Il pianerottolo, non espressamente indicato nell'elenco dei beni di cui all'art. 1117 c.c., può considerarsi in esso incluso, quale elemento strutturale collegato alle scale, in quanto, essendo ad esse vicino, è funzionalmente adibito a consentire il passaggio da una rampa di scale all'altra, nonché a dare accesso alle proprietà esclusive che su esso si aprono.
Rientra nella presunzione di cui all'art. 1117 c.c. anche il pianerottolo su cui approda l'ultima rampa di scale dell'edificio, anche se aggettante al sottotetto, in quanto parte della zona di passaggio da una rampa all'altra della scala e, quindi, parte di un elemento strutturale dell'edificio, originariamente destinata all'uso comune che può essere vinto solo da un titolo contrario.
L'incorporazione del pianerottolo
È noto che l'art. 1102 c.c. consenta ai singoli di trarre maggiori utilità dal bene comune, purché sia rispettata la facoltà di pari uso degli altri comproprietari e non sia mutata la destinazione del bene.
Si noti che, indipendentemente da un'espressa previsione regolamentare, i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati, dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando un'alterazione della destinazione della cosa comune ed un'utilizzazione esclusiva di essa, lesiva del concorrente diritto degli altri condomini.
In altre parole l'uso della cosa comune e i lavori per garantirne il miglior godimento non possono mai concretizzarsi nell'appropriazione sostanziale del bene, mediante uno spoglio in danno degli altri comproprietari o condomini.
L'incorporazione di parti condominiali (quali le scale e il pianerottolo) nella proprietà individuale, integra quindi una turbativa del possesso, legittimando il condominio o anche il singolo condomino alla relativa azione di manutenzione.
E a nulla rileva che si tratti di parti comuni a servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà privata (Cass. civ., sez. II, 11/09/2020, n. 18929).
Pertanto, qualora la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che - trattandosi di beni immobili - deve essere espresso in forma scritta "ad substantiam" (Cass. civ., sez. II, 11/09/2020, n. 18929).
È possibile però l'acquisizione della proprietà esclusiva tramite usucapione del pianerottolo condominiale, a condizione che siano trascorsi almeno 20 anni dall'inglobamento.
La casistica
Non rientra nella facoltà di ogni condominio neppure l'installazione di un cancello blindato, a protezione dell'ingresso nel proprio appartamento, quando il cancello si apra verso il pianerottolo della scala comune, riducendone notevolmente la fruibilità col proprio ingombro nel caso di apertura.
A maggior ragione la chiusura di una porzione di pianerottolo comune (con un cancello in ferro e sottratta all'utilizzo degli altri condomini) muta il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un'estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 18/03/2019, n. 7265).
Si è negato pure il diritto di un condomino a chiudere una piccola porzione di un pianerottolo comune con una porta (App. Milano, 22 luglio 1997).
Allo stesso modo il singolo condomino non può incorporare il pianerottolo e una rampa di scale nell'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, unendo un appartamento al livello della strada con il sottostante immobile, sempre di sua esclusiva proprietà: in tal caso il Tribunale di Genova, sebbene nella fattispecie concreta fosse emerso dall'istruttoria un uso sporadico delle scale e del pianerottolo da parte dei condomini reclamanti, ha quindi ritenuto che l'appropriazione della porzione del pianerottolo e delle scale che consentivano l'accesso al piano seminterrato da parte del reclamato, non potesse essere considerata ammissibile e configurasse uno spoglio, in quanto aveva avuto come effetto di alterare e sottrarre definitivamente i beni comuni alla possibilità di godimento collettivo, ivi compreso quello dei condòmini reclamanti (Trib. Genova 23 giugno 2021).
In quest'ottica un condomino non può includere nel proprio appartamento il vano scale e il pianerottolo solo perché gli altri condomini non sono interessati a salire oltre l'ultimo piano. La mancanza di interesse dei condomini ad utilizzare il pianerottolo dell'ultimo piano, infatti, non implica che questo spazio diventi di uso esclusivo (Cass. civ., sez. II, 14/09/2020, n. 18929).
Non è ammessa neppure una divisione del pianerottolo comune ad altro condomino frazionandone e limitandone l'uso in violazione dell'art.1102 c.c. (App. Roma 30 marzo 2022 n. 2095).
Vano scala serve solo un appartamento: è condominiale?
Profili urbanistici
Il condomino che ha spostato abusivamente il portoncino d'ingresso della propria abitazione in corrispondenza del muro esterno, inglobando una porzione dell'andito antistante l'unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (parte del pianerottolo comune), non può ottenere la concessione in sanatoria se non è in grado di dimostrare il diritto di proprietà esclusiva dello spazio incorporato.
A tale proposito i giudici amministrativi hanno precisato che l'andito è parte integrante del pianerottolo comune, di cui costituisce una continuazione, con la conseguenza che il condomino titolare dell'appartamento che vi si affaccia può utilizzarlo in modo più intenso ma non può certo incorporarlo, neppure parzialmente nella proprietà esclusiva.
Il bene si presume comune salvo che il singolo condominio con titolo idoneo (ad esempio il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto o il regolamento condominiale «contrattuale», accettato da tutti nei rogiti di acquisto) dimostri di esserne titolare esclusivo o provi la destinazione dello spazio al servizio esclusivo del suo appartamento o dimostri di averlo posseduto in via esclusiva per il tempo necessario all'usucapione. Al contrario, non è rilevante che altri condomini abbiano commesso lo stesso abuso (Tar Friuli Venezia Giulia, sez. I, 5 maggio 2015, n.208).
