanti, possono avere delle difficoltà ad accedere all'immobile in questione.
Nel DM 236/89 si trovano le norme di riferimento per la progettazione relativa al superamento delle barriere architettoniche, norme che mirano a garantire l'accessibilità di un edificio che esprime il più alto livello in quanto ne consente la totale fruizione nell'immediato; la visitabilità che rappresenta un livello di accessibilità limitato ad una parte più o meno estesa dell'edificio o delle unità immobiliari, che consente comunque ogni tipo di relazione fondamentale anche alla persona con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale. L'adattabilità che rappresenta un livello ridotto di qualità, potenzialmente suscettibile, per originaria previsione progettuale, di trasformazione in livello di accessibilità (l'adattabilità è, pertanto, un'accessibilità differita).
Si deve tenere conto che la verifica della sussistenza dei requisiti di legge deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.
Bonus barriere architettoniche 2023
L'articolo 119-ter del DL 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio), introdotto dall'articolo 1, comma 42, della legge 30 dicembre 2021, n. 234 (legge di bilancio 2022), ai fini della determinazione delle imposte sui redditi ha riconosciuto una detrazione dall'imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute dal 1° gennaio 2022 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti. La legge di bilancio 2023 ha successivamente prorogato l'agevolazione sino al 31 dicembre 2025. Beneficiari della detrazione sono le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali) che possiedono o detengono l'immobile in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente il predetto avvio.
La detrazione da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 75 per cento delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a: a) euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno; b) euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; c) euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
Il bonus in questione versione 2023 ha riguardato sia le opere realizzate sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari e si riferiva a diverse categorie di lavori quali, ad esempio, la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l'adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), il rifacimento di scale ed ascensori, l'inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o di piattaforme elevatrici. In sostanza la detrazione spetta a condizione che gli interventi siano funzionali ad abbattere le barriere architettoniche ivi presenti nonché, in caso di sostituzione degli impianti, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e degli impianti sostituiti.
Le novità contenute nella Legge di Bilancio 2022 pubblicata in Gazzetta Ufficiale.
Le novità 2024
Il D.L. 29/12/2023, n. 212 (recante "Misure urgenti relative alle agevolazioni fiscali di cui agli articoli 119, 119-ter e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77" e in vigore dal 30/12/2023), allo scopo di evitare ogni possibilità di comportamenti opportunistici, ha ridotto l'ambito di applicazione del bonus (valido fino al dicembre 2025).
Saranno agevolabili soltanto gli interventi aventi ad oggetto scale, rampe e l'installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici (esclusi quindi, gli infissi).
Per poter fruire della detrazione delle spese documentate sostenute, i pagamenti devono avvenire con le modalità previste per le spese di cui all'art. 16-bis DPR 917/86 (con il cosiddetto bonifico parlante). Inoltre, è prevista un'apposita asseverazione per confermare il rispetto dei requisiti tecnici rilasciata da tecnici abilitati.
Dal 1° gennaio 2024, non sarà più possibile esercitare le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, salvo che per i condomini, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa e per le persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro. Tale requisito reddituale non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata.
Si salvano però dalla stretta i lavori già avviati e quelli per i quali è stato firmato un preventivo e pagato un acconto.
