La Corte di Cassazione, con l'ordinanza nr. 7260 del 19 marzo 2024, ha stabilito che l'obbligazione solidale sancita dall'art. 63, comma quarto, disp. att. c.c., a carico di chi subentra nei diritti di un condomino si applica anche nell'ipotesi in cui il nuovo proprietario sia diventato tale in forza di aggiudicazione dell'immobile a seguito di vendita forzata. Analizziamo la questione più nel dettaglio.
Responsabilità solidale nuovo condomino: fatto e decisione
Un condomino moroso proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui la compagine chiedeva il pagamento delle spese non pagate.
Soccombente in primo e in secondo grado, il convenuto proponeva ricorso per Cassazione sollevando diverse doglianze, tra le quali spicca quella inerente all'estraneità al credito azionato dalla compagine.
A detta del ricorrente, infatti, il debito sarebbe stato imputabile esclusivamente al precedente proprietario, il quale aveva generato la situazione di morosità non pagando gli oneri.
Nello specifico, non sarebbe stato applicabile il comma quarto dell'art. 63 disp. att. c.p.c., a tenore del quale «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».
Nel caso di specie, infatti, il ricorrente era subentrato nella proprietà dell'unità immobiliare condominiale non in ragione di un atto di compravendita bensì dell'assegnazione avvenuta con decreto del giudice a seguito di vendita forzata.
È cosa nota, infatti, che quando un immobile viene ceduto nel contesto della procedura giudiziale di vendita forzosa, il decreto di assegnazione del giudice ha un effetto purgativo che consente all'immobile di essere trasferito privo di vincoli e pesi.
Il ricorrente lamentava altresì di non aver ricevuto dall'amministratore l'attestazione inerente alle situazioni debitorie presenti in condominio, da cui sarebbe emersa anche quella del proprio avente causa.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento, ha ritenuto manifestamente infondato il motivo di doglianza.
Il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche, come nella specie, in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell'art. 63, comma quarto, disp. att. c.c., il quale pone a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non propter rem ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente.
Nemmeno è pertinente il richiamo all'effetto purgativo del decreto di assegnazione, il quale varrebbe solamente per vincoli e pesi quali l'ipoteca e il pegno.
Il condomino acquirente, dal proprio canto, può avvalersi dell'art. 1130, n. 9, c.c., il quale prescrive che l'amministratore deve «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».
La eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell'amministratore costituisce grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma dodici, n. 7, c.c.), ma non incide sull'accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale, giacché la consegna dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere.
L'art. 1129, comma nove, c.c. obbliga, piuttosto, l'amministratore ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
Tanto meno il singolo condomino può dirsi titolare, verso il condominio, di un diritto di natura sinallagmatica a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, atteso che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale; pertanto, egli non può sottrarsi al pagamento delle spese relative eccependo, come ha fatto il ricorrente, la mancata disamina della documentazione contabile.
Prendere visione della documentazione condominiale, entro quanto tempo è possibile.
Obbligazione solidale del nuovo condomino: considerazioni conclusive
L'ordinanza della Corte di Cassazione appare ineccepibile e si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità.
Secondo il pacifico orientamento del giudice nomofilattico, «la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 disp. att. c.c. […] e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina» (Cass., n. 2979/2012; Cass., n. 16975/2005).
Più recentemente, è stato affermato che «il principio dell'ambulatorietà di cui all'art. 63 disp. att. c.c., secondo cui l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore.
In quest'ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa» (Cass., 9 maggio 2022, n. 14531).
