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Maggioranza in condominio per l'eliminazione delle barriere architettoniche: quorum finalmente abbassato

L'art. 1, comma 365 della Legge n. 197/2022 contiene interessanti novità in merito all'abbattimento delle barriere architettoniche
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Come è noto l'articolo 119-ter del decreto Rilancio, introdotto dall'articolo 1, comma 42, della legge 30 dicembre 2021, n. 234 (legge di bilancio 2022), ha riconosciuto ai contribuenti, un'agevolazione specifica per gli interventi direttamente finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche (che rispettano i requisiti previsti dal DM 14 giugno 89 n. 236).

Tale detrazione vale per i caseggiati "già esistenti" (l'agevolazione, pertanto, non spetta per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell'immobile, né per gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione, ivi compresi quelli con la stessa volumetria dell'edificio preesistente inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia).

In ogni caso l'agevolazione spetta anche per interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche; sostituzione dell'impianto; spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito (e la stessa detrazione riguarda anche le spese sostenute per le opere di completamento dei predetti interventi, quali quelli di sistemazione della pavimentazione e di adeguamento dell'impianto elettrico nonché di sostituzione dei sanitari).

La proroga dell'agevolazione

L'art. 119-ter del DL 34/2020, per gli interventi volti al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche ha previsto una detrazione (deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo) pari al 75% delle spese sostenute.

Per effetto dell'art. 1, comma 365 della Legge n. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) l'agevolazione spetta per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025 (l'agevolazione quindi è stata prorogata di tre anni).

Il limite massimo di spesa agevolabile

L'art. 119-ter del D.L. n. 34/2020 prevede la detrazione del 75% per interventi di eliminazione delle barriere architettoniche effettuati su edifici già esistenti e con spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025 (dopo la modifica della Legge n. 197/2022), per un limite massimo di:

  • 40mila euro x il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, nel caso di immobili composti da 2 a 8 unità;
  • 30mila euro x il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio quando si tratta di immobili con oltre 8 unità (nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, considerato che il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce quindi il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero caseggiato e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Così, ad esempio, nel caso in cui l'edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro).

Il quorum per l'approvazione dei lavori: un nuovo quorum ridotto

Prima della c.d. Legge di Riforma del condominio, ai sensi dell'art. 2, comma 1, della L. n.13/1989, l'assemblea condominiale poteva approvare le innovazioni da attuare nell'edificio già esistente dirette ad eliminare le barriere architettoniche, in prima o seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'art.1136, commi 2 e 3, c.c., semplificando così il procedimento di formazione della volontà assembleare al fine di permettere la decisione di modifiche, spesso complesse, con una maggioranza più facilmente raggiungibile (bastava quindi la maggioranza di un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio).

Tuttavia, la legge n.220/2012, che ha introdotto la riforma del condominio, ha modificato in senso restrittivo l'art. 2, comma 1 della L. n.13/1989, prevedendo, per gli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, il meno raggiungibile quorum deliberativo previsto dall'art.1136, comma 2 c.c. (cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Non si è compresa la logica seguita dal Legislatore del 2012 nella fissazione del nuovo quorum deliberativo.

Più recentemente, però, il Legislatore "riprendendo la retta via", attraverso il comma 3, art. 10 del D.L. 76/2020 - il c.d. "Decreto Semplificazioni", convertito in legge dalla L. 11/09/2020, n. 120 - riconosce a ciascun partecipante alla comunione o al condominio la facoltà di realizzare a proprie spese opere di rimozione di barriere architettoniche, di cui all'art. 2 della L. 13/1989; in ogni caso è stato previsto che le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche non sono considerate in alcun caso di carattere "voluttuario" ai sensi dell'art. 1121 c.c., comma 1, e che di conseguenza, per la loro realizzazione, resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al comma 4 dell'art. 1120 c.c.

In quest'ottica l'art. 1, comma 365 della Legge n. 197/2022 aggiunge, dopo il 4 comma dell'articolo 119-ter (Detrazione per gli interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione di barriere architettoniche), il comma 4 bis secondo cui per le deliberazioni in sede di assemblea condominiale relative ai lavori in questione è necessaria la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

La maggioranza in questione però è legata all'agevolazione che dura fino al 31 dicembre 2025.

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